Als u verhuist naar een goedkopere woning, verplicht de bijleenregeling u sinds 1 januari 2010 om de overwaarde van de oude woning te gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe woning. Vóór 1 januari 2010 was u niet verplicht bij het verhuizen naar een goedkopere woning deze overwaarde (geheel) in te brengen.
De bijleenregeling is sinds 1 januari 2004 van kracht. Volgens de bijleenregeling moet u de overwaarde die vrijkomt bij de verkoop van uw woning, weer investeren in de volgende koopwoning. Gebeurt dat niet, dan is er geen renteaftrek mogelijk over het leningbedrag ter grootte van die overwaarde. Dit deel van de lening verhuist naar box 3.
In onderstaande voorbeeldsituaties leggen we de bijleenregeling uit.
Situatie 1: u verhuist naar een duurdere woning Situatie 2: u verhuist naar een goedkopere woning
U verhuist naar een duurdere koopwoning? Dan wordt u geacht om de overwaarde, die vrijkomt bij de verkoop van uw woning, als eigen geld in te brengen in de nieuwe koopwoning. Doet u dat niet en financiert u het volledige aankoopbedrag van de nieuwe woning? Dan heeft u geen renteaftrek over het bedrag ter grootte van de overwaarde. Dat deel van de lening valt dan in box 3 (inkomsten uit sparen en beleggen). De overwaarde van uw woning is de verkoopprijs min de verkoopkosten (bijvoorbeeld makelaarscourtage) en de bij verkoop aanwezige eigenwoningschuld.
Voorbeeld 1 Jan heeft in 1995 een woning gekocht voor € 120.000,- (woning 1). De kosten koper bedroegen € 10.000,-. Hij heeft toentertijd een hypotheek afgesloten van € 110.000,-. De rest van de aankoopprijs van de woning heeft hij met eigen geld betaald. Hij lost niet af op zijn hypotheek. In 2010 koopt hij een andere woning (woning 2) en verkoopt hij woning 1. Woning 1 verkoopt hij voor € 150.000,-. De makelaarskosten voor de verkoop bedragen € 3.000,-. De koopprijs van woning 2 bedraagt € 200.000,-. De kosten koper bedragen € 20.000,-. Wat zijn de gevolgen voor Jan in verband met de bijleenregeling?
Als hij in 2010 woning 1 verkoopt bedraagt de overwaarde € 37.000,- (€ 150.000,- min € 3.000,- min € 110.000,-). Over dit bedrag kan geen renteaftrek worden verkregen als Jan woning 2 volledig zou financieren. Jan wordt volgens de bijleenregeling geacht € 37.000,- als eigen geld in te brengen. De verwervingskosten van woning 2 bedragen € 220.000,- (€ 200.000 ,- plus € 20.000,-). Jan kan echter slechts een lening met renteaftrek aangaan voor een bedrag van € 183.000,- (€ 220.000,- min € 37.000,-). Zou Jan de € 220.000,- volledig financieren, dan heeft hij over € 37.000,- (de overwaarde) geen renteaftrek. Dit deel van de lening zou in box 3 vallen.
Het komt ook voor dat niet de gehele hypotheek die op de woning rust, een eigenwoningschuld is. Bijvoorbeeld omdat u de hypotheek hebt verhoogd om effecten aan te kopen. Hoe werkt de bijleenregeling dan?
Voorbeeld 2
Karel verkoopt in 2010 zijn woning (woning 1) voor € 200.000,-. Hij heeft zijn woning zonder inschakeling van een makelaar verkocht. Op zijn woning rust een hypotheek van € 150.000,-. Deze hypotheek was oorspronkelijk € 100.000,- (aangegaan voor de aankoop van de woning) en is in 2002 met € 50.000,- verhoogd voor de aankoop van effecten. Karel heeft in 2010 een andere woning (woning 2) gekocht voor € 300.000,- (inclusief kosten koper). Wat zijn de gevolgen van de bijleenregeling voor Karel?
