Dossier particuliere erfpacht

Sinds vorig jaar verstrekten banken vrijwel geen hypotheek meer voor huizen op particuliere erfpacht. Een groot probleem dus voor de mensen die zo’n huis hebben en nu willen verkopen. Sinds kort zijn er vijf criteria waaraan een particulier erfpachtcontract moet voldoen. Als deze normen worden nageleefd, zijn banken weer bereid een financiering te verstrekken. Negen veelgestelde vragen over particuliere erfpacht. 

1. Wat is erfpacht?
2. Wat is het verschil tussen particuliere erfpacht en gemeentelijke erfpacht?
3. Wat is er nu aan de hand met particuliere erfpacht?
4. Waarom wilden banken geen hypotheek verstrekken bij particuliere erfpacht?
5. Wat deed Vereniging Eigen Huis daaraan?
6. De vijf criteria voor erfpachtcontracten.
7. Wat vindt Vereniging Eigen Huis van de criteria?
8. Wat adviseert Vereniging Eigen Huis mensen die een woning op particuliere erfpacht willen verkopen?
9. Heb ik een probleem als de rentevastperiode afloopt van mijn woning op particuliere erfpacht?

1. Wat is erfpacht?

Als u een huis koopt met erfpacht bent u eigenaar van de woning, maar niet van de grond. U pacht dan de grond van de grondeigenaar. De grondeigenaar en u als erfpachter sluiten een overeenkomst van erfpacht: een zogenoemde ‘akte van vestiging’. Hierin worden de verplichtingen tussen eigenaar en erfpachter vastgelegd. Zo staat erin dat de erfpachter de verplichting heeft om een vergoeding (canon) te betalen. Daar staat tegenover dat u als erfpachter het recht heeft om de grond te gebruiken alsof u daarvan eigenaar bent. Ook wordt geregeld onder welke voorwaarden de erfpacht kan worden opgezegd.
De vergoeding die u jaarlijks betaalt, staat niet voor altijd vast. Loopt de erfpachtperiode af, dan kunt u dus met forse verhogingen te maken krijgen. Verder kan het zijn dat u een hogere canon moet betalen als u bijbouwt. Om verhogingen te voorkomen is het verstandig om zo mogelijk de erfpachtcanon af te kopen, voor zo lang mogelijke periode.

2. Wat is het verschil tussen particuliere erfpacht en gemeentelijke erfpacht?

De meeste gemeenten verkopen hun grond bij de ontwikkeling van bouwprojecten aan de projectontwikkelaar of direct aan de uiteindelijke eigenaar. In sommige gemeenten, zoals Amsterdam, heeft de gemeente de grond niet verkocht aan de eigenwoningbezitters maar verpacht. Dat wordt ook wel gemeentelijke erfpacht genoemd. Bij gemeentelijke erfpacht verstrekken banken wel gewoon een hypotheek.
Naast de bekende gemeentelijke erfpacht, die al meer dan een eeuw bestaat, geven steeds meer grondeigenaren grond uit in erfpacht – in plaats van dat de grond wordt verkocht. Het gaat om particuliere vastgoedeigenaren, kerken, waterschappen en VvE’s (Verenigingen van Eigenaren). Dit wordt particuliere erfpacht genoemd. 

3. Wat is er nu aan de hand met particuliere erfpacht?

Banken verleenden voorheen gewoon een hypotheek aan een woning op particuliere erfpacht. Ongeveer 360.000 eigenwoningbezitters hebben een huis op particuliere erfpacht. Maar sinds 1 januari 2010 verstrekten vrijwel alle banken geen hypotheek meer voor huizen op particuliere erfpacht. Hierdoor konden deze eigenwoningbezitters hun woning op dit moment niet verkopen als zij dat zouden willen. Omdat banken weigerden deze woningen te financieren, kon een opvolgende koper de woning niet aankopen. De huidige eigenaren van woningen op particulier erfpacht konen hierdoor in grote problemen komen.Overigens was alleen ING bereid om panden van ING-klanten die verkocht worden opnieuw als ING te financieren. Dit op voorwaarde dat het erfpachtcontract niet onredelijk is aangepast. Dat betekende dus dat eventuele koper gedwongen is bij de ING te financieren.

