Voor de koop

Algemeen

1. Ik ben van plan een bestaande woning te kopen. Waar moet ik op letten?
2. Waar moet ik op letten als ik een woning via de veiling ga kopen?

Onderzoeks- en mededelingsplicht

1. Wat houdt de onderzoeksplicht van een koper in?
2. Wat houdt de mededelingsplicht van de verkoper in?
3. Is de verkoper verplicht om een schoongrondverklaring af te geven?

Bouwtechnische keuring

1. Ik ben van plan om een bestaande woning te kopen. Is het verstandig om een aankoopkeuring te laten verrichten?
2. Moet de verkoper van een bestaande woning toestaan dat de koper een aankoopkeuring laat verrichten?
3. Op welk moment in het koopproces kan ik het beste een aankoopkeuring laten uitvoeren?

Onderhandelen en bieden

1. Ik heb met de verkoper mondelinge overeenstemming bereikt over de koop van zijn woning. Kan ik als koper nog van de koop afzien? En hoe zit het met de verkoper?
2. Ik ben in onderhandeling met de verkoper, maar hij wil nu aan een ander verkopen. Mag dat?
3. Ik heb de vraagprijs geboden voor een woning. Is de verkoper nu verplicht aan mij te verkopen?
4. Er zijn meerdere belangstellenden voor de koop. De verkoper wil nu dat de belangstellenden tegelijkertijd een bod in een gesloten envelop uitbrengen. Mag dat?  
5. Het huis waar ik in geïnteresseerd ben, wordt aangeboden door de makelaar die ik voor mijn zoekopdracht in de arm heb genomen. Voor wie treedt de makelaar op: Koper of verkoper?

Kortingen en overbruggingsgarantie

1. Zijn kortingsacties voordelig?
2. Wat is de overbruggingsgarantie?

Optie

1. Wat is een optie?
2. Ik wil een optie op een woning. Is de verkoper verplicht mij die te verstrekken?

Algemeen

1. Ik ben van plan een bestaande woning te kopen. Waar moet ik op letten?
   Voordat u een woning koopt, is het belangrijk om te weten wat u koopt. Let op de volgende zaken:
   
   Waarde van de woning: Bepaal de reële waarde van de woning of laat dit doen. Vertrouw er niet op dat de vraagprijs de reële waarde van de woning weergeeft. Als u een makelaar hebt ingeschakeld, zal hij/zij een inschatting van de waarde kunnen geven. U kunt ook een indicatie van de waarde bepalen met de module Wat is dat huis waard.
   
   Gebreken: Controleer voordat u een woning koopt de bouwkundige staat en welke gebreken er aanwezig zijn. Wij adviseren u om een aankoopkeuring via Vereniging Eigen Huis te laten uitvoeren.
   
   Bestemmingsplan: Bekijk bij de gemeente de inhoud van het bestemmingsplan en de toekomstplannen voor het gebied waar de woning staat. Zo weet u of er in de woonomgeving bijvoorbeeld omvangrijke bouwprojecten staan gepland die uw uitzicht kunnen belemmeren.
   
   Beperkingen: Op het perceel van de woning kunnen juridische lasten of beperkingen rusten. Zo kan de gemeente verplicht hebben gesteld dat achterstallig onderhoud op korte termijn moet worden verholpen. Of een buurman heeft een recht van overpad over het perceel. Bij het Kadaster kunt u nagaan of er sprake is van dergelijke beperkingen.
   
   Erfpacht: Als u de grond in erfpacht krijgt, wordt u geen eigenaar van de grond. Meestal is de gemeente de grondeigenaar. In principe betaalt u als erfpachter jaarlijks een bedrag (canon) voor het gebruik van de grond. Deze canon kan vaak na verloop van tijd fors worden verhoogd.
   
   Informeer bij verkoper: Stel de verkoper of verkopend makelaar zo veel mogelijk vragen over de woning en de woonomgeving. De verkoper is verplicht naar waarheid te antwoorden. Bovendien heeft de verkoper ten aanzien van de hem bekende gebreken en beperkingen een mededelingsplicht.
   
