Voor de verkoop

Als u hebt besloten om uw woning zelf te verkopen, moet u het één en ander goed voorbereiden en een aantal dingen uitzoeken. U kunt te maken krijgen met onderhandelingen, een optie, bedenktijd en ontbindende voorwaarden.

Verkoopregulerende bepalingen

Bij het verkopen van uw woning moet u nagaan of er verkoopregulerende bepalingen van toepassing zijn. Deze bepalingen komen vooral voor bij recent gebouwde woningen. De aard van de bepalingen loopt sterk uiteen. De meeste verkoopregulerende bepalingen bevatten een kettingbeding, wat inhoudt dat u de bepalingen moet overdragen op de volgende koper. Een voorbeeld van een verkoopregulerende bepaling is het anti-speculatiebeding.

Wet Voorkeursrecht Gemeenten

Als uw woning onder de werking van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten valt, bent u verplicht uw woning bij verkoop eerst aan te bieden aan de gemeente.

Mededelingsplicht verkoper

Als verkoper bent u verplicht om de koper zo volledig mogelijk te informeren: u hebt een mededelingsplicht. Van de koper wordt verwacht dat hij bepaalde zaken onderzoekt. Hij heeft een onderzoeksplicht. De mededelingsplicht geldt niet alleen voor gebreken, maar ook voor bijvoorbeeld erfdienstbaarheden.
 Eigen Huis Verkoopkeuring

Overdraagbare rechten

Er zijn ook rechten die u op de volgende koper kunt overdragen of die automatisch overgaan op de koper en die een positieve invloed kunnen hebben op de verkoop van uw huis. Voorbeelden hiervan zijn onder meer de overgang van rechten uit de aannemingsovereenkomst en van de GIW-garantie.

Optie

Als een koper geïnteresseerd is in uw woning, maar hij wil extra bedenktijd, dan kan hij vragen om een optie. Dat houdt in dat de koper als eerste het recht heeft uw woning te kopen. Als u een optie verleent, kunt u in de optieperiode de woning niet verkopen aan een ander. U bent niet verplicht de koper een optie te geven. In de regel duurt een optie een aantal dagen. Ook is er meestal een bepaalde prijs in opgenomen. De optie kan worden vastgelegd in een optieverklaring.

Onderhandelingen

Als de koper de woning heeft bezichtigd en hij wil de woning kopen, dan doet hij u een bod. Als de koper een makelaar heeft ingeschakeld, dan legt de makelaar het bod bij u (of uw makelaar) neer. Er kunnen daarna drie situaties ontstaan:

1) Afwijzing bod en tegenbod
U wijst het bod af en doet een tegenbod. De koper kan op zijn beurt uw bod afwijzen en daar weer een nieuw bod voor in de plaats stellen. U bent dan in onderhandeling. Dit kan uitmonden in een overeenkomst, maar het kan ook zijn dat u en de koper niet tot een prijsovereenstemming komen.

2) Afwijzing bod zonder tegenbod
U wijst het bod af en doet geen tegenbod. Er is geen overeenstemming ontstaan. De aspirant-koper kan eventueel een nieuw bod uitbrengen. U kunt dit nieuwe bod wederom afwijzen óf aangeven dat u het bod in overweging neemt. 

3) Aanvaarding van het bod
U aanvaardt het bod. Er is dan mondeling overeenstemming, onder andere over de prijs. Een geldige overeenkomst ontstaat pas, wanneer die schriftelijk is vastgelegd. Vandaar dat het verstandig is om de afspraken zo snel mogelijk in een contract te zetten.

Zolang u nog niet op het bod hebt gereageerd, kan de koper het bod intrekken. Als de koper u een termijn heeft gegeven om te reageren, kan de koper het bod niet intrekken voordat die termijn is verlopen.
Als u uw woning zonder hulp van een makelaar verkoopt, is het voor de bepaling van uw vraagprijs wellicht toch een goed idee een makelaar of taxateur uw huis of appartement te laten taxeren. Via de taxatieservice van Vereniging Eigen Huis kunt u als lid korting krijgen op de taxatie van uw woning.

Definitieve koop

Sinds 1 september 2003 is de koop pas gesloten als die, inclusief de handtekeningen van beide partijen, op papier staat. Toch kunt u uw woning niet zomaar verkopen aan een ander als u mondeling overeenstemming hebt bereikt. Zet de afspraken zo snel mogelijk in een contract. Om er zeker van te zijn dat alles zo goed mogelijk geregeld is, kunt u het beste gebruik maken van het modelcontract voor eengezinswoningen of het modelcontract voor appartementsrechten. U kunt deze contracten downloaden.

Er worden drie exemplaren ingevuld en ondertekend. Eén exemplaar is voor u, één voor de koper en de derde stuurt u naar de notaris waar de overdrachtsakte wordt getekend. Het is gebruikelijk dat de verkoper zorgt voor het opstellen van het contract.

Bedenktijd

Nadat de verkoop definitief is geworden, heeft de koper een bedenktijd. Het traject is als volgt:

• u legt de koopovereenkomst vast in een schriftelijke overeenkomst. Daarin staan in ieder geval de namen en adressen van koper en verkoper, de gegevens van de verkochte woning, de koopprijs in cijfers en letters, de overdrachtsdatum en eventueel de ontbindende voorwaarden; 
• u overhandigt de koper een overeenkomst waar beide handtekeningen onder staan, u kunt daarbij vragen om een ontvangstbevestiging van de koper; 
• nadat de koper de ondertekende koopovereenkomst heeft gekregen, gaat zijn bedenktijd in; 
• de wettelijke bedenktijd is minimaal drie dagen, u kunt echter gezamenlijk een langere termijn afspreken; 
• de drie dagen bedenktijd bevat ten minste twee werkdagen; 
• gedurende de bedenktijd kan de koper kosteloos en zonder opgave van reden ontbinden.

Wat hoort bij de koop

Ter voorkoming van discussies over de vraag of iets wel of niet in de woning achterblijft of behoort te blijven en/of in de koopprijs is inbegrepen, is het verstandig de lijst van zaken die bij het modelcontract hoort, te gebruiken. Vul deze lijst eventueel aan met zaken die achter blijven dan wel meegaan. U kunt hierbij denken aan de vloerbedekking, een zonnescherm, een antenne, etc.

Ontbindende voorwaarden

Met een ontbindende voorwaarde geeft (veelal) de koper aan dat hij na de bedenktijd nog van de koop af wil kunnen als er zich bijzondere omstandigheden voordoen. Die voorwaarden moet de koper noemen bij het uitbrengen van het bod. Gebruikelijk is een ontbindende voorwaarde in verband met de financiering, Nationale Hypotheek Garantie, huisvestingsvergunning en een bouwtechnische keuring. Een redelijke termijn om deze zaken te regelen is in het algemeen vijf weken.

Kosten koper

In de regel wordt een bestaande woning 'kosten koper' verkocht. Onder kosten (voor de) koper wordt verstaan: notaris- en kadasterkosten voor de overdracht en de overdrachtsbelasting. Makelaarskosten bijvoorbeeld vallen hier niet onder. Hebt u een makelaar ingeschakeld, dan betaalt u deze uiteraard zelf.

Meer informatie

 Boek Huis verkopen
 Cursus Huis verkopen
 Boek Appartement en VvE
 De juridische helpdesk van Vereniging Eigen Huis