De overwaarde in woning 1 bedraagt € 100.000,- (€ 200.000,- min € 100.000,-). Alleen de eigenwoningschuld kan worden afgetrokken van de verkoopprijs van de woning. Het hypotheekdeel dat aangegaan is voor de aankoop van de effecten blijft buiten beschouwing. Dit leningdeel is immers geen eigenwoningschuld. Karel krijgt door de verkoop van woning 1 slechts € 50.000,- in handen. Het andere deel van de overwaarde (€ 50.000,-) is immers besteed aan effecten. Als hij deze effecten niet wil verkopen, zal hij daarvoor opnieuw een lening aangaan. De hypotheek op woning 2 bedraagt dan € 250.000,- (€ 300.000,- min € 50.000,-). Echter, volgens de bijleenregeling kan voor woning 2 slechts een lening met renteaftrek worden aangegaan van € 200.000,- (€ 300.000,- min € 100.000,-). Sluit Karel (in verband met de effecten) een totale hypotheek op de woning af van € 250.000,-, dan kan hij over een bedrag van € 50.000,- de rente niet aftrekken. Dit deel van de lening valt in box 3.
Tot 1 januari 2010 bleef renteaftrek mogelijk tot het bedrag van de oude hypotheekschuld, tenzij de verwervingskosten (aankoopprijs plus kosten koper) van de nieuwe, goedkopere woning lager waren dan de oude hypotheekschuld. U was dus niet verplicht de overwaarde (geheel) in te brengen. Deze overwaarde bleef vijf jaar staan als een Eigen Woning Reserve, een soort fictieve rekening waarop uw overwaarde wordt geboekt. Bij verbouwingen moest die eigenwoningreserve worden aangesproken.
Met ingang van 1 januari 2010 is deze goedkoperwonenregeling echter vervallen. Dat betekent dat u ook bij goedkoper wonen de overwaarde geheel moet inbrengen. Doet u dat niet, dan heeft u over het leningdeel ter grootte van de overwaarde geen renteaftrek.
Voorbeeld 3
In 1998 heeft Peter een woning van € 175.000,- gekocht (woning 1). De kosten koper bedroegen € 20.000,-. Hij heeft de woning volledig gefinancierd. In 2010 verkoopt hij woning 1 voor € 350.000,-. De makelaarskosten in verband met de verkoop bedragen € 3.000,-. Op het moment van verkoop bedraagt zijn eigenwoningschuld € 195.000,-(€ 175.000,- plus € 20.000,-). Hij koopt een goedkopere woning (woning 2) van € 150.000,-. De kosten koper bedraagt € 15.000,-. Drie jaar na aankoop gaat Peter een nieuwe keuken in de woning plaatsen van € 10.000,-. Hoe werkt de bijleenregeling uit in deze situatie?
De overwaarde op het moment van verkoop van woning 1 bedraagt € 152.000,- (€ 350.000,- min € 3.000,- min € 195.000,-). De verwervingskosten van woning 2 bedragen € 165.000,- (€ 150.000,- plus € 15.000,-). Voorheen mocht de eigenwoningschuld ook in de nieuwe woning worden meegenomen, tenzij de verwervingskosten van de nieuwe woning lager waren, zoals in dit voorbeeld. Dan was het bedrag van de verwervingskosten het maximum. Met het vervallen van de goedkoperwonenregeling moet de overwaarde van € 152.000,- volledig worden ingebracht. De verwervingskosten min de overwaarde zijn € 13.000,- (€ 165.000,- min € 152.000,-). Als Peter na drie jaar een nieuwe keuken koopt van € 10.000,-, kan hij deze keuken volledig met renteaftrek financieren. Hij heeft immers zijn overwaarde, de Eigen Woning Reserve, al volledig gebruikt bij de aankoop van de woning.
Meer informatie Veelgestelde vragen over de bijleenregeling Het boxenstelstel