   Meer informatie vindt u in het boek Bestaand huis kopen
   
   

   ^  terug naar boven

2. Waar moet ik op letten als ik een woning via de veiling ga kopen?
   Normaal gesproken is de koop van een woning pas geldig als deze schriftelijk wordt aangegaan. Daarna heeft de koper een bedenktijd van drie dagen. Bij een veilingkoop gelden deze regels over het algemeen niet. De koop is al geldig als er mondeling overeenstemming is bereikt en de koper heeft geen drie dagen bedenktijd. Verder kent veilingkoop meestal geen ontbindende voorwaarden, dus als koper moet u er bijvoorbeeld zeker van zijn dat u de financiering rondkrijgt. Bovendien worden risico's vaak bij de koper neergelegd, bijvoorbeeld voor verborgen gebreken. Verder gelden ook nog de aandachtspunten die bij een normale koop spelen.

   ^  terug naar boven

Onderzoeks- en mededelingsplicht

1. Wat houdt de onderzoeksplicht van een koper in?
   Een (potentiële) koper moet onderzoek doen naar de woning die hij wil gaan kopen. Gebreken die de koper bij de bezichtiging van de woning heeft ontdekt of had behoren te ontdekken, blijven in principe voor zijn rekening. Bij concrete aanwijzingen voor de aanwezigheid van een bepaald gebrek moet de koper specialistisch onderzoek laten verrichten. In een oude woning komen doorgaans meer gebreken voor. In verband met de onderzoeksplicht van de koper adviseert Vereniging Eigen Huis altijd een aankoopkeuring te laten verrichten. De onderzoeksplicht van de koper wordt begrensd door de mededelingsplicht van de verkoper. Dit betekent dat de verkoper gebreken moet melden die hij kent en die voor de koper niet direct waarneembaar zijn. Doet de verkoper dit niet, dan kan hij aansprakelijk zijn.

   ^  terug naar boven

2. Wat houdt de mededelingsplicht van de verkoper in?
   De verkoper is verplicht om, voorafgaand aan de koop, aan de koper de bij hem bekende eigenschappen en gebreken ten aanzien van de woning mee te delen. Is er bijvoorbeeld sprake van een lekkage, dan moet de verkoper dit meedelen. Als de verkoper niet aan zijn mededelingsplicht voldoet, kan hij aansprakelijk worden gesteld door de koper.
   De verkoper hoeft echter geen mededeling te doen van gebreken die direct waarneembaar zijn voor de koper. Bijvoorbeeld als de kozijnen totaal verrot zijn. De verkoper hoeft de koper hier niet uitdrukkelijk op te wijzen.

   ^  terug naar boven

3. Is de verkoper verplicht om een schoongrondverklaring af te geven?
   Nee, de verkoper is niet verplicht een schoongrondverklaring af te geven. De verkoper moet echter wel melden wat hij/zij weet over eventuele bodemverontreiniging. Beschikt de verkoper over een rapport waaruit blijkt dat er sprake is van verontreiniging, dan zal hij/zij het rapport ter beschikking moeten stellen aan de koper. Is de verkoper niet op de hoogte van een verontreiniging en had hij/zij dit ook niet hoeven weten, dan kan de koper eventueel zelf een bodemonderzoek laten verrichten. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als uit de bekende gebruikshistorie van het perceel blijkt dat er in het verleden activiteiten hebben plaatsgevonden waarbij verontreinigingen kunnen ontstaan (bijvoorbeeld een benzinepompstation). Voor de uitvoering van onderzoek op het perceel van de verkoper is diens toestemming vereist. Informeer bij de gemeente of er iets bekend is over verontreiniging van de bodem.

   ^  terug naar boven

Bouwtechnische keuring

1. Ik ben van plan om een bestaande woning te kopen. Is het verstandig om een bouwtechnische keuring te laten verrichten?
   Ja, de aankoop van een woning is een belangrijke financiële beslissing. U doet er dus verstandig aan de bouwkundige staat van de woning te laten bekijken. Vereniging Eigen Huis adviseert u dan ook om altijd een aankoopkeuring te laten verrichten. De aankoopkeuring helpt u als koper ook bij uw zogenaamde onderzoeksplicht.

   ^  terug naar boven

2. Moet de verkoper toestaan dat de koper een aankoopkeuring laat verrichten?
   Nee, toestemming van de verkoper is hiervoor vereist. Het is dus van belang dat de koper tijdens de onderhandelingen bedingt dat er een aankoopkeuring kan worden verricht. Als de keuring na het sluiten van de koopovereenkomst plaatsvindt, is het bovendien van belang dat de koper bij het uitbrengen van zijn bod een ontbindende voorwaarde voor de keuring bedingt.