4. Waarom wilden banken geen hypotheek verstrekken bij particuliere erfpacht?

De banken vreesden dat de eigenaar van de grond in de toekomst forse canonverhogingen doorvoert waardoor de erfpachter mogelijk in betalingsproblemen komt. Ook zeggen geldverstrekkers dat ze er moeite mee hebben dat de identiteit van de grondeigenaar soms niet bekend is of zeer moeilijk te achterhalen is. Bij gemeentelijke erfpacht verstrekken banken overigens wel gewoon een hypotheek.

5. Wat deed Vereniging Eigen Huis hieraan?  

De situatie was volgens Vereniging Eigen Huis onacceptabel. Daarom pleit de vereniging voor de introductie van een erfpachtwet die de basisrechten voor erfpachters vastlegt. De basis voor deze wet is al gelegd met de vijf erfpachtcriteria die wij samen met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), de makelaars, het notariaat, erfpachters en erfverpachters hebben opgesteld.

6. De vijf criteria voor erfpachtcontracten

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft vijf criteria bekendgemaakt voor particuliere erfpachtcontracten:

1. Duur van het erfpacht en de vergoedingsregeling
   De akte van uitgifte moet helderheid bieden over de looptijd van het erfpachtrecht en de vergoeding van de erfpachter bij het einde van de erfpacht.
2. Canon en canonaanpassing
   De actuele canon moet bekend zijn en de (verwachte) lastenontwikkeling voor de erfpachter moet duidelijk en niet onaanvaardbaar zijn.
3. Geen verplichting tot koop
   De akte van uitgifte mag niet bepalen dat de erfpachter verplicht is het bloot eigendom op enig moment te kopen.
4. Wijziging erfpachtvoorwaarden
   De akte van uitgifte mag niet bepalen dat de bloot eigenaar het recht heeft om eenzijdig de erfpachtvoorwaarden te wijzigen die van materiële invloed zijn op de waarde van het erfpachtrecht.
5. Geen materiële aantasting genotsrecht
   De akte van uitgifte mag geen bepalingen bevatten die het genotsrecht van de erfpachter materieel aantasten.

Lees hier een uitgebreide toelichting op de vijf criteria.

7. Wat vindt Vereniging Eigen Huis van de criteria?

Vereniging Eigen Huis ziet de criteria als basisgrondrechten voor erfpachters. Het is daarom noodzakelijk dat deze normen worden verankerd in een erfpachtwet die zowel voor particuliere als gemeentelijke erfpacht geldt. Dit is helaas nog niet het geval. Wij vrezen daarom dat erfverpachters niet vrijwillig hun contracten zullen wijzigen naar de vijf criteria, waardoor een koper van een woning op particulier erfpacht mogelijk geen hypotheek kan krijgen. Wij zien de criteria echter wel als een goed begin.

8. Wat adviseert Vereniging Eigen Huis mensen die een woning op particuliere erfpacht willen verkopen?

Ga in gesprek met uw eigen geldverstrekker en vraag of de geldverstrekker ook een hypotheek wil verstrekken aan een koper van uw huis. Dan weet u in ieder geval waar u aan toe bent. En mocht uw geldverstrekker positief antwoorden, dan kunt u dat ook tegen de potentiële kopers vertellen. Vraag de geldverstrekker om dit ook op papier te zetten. Dat geeft meer houvast voor de eventuele koper.

9. Heb ik een probleem als de rentevastperiode afloopt van mijn woning op particuliere erfpacht?

Nee, uw geldverstrekker zal u een nieuw rentevoorstel toesturen. Gezien de huidige situatie rondom particuliere erfpacht heeft u echter niet de mogelijkheid om over te stappen naar een andere geldverstrekker.