Rechtspraak WOZ

In uw bezwaar tegen de WOZ-waarde moet u aangeven waartegen u bezwaar maakt en waarom. Hieronder vindt u voorbeelden van gerechtelijke uitspraken (jurisprudentie) die u kunt gebruiken om uw bezwaar te onderbouwen.

Dit zijn uitspraken van zowel rechtbanken, gerechtshoven als de Hoge Raad. De Hoge Raad is het hoogste rechtscollege. Uitspraken van de Hoge Raad worden daarom door gemeenten en lagere rechters in vrijwel alle gevallen gevolgd. Gemeenten en rechters wijken vaker af van uitspraken van de gerechtshoven en rechtbanken.

Rechtspraak.nl

Zoekt u WOZ-jurisprudentie die hieronder niet is genoemd? Dan kunt u op www.rechtspraak.nl terecht. Daar zoekt u per gerechtelijke instantie of op vrije tekst. Weet u de bronvermelding van de uitspraak (zoals bijvoorbeeld 'Hoge Raad 22 oktober 2010, zaaknummer 08/02324'), dan kunt u de optie 'Uitspraken snelzoeken' gebruiken.

Uitspraken

Appartement

Wie een appartement koopt, wordt naast eigenaar van het zogenoemde 'privédeel' ook mede-eigenaar van het hele gebouw. Via de verplichte Vereniging van Eigenaren (VvE) is hij daarnaast mede-eigenaar van het vermogen van de VvE en dus ook aansprakelijk voor verplichtingen en schulden van de VvE. De reserves van de VvE tellen niet mee bij de waardebepaling. De Hoge Raad stelde dat deze reserves niets te maken hebben met de waarde van het appartement zelf.

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 29300 (pdf)

Antispeculatiebeding met kettingbeding

Hiervan is sprake als u bij een nieuwbouwwoning de winst moet afdragen aan de gemeente als u het huis bijvoorbeeld binnen tien jaar verkoopt. Rust er een kettingbeding op, dan gaat het beding over op de volgende koper. Een dergelijke afspraak (verplichting) neemt de gemeente niet mee in de waardebepaling. De WOZ-waarde wordt hierdoor dus niet verlaagd.

Hoge Raad 25 november 1998, zaaknummer 33212

Rechtbank Haarlem 1 februari 2010, zaaknummer 09/1501 

Asbest: verwijderen kost geld

Vroeger verwerkte men vaak asbest in woningen. Omdat het verwijderen van asbest veel geld kost, drukt de aanwezigheid van asbest de waarde van de woning. Zelfs als het vermoeden bestaat dat er asbesthoudend materiaal in de woning is verwerkt en er geen noodzaak bestaat dit te verwijderen, kan deze omstandigheid de waarde flink beïnvloeden:

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 31328

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 10/02708

Asbest: waardedrukkende aanwezigheid

Asbest werkt niet waardeverminderend als op de peildatum voldoende mensen geïnteresseerd waren in het huis en asbest voor hen geen effect had op de waarde van het huis. Een uitspraak waarin wel een waardedalende werking aan de aanwezigheid van asbest werd toegekend, is:

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 36314

Asbest: waarde verminderen met verwijderkosten

Is het op zich niet verplicht is om de asbest te verwijderen? Dan moet de waarde worden verminderd met het bedrag dat de koper voor de verwijdering zou hebben gereserveerd.

Uitspraak gerechtshof Den Bosch, zaaknummer 01/4239 (pdf)

Asbest: waardevermindering niet gelijk aan verwijderkosten

Uit deze uitspraak van de Hoge Raad kan worden geconcludeerd dat de waardevermindering niet gelijk is aan de kosten van verwijdering:

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 37835

Bestemmingsplan

Belanghebbende mocht de woning in strijd met het bestemmingsplan gebruiken als meergeneratiewoning. Een nieuwe eigenaar moet er rekening mee houden dat het bestemmingsplan voor hem wél gehandhaafd wordt. Dit zorgt voor een lagere waarde.