   ^  terug naar boven

3. Op welk moment in het koopproces kan ik het beste een aankoopkeuring laten uitvoeren?
   Tijdens de onderhandelingen met de verkoper is het handig om te weten hoe het met de bouwkunige staat van de woning is gesteld. De uitkomsten van een keuring kunt u meenemen in de prijsonderhandelingen. Een goed moment voor de keuring is dus de tijd voordat u met de verkoper in onderhandeling treedt.
   In de praktijk vindt de aankoopkeuring van een woning vaak plaats na het sluiten van de koopovereenkomst. Bijvoorbeeld om te voorkomen dat de woning in de tussentijd aan een ander wordt verkocht en de kandidaat koper voor niets kosten heeft gemaakt. Indien u inderdaad pas na het sluiten van de overeenkomst een keuring laat verrichten, beding dan tijdens de onderhandelingen een ontbindende voorwaarde met betrekking tot de uitkomst van de aankoopkeuring.

   ^  terug naar boven

Onderhandelen en bieden

1. Ik heb met de verkoper mondelinge overeenstemming bereikt over de koop van zijn woning. Kan ik als koper nog van de koop afzien? En hoe zit het met de verkoper?
   Als koper kunt u nog afzien van de koop. In principe is er pas een overeenkomst als beide partijen hun handtekening hebben gezet. Bovendien hebt u als koper nog drie dagen bedenktijd nadat u de door beide partijen ondertekende overeenkomst hebt ontvangen.
   Over de rol van de verkoper bestaat discussie. De wet stelt als uitgangspunt dat de koop van een woning schriftelijk moet worden aangegaan. Dus zonder handtekeningen is er in principe geen overeenkomst en kan de verkoper er nog vanaf zien. Dit betekent dat de verkoper er in principe nog vanaf kan zien. Er zijn echter ook uitspraken van rechters bekend waaruit blijkt dat als er overeenstemming is bereikt over de belangrijkste elementen (koopprijs, overdrachtsdatum, enzovoort) de verkoper al wel is gebonden.

   ^  terug naar boven

2. Ik ben in onderhandeling met de verkoper, maar hij wil nu aan een ander verkopen. Mag dat?
   Ja, de verkoper is nog niet gebonden. Hij kan de onderhandelingen met u stoppen en met een ander verder onderhandelen.

   ^  terug naar boven

3. Ik heb de vraagprijs geboden voor een woning. Is de verkoper nu verplicht aan mij te verkopen?
   Nee, de vraagprijs bieden is een uitnodiging om in onderhandeling te treden. De verkoper is door uw bieding echter nog niet gebonden. De verkoper kan een tegenbod doen dat de vraagprijs overschrijdt.

   ^  terug naar boven

4. Er zijn meerdere belangstellenden voor de koop. De verkoper wil nu dat de belangstellenden tegelijkertijd een bod in een gesloten envelop uitbrengen. Mag dat?
   Ja, dat mag. De verkoper bepaalt op welke manier hij zijn woning verkoopt. De verkoop op basis van gesloten enveloppen kan prijsopdrijvend werken. Kopers zullen immers direct hun maximale bod doen. Dit lijkt gunstig voor de verkoper en nadelig voor de potentiële kopers.

   ^  terug naar boven

5. Het huis waar ik in geïnteresseerd ben, wordt aangeboden door de makelaar die ik voor mijn zoekopdracht in de arm heb genomen. Voor wie treedt de makelaar op: Koper of verkoper?
   De makelaars die zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen (NVM), bij de Landelijke Makelaarsvereniging (LMV) en bij de Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO) mogen bij hetzelfde huis niet werken voor zowel de koper als de verkoper tegelijk. In dit geval heeft de makelaar blijkbaar al een verkoopopdracht gekregen. Dan treedt de makelaar op voor de verkoper. De verkoper moet de makelaar dan ook betalen. Los van bovenstaande geldt dat als u een makelaar opdracht geeft om een huis te zoeken, u hem moet betalen voor zijn bemiddeling.

   ^  terug naar boven

Kortingen en overbruggingsgarantie

1. Zijn kortingsacties voordelig?
   Makelaars en verkopers bieden als nieuwe actie bestaande huizen 'vrij op naam' aan. De verkoper betaalt dan de overdrachtsbelasting van 6%. Dat klinkt aantrekkelijk, maar is voor koper en verkoper minder voordelig dan het lijkt.
   
   Als de verkoper de Kosten Koper betaalt, gaat het vrijwel altijd om de Overdrachtsbelasting (6%). Op een huis met een koopsom van 300.000 euro is de overdrachtsbelasting 18.000 euro. Een rechttoe-rechtaan prijsverlaging is vrijwel altijd voordeliger voor zowel de koper als de verkoper.
   
   In plaats van het huis te kopen voor 300.000 euro is het toch voordeliger om de overdrachtsbelasting zelf te betalen en een lagere koopprijs van 282.000 euro (300.000 minus 6% overdrachtsbelasting) af te spreken. Hierdoor daalt de overdrachtsbelasting van 18.000 euro naar 16.920 euro. Bovendien hoeft de koper een minder hoge hypotheek af te sluiten en wordt de verkoper bij de aankoop van zijn volgende woning niet onnodig benadeeld door een hogere verkoopopbrengst die meetelt voor de bijleenregeling.
   
   Als u toch overeenkomt dat de verkoper die kosten betaalt, kan dat belastingconsequenties hebben. Belangrijk is dat de verkoper het bedrag in één keer aan de koper terugbetaalt. Doet hij dat niet dan kan de belastingdienst de betalingen als periodieke inkomsten zien en kan het zijn dat er alsnog inkomstenbelasting wordt geheven.
   Soms belooft de verkoper van het huis een vakantie, auto of boot te betalen. Dat lijkt aardiger dan het is. Veelal ‘krijgt’ u iets waarvoor u wel eerst een hypotheek neemt. Geld lenen kost geld. Ook al verkoopt u daarna de auto of boot: u heeft het geld daarvoor wel eerst geleend. Daarbij is de hypotheekrente op het auto of bootdeel niet aftrekbaar voor de belasting.

   ^  terug naar boven

2. Wat is de overbruggingsgarantie?
   Bij de overbruggingsgarantie geeft de verkoper een bedrag in depot bij de notaris. Dit bedrag is 2,5% tot 5% van de koopsom (2,5% bij een looptijd van 12 maanden en 5% bij 24 maanden). Het bedrag in depot dient om de dubbele woonlasten van de koper te dekken.
   
   Gedurende de maanden dat de koper met dubbele woonlasten zit omdat hij zijn voormalige woning nog niet heeft verkocht, krijgt hij maandelijks een bedrag uitgekeerd om die dubbele woonlasten te compenseren. De maximale termijn van de uitkering is dus 12 of 24 maanden.
   
   • De overbruggingsgarantie heeft fiscale gevolgen voor verkoper en koper. Het is niet altijd duidelijk wat precies de fiscale gevolgen zijn.
   • Voor de verkoper: de koopsom van de woning is het uitgangspunt voor berekening van de overdrachtsbelasting (dat is dus inclusief het bedrag dat in depot is gegeven).
   • Voor de verkoper: de koopsom is dus ook de verkoopprijs voor de bijleenregeling.
   • Voor de koper: is het nog niet duidelijk of het bedrag dat maandelijks wordt uitgekeerd door de verkoper/notaris vanuit het depot moet worden gezien als een onbelaste uitkering of een belaste periodieke uitkering. In het laatste geval zou het kunnen worden belast tegen maximaal 52% afhankelijk van uw inkomen.
   • Voor koper en verkoper: De kosten van de overbruggingsgarantie bedragen € 395 voor koper en verkoper. Niet duidelijk is hoe dit bedrag fiscaal moet worden gezien. Zeer waarschijnlijk is het bij beide partijen niet aftrekbaar.
   • Indien er meer duidelijkheid komt over de fiscale gevolgen van dit product houden wij u daarvan op de hoogte.

   ^  terug naar boven

Optie

1. Wat is een optie?
   Een optie is een eerste recht van koop. De verkoper verklaart dat hij gedurende een bepaalde periode het huis alleen aan u te koop aanbiedt. Let op, met een optie is de koop nog niet rond. Gedurende de optieperiode mag de verkoper het huis niet aan iemand anders verkopen. U hebt het alleenrecht om in die periode het huis te kopen. Er geldt geen standaard optieperiode. Koper en verkoper zullen deze periode in onderling overleg moeten bepalen. Gebruikelijk is een periode van een aantal dagen tot enkele weken. Een optie kan het beste schriftelijk worden geregeld. Als de optietermijn verstrijkt zonder dat de partijen overeenstemming hebben bereikt, dan is de verkoper weer volledig vrij om de woning aan iemand anders te verkopen.

   ^  terug naar boven

2. Ik wil een optie op een woning. Is de verkoper verplicht mij die te verstrekken?
   Nee, u kunt een optie vragen aan de verkoper. De verkoper is niet verplicht een optie te verlenen.

   ^  terug naar boven