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 43879

Betonrot

Betonrot heeft een duidelijke waardeverlagende werking. Er zijn diverse uitspraken waaruit dat blijkt:

Uitspraak gerechtshof Amsterdam, zaaknummer 02/01559
Uitspraak gerechtshof Amsterdam, zaaknummer 01/00196
Uitspraak gerechtshof Amsterdam, zaaknummer 99/00654
Uitspraak gerechtshof Arnhem, zaaknummer 98/00990
Uitspraak gerechtshof Den Haag, zaaknummer 98/02740 (pdf)

Bezwaardrempel

Voor het maken van bezwaar gold een bezwaardrempel, ook wel bekend als de Fierensmarge. Deze drempel hield in dat de WOZ-waarde die u zelf had berekend niet minder dan een bepaald percentage mocht afwijken van de WOZ-waarde van de gemeente. De Hoge Raad heeft aangegeven dat deze drempel in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Dus ook bij een relatief gering waardeverschil tussen uw eigen inschatting en de WOZ-waarde die de gemeente heeft vastgesteld, kunt u bezwaar maken.

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 08/02324

Erfpacht (tijdelijke erfpacht)

Huizen worden voor de WOZ gewaardeerd alsof er geen recht van (tijdelijk) erfpacht (op de grond) is gevestigd. Het recht van erfpacht heeft dus geen invloed op de WOZ-waarde.

Hof Amsterdam 15 september 2004, zaaknummer 02/04903  

Factoren aan de woning zelf: bodemverontreiniging

Bodemverontreiniging heeft een negatieve invloed op de waarde van een woning. De rechter heeft dit in diverse uitspraken benadrukt.

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 26344 (pdf)
Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 28469 (pdf)
Uitspraak rechtbank Arnhem, zaaknummer AWB 06/333

Factoren aan de woning zelf: bodemverontreiniging bekend bij en na waardebepaling

Als er op uw perceel bodemverontreiniging is en dit al bekend was op de waardepeildatum, moet de gemeente hier rekening mee houden bij de waardebepaling. Ook wanneer de bodemverontreiniging pas na de waardepeildatum ontdekt wordt, moet hiermee rekening worden gehouden.

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 34524
Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 37948

Factoren aan de woning zelf: grondwaterverontreiniging

Als er geen rekening is gehouden met grondwaterverontreiniging op de waardepeildatum, dan moet de waarde worden aangepast.

Uitspraak gerechtshof Den Bosch, zaaknummer 0224/93 E V (pdf)

Factoren aan de woning zelf: niet saneren, wel waardedrukkende werking

Als na de waardepeildatum blijkt dat de grond niet gesaneerd hoeft te worden, dan heeft de bodemverontreiniging geen invloed op de waarde. Toch vindt het Hof dat er een waardedrukkende werking van de vervuiling uitgaat:

Uitspraak gerechtshof Den Bosch, zaaknummer 98/03244 E VII (pdf)

Factoren aan de woning zelf: wateroverlast

De gemeente heeft bij de WOZ-waardebepaling geen rekening gehouden met wateroverlast in de kruipruimte. Het Gerechtshof kent een waardedrukkende invloed van € 20.000,- toe aan de wateroverlast.

Uitspraak Hof Amsterdam 28-7-2011, zaaknummer 10/00887

Gedogen permanente bewoning recreatiewoning

Het gedogen van permanente bewoning van recreatiewoningen verhoogt de WOZ-waarde van die woningen. Dit geldt ook voor de recreatiewoningen op het terrein die feitelijk niet permanent worden bewoond.

Uitspraak gerechtshof Amsterdam, zaaknummer 06/00480

Meerderheidsregel

Als bij een meerderheid van vergelijkbare gevallen (dit is de helft plus één) de wet onjuist is toegepast, is de zogenoemde meerderheidsregel van toepassing. Bijvoorbeeld als bij de meerderheid van vergelijkbare woningen een lagere WOZ-waarde of een lagere prijs per m3 is toegekend.

Uitspraak gerechtshof Amsterdam, zaaknummer 01-2454
Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 40443
Uitspraak rechtbank Alkmaar, zaaknummer 06/566

Niet ontvangen aanslag

Als u de aanslag niet heeft ontvangen, dan moet de gemeente in principe aantonen dat zij de aanslag wel aan u heeft verstuurd. U maakt dan nog wel kans dat uw bezwaar behandeld wordt. Dit zegt overigens niets over de inhoudelijke kansen van het bezwaar.

Uitspraak rechtbank Groningen, zaaknummer 06/70

Niet zomaar uitgaan van aanneemsom

De Hoge Raad heeft in een uitspraak aangegeven dat bij de bepaling van de WOZ-waarde niet zonder meer kan worden uitgegaan van de aanneemsom. Als dat wel wordt gedaan, dan moet uitdrukkelijk worden beargumenteerd waarom deze prijs in deze situatie overeenstemt met de waarde in het economische verkeer van de woning. Deze zaak is vervolgens voor nadere behandeling verwezen naar het Gerechtshof Leeuwarden. Het Hof geeft de gemeente alsnog gelijk aangezien de gemeente met een goede onderbouwing van de waarde komt.

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 39453
Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 39347
Uitspraak gerechtshof Leeuwarden, zaaknummer BK 232/04

Objectafbakening

Woning en garage worden beschouwd als één geheel voor de WOZ.

Uitspraak rechtbank Den Haag, zaaknummer AWB 05/8289
Uitspraak Hof Arnhem, zaaknummer 01/01836

Omgevingsfactoren: bewoningswijze naastgelegen pand

Voorbeeld: een naastgelegen pand dat bewoond wordt door jongeren die onder psychiatrische begeleiding staan, kan een waardedrukkende werking hebben:

Uitspraak gerechtshof Arnhem, zaaknummer 01/01027

Omgevingsfactoren: geluidsoverlast

Geluidsoverlast van vliegtuigen heeft in principe een waardedrukkende werking:

Uitspraak gerechtshof Den Bosch, zaaknummer 2533/1991 (pdf)
Uitspraak gerechtshof Amsterdam , zaaknummer 96/3759 E XI (pdf)
Uitspraak gerechtshof Amsterdam, zaaknummer 99/01045 E XIV (pdf)
Uitspraak Hof Arhem, zaaknummer 07/00037 

De geluidsoverlast van een brug verminderde de WOZ-waarde. De op 150 meter van de woning geplaatste UMTS-mast echter niet. De voorgenomen plaatsing van een UMTS-mast kan echter wel waardeverlagend zijn (zie UMTS-mast).

Uitspraak rechtbank Dordrecht, zaaknummer 07/23

Omgevingsfactoren: hoogspanningsmasten

Als de woning in de nabijheid van hoogspanningsmasten is geplaatst, kan dit invloed hebben op de hoogte van de WOZ-waarde

Uitspraak rechtbank Leeuwarden, zaaknummer AW1879

Omgevingsfactoren: lawaaiige buren of huisdieren

Buren of huisdieren die voor geluidsoverlast zorgen, kunnen waardedrukkend werken als er niet snel een einde lijkt te komen aan de overlast:

Uitspraak gerechtshof Den Haag, zaaknummer 01/03966 (pdf)
Uitspraak rechtbank Den Haag, zaaknummer 05/7572
Uitspraak rechtbank Den Haag, zaaknummer 06/5791

Omgevingsfactoren: nieuwbouwwijk

Als u in een nieuwbouwwijk woont, kunt u overlast hebben door bouwactiviteiten of omdat bijvoorbeeld de bestrating nog ontbreekt. Dit kan de waarde beïnvloeden, maar niet alle rechters denken hier hetzelfde over:

Uitspraak gerechtshof Arnhem, zaaknummer 98/03024

Omgevingsfactoren: ongunstige ligging

Als bijvoorbeeld het uitzicht uit uw woning belemmerd wordt door de bouw van een grotere andere woning, moet hier rekening mee worden gehouden bij de bepaling van de WOZ-waarde van uw woning:

Uitspraak rechtbank Leeuwarden, zaaknummer 05/2392

Ook de onzekerheid of een pand wel of niet wordt gesloopt, kan een waardedrukkende werking hebben:

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 35508

Omgevingsfactoren: overlast geparkeerde auto's

Overlast van geparkeerde auto's kan een waardedrukkende werking hebben:

Uitspraak gerechtshof Leeuwarden, zaaknummer BK 996/01

Omgevingsfactoren: uitzicht op begraafplaats

Het uitzicht op een begraafplaats kan een waardedrukkende werking hebben:

Uitspraak gerechtshof Arnhem, zaaknummer 01/02370

Omgevingsfactoren: UMTS-mast

De rechtbank Leeuwarden oordeelde dat het voornemen tot plaatsing van een UMTS-mast die op 175 meter afstand van de woning komt, een waardeverlagend effect kan hebben op de WOZ-waarde:

Uitspraak rechtbank Leeuwarden, zaaknummer AWB07/1792

Verlaging WOZ-waarde met bijna 5% voor plaatsing UMTS-telefoniemasten. Het is niet absoluut zeker dat UMTS-masten zodanig kunnen worden ingericht dat de straling geen enkel risico voor de gezondheid van omwonenden veroorzaakt. Potentiële kopers kunnen immers bij het uitbrengen van een bieding op de woning rekening houden met de aanwezigheid van de zendmasten en de in dat verband gevoerde maatschappelijk discussie.

Hof Amsterdam 12 januari 2012, zaaknummer 10/00095 

Omgevingsfactoren: windmolens

Windmolens kunnen een negatieve invloed hebben op de waarde van een woning door slagschaduw of geluidsoverlast. Ook plannen voor plaatsing van een windmolenpark kunnen de WOZ-waarde verminderen:

Uitspraak rechtbank Leeuwarden, zaaknummer 05/898
Uitspraak rechtbank Leeuwarden, zaaknummer 05/899
Uitspraak gerechtshof Leeuwarden, zaaknummer 109/06
Uitspraak rechtbank Haarlem, zaaknummer 05/4895
Uitspraak rechtbank Zwolle, zaaknummer 06/607 

Onjuiste referentiepanden

De panden aan de hand waarvan de gemeente de waarde vaststelt, moeten wel goed vergelijkbaar zijn met de gewaardeerde woning.

Uitspraak rechtbank Den Haag, zaaknummer 05/5193
Uitspraak gerechtshof Den Haag, zaaknummer 09/00166

Het Gerechtshof oordeelt dat de gemeente bij het bepalen van de WOZ-waarde niet alleen het duurste huis te kiezen heeft als referentiewoning. De gemeente heeft als uitgangspunt genomen: de prijs die door de beste koper in de meest geschikte markt is geboden. Volgens het Hof is dit onterecht. De gemeente moet voor de waardevaststelling een (gewogen) gemiddelde van de verkoopresultaten nemen.

Uitspraak Hof Den Haag, zaaknummer BK-09/00828

Onzekerheid uitvoering bouwplannen

Bouwplannen in de directe omgeving van de woning, waarvan de uitvoering nog onzeker is, hebben een waardedrukkende invloed. Bijvoorbeeld als het gaan om plannen voor een aansluiting op de snelweg.

Uitspraak gerechtshof Amsterdam, zaaknummer 07/00295

Overige omstandigheden van de woning zelf

Er zijn nog meer 'feitelijke omstandigheden' waarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden. Denk bijvoorbeeld aan een relatief slechte staat van onderhoud, bouwkundige gebreken, onpraktische indeling, sterk gedateerde keuken of badkamer of een grote boom vlak voor het raam. Op grond hiervan is in het verleden een verlaging van de WOZ-waarde toegekend:

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 34529
Uitspraak rechtbank Amsterdam, zaaknummer 06/4252
Uitspraak Hof Arnhem, zaaknummer 01/03177

Ook als er sprake is van gebreken aan de woning kan dit van invloed zijn op de WOZ-waarde. Zelfs als deze gebreken onder garantie kunnen worden hersteld:

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 37626

Reserves van de VvE

Als appartementseigenaar bent u verplicht lid van de VvE. Een VvE bouwt financiële reserves op voor onderhoud. Deze reserves worden niet meegenomen voor de bepaling van uw WOZ-waarde. Uw WOZ-waarde is dus alleen de waarde van uw appartement.

Hoge Raad 13 augustus 2010, zaaknummer 09/00181 

Saneringskosten: negatief imago

Door de berichten over bodemverontreiniging kan een buurt een negatief imago krijgen. Hierdoor daalt de waarde van de woningen in de omgeving. Ook als uw perceel niet is verontreinigd, maar die in de omgeving wel, kan het imago van uw huis zijn aangetast. Uit uitspraken in het verleden blijkt dat zolang niet duidelijk is wie aansprakelijk wordt gesteld voor de vervuiling, er geen rekening wordt gehouden met een waardedrukkende werking door vervuiling. Maar de onzekerheid over wie aansprakelijk is, kan wel waardedrukkend werken:

Uitspraak gerechtshof Den Bosch, zaaknummer 98/04543
Uitspraak gerechtshof Den Bosch, zaaknummer 01/02878 (pdf)

Saneringskosten: olietank

Als er bij uw woning een ondergrondse olietank is, moet de gemeente hier rekening mee houden. U kunt aansprakelijk zijn voor eventuele bodemverontreiniging als er olie uit de tank is gelekt. Zelfs als uw huis op erfpachtgrond staat, bent u als eigenaar verantwoordelijk voor de olietank. Als na de waardepeildatum maar voor de ingang van het tijdvak bodemverontreiniging wordt ontdekt die te wijten is aan de olietank, moet dit worden meegenomen in de waardebepaling.

Uitspraak gerechtshof Arnhem, zaaknummer 98/04139

Saneringskosten: overlast en rompslomp

Saneren van grond betekent overlast en rompslomp, bijvoorbeeld als u tijdelijk moet verhuizen. De WOZ-waarde van de woning wordt ook beïnvloed door saneringskosten die mogelijk aan u worden vergoed. Naarmate het risico stijgt dat u de kosten niet zult kunnen verhalen, zal de WOZ-waarde van uw woning verder afnemen en mogelijk zelfs tot nihil dalen.

Uitspraak gerechtshof Den Bosch, zaaknummer 1106/1994 B, E IV (pdf)
Uitspraak gerechtshof Den Bosch, zaaknummer, 06/00399
Uitspraak gerechtshof Den Bosch, zaaknummer, 02/00250
Uitspraak Hof Arnhem, zaaknummer 02/02165 
Uitspraak gerechtshof Leeuwarden, zaaknummer 12/07

Saneringskosten: waarde-invloed van bodemverontreiniging

Het is erg moeilijk om precies aan te geven wat de waarde-invloed van bodemverontreiniging precies is. Als er vergelijkbare woningen in uw buurt met het soortgelijke probleem rond de peildatum zijn verkocht, dan is het uiteraard eenvoudig. De waarde van de woning met verontreiniging is dan bekend:

Uitspraak gerechtshof Leeuwarden, zaaknummer 1131/01

Seniorenwoning

Het feit dat een woning een seniorenwoning is, heeft geen waardedrukkend effect.

Rechtbank Dordrecht  27 juli 2007, zaaknummer AWB 05/1358 

Serviceflats en serviceappartementen

De waarde van serviceflats (of serviceappartementen) is relatief laag vanwege de hoge servicekosten, maar de WOZ-waarde is wel hoog. De servicekosten moeten worden gezien als een persoonlijke verplichting en niet als een collectieve last. De service heeft daarom geen waardedrukkende werking.

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 34900
Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 40788

Serviceflat niet vergelijkbaar met gewoon appartement

Gelet op de aard en de functie van een serviceflat, is de 'meestbiedende koper' op de markt van serviceflats een andere dan de 'meestbiedende koper' op de markt van gewone appartementen.

Uitspraak gerechtshof Arnhem, zaaknummer 10/00138

De Hoge Raad heeft op 3 februari 2012 de uitspraak van het gerechtshof Arnhem bevestigd.

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 10/05475 

Servicekosten voor bouw en inrichting

Servicekosten die samenhangen met de bouw en inrichting van de flat kunnen een waardedrukkend effect hebben op de WOZ-waarde.

Uitspraak gerechtshof Amsterdam, zaaknummer 09/00219

Splitsingsverbod

Een splitsingsverbod dat op een gebouw rust, heeft geen invloed op de WOZ-waarde.

Uitspraak rechtbank Haarlem, zaaknummer 08/8050

Taxateur binnenlaten

Uit een uitspraak van het Hof Arnhem blijkt dat als een taxateur zich niet naar behoren heeft aangekondigd, u de taxatie onder de gegeven omstandigheden kunt weigeren.

Uitspraak gerechtshof Arnhem, zaaknummer 02/02099

Taxatie na beroepschrift

Als u beroep indient bij de rechter tegen de uitspraak op uw bezwaarschrift, dan kan het zijn dat een gemeentelijke taxateur uw woning inpandig wil opnemen. De taxateur moet u er op wijzen dat u als woningeigenaar niet verplicht bent hem in deze 'fase van het beroep' binnen te laten. Bovendien moet hij wijzen op de mogelijke gevolgen bij de bewijsvoering later in de procedure. Voldoet de taxateur niet aan deze verplichtingen dan kan de rechter besluiten het taxatierapport van de gemeente buiten beschouwing te laten.

Uitspraak gerechtshof Amsterdam, zaaknummer 98/2650 (pdf)
Uitspraak gerechtshof Leeuwarden, zaaknummer BK 130/02

Taxatierapport voor financiering goedgekeurd

De Hoge Raad heeft een taxatierapport in verband met de financiering van een woning als volwaardig beschouwd voor de vaststelling van de WOZ-waarde.

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 39294

Taxatierapport zonder vergelijkingsobjecten

Een taxatierapport zonder vergelijkingsobjecten is zonder nadere motivering niet van mindere waarde dan een taxatierapport waarin vergelijkingsobjecten wel zijn toegevoegd.

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 41490

Waarde in strijd met gelijkheidsbeginsel

Uit een uitspraak van de Hoge Raad van 24 september 1980 kan worden opgemaakt dat een belastingplichtige een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan doen als er 'begunstigend beleid is ten opzichte van andere belastingplichtigen'. Hiervan is sprake als u kunt aantonen dat eigenaren van identieke huizen in de buurt lager zijn aangeslagen dan u. Het grootste probleem bij een beroep op het gelijkheidsbeginsel is dat het moet gaan om een beleid van de gemeente en niet om een vergissing.

Uitspraak gerechtshof ’s-Gravenhage, zaaknummer 06/00280

Waarde van de woning

Een potentiële koper die onder tijdsdruk handelt, moet worden gezien als de 'meestbiedende gegadigde'. De prijs die een persoon in zo'n situatie betaalt voor de woning, is daarom een goede basis voor de vaststelling van de WOZ-waarde.

Uitspraak gerechtshof Amsterdam, zaaknummer 06/00285

Wet voorkeursrecht gemeenten

Als op uw woning een gemeentelijk voorkeursrecht is gevestigd, dan mag u uw woning niet zomaar verkopen, maar moet u de woning eerst aan de gemeente aanbieden. De gemeente heeft dus recht op de eerste koop. Een voorkeursrecht gemeenten heeft volgens de Hoge Raad geen waardedrukkende of -verhogende invloed op de WOZ-waarde.

Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 09/03346


Deel dit artikel:

Uw eigen huis stap voor stap

WOZ in beeld

Waar staat de WOZ voor? Voor welke belastingen heeft de WOZ gevolgen? En wat bepaalt de waarde van uw huis? Wat kunt doen om bezwaar te maken?

Bestel nu de webpublicatie

WOZ besparing

Wat levert het u op om bezwaar te maken? Met de WOZ-besparingscalculator berekent u vrijblijvend hoeveel u bespaart.

Bereken uw besparing

WOZ-specialisten

Hulp bij bezwaar maken tegen de WOZ-waarde? Schakel de WOZ-specialisten in en krijg kosteloos hulp van ervaren juristen.

Bekijk uw mogelijkheden