Vereniging Eigen Huis
De bijleenregeling
Volgens de bijleenregeling moet u de overwaarde (ook wel eigenwoningreserve genoemd) die vrijkomt bij de verkoop van uw woning weer investeren in de volgende koopwoning. Gebeurt dat niet, dan is er geen renteaftrek mogelijk over het leningbedrag ter grootte van die overwaarde. Dit deel van de lening verhuist naar box 3. Ook als u verhuist naar een goedkopere woning, moet u sinds 1 januari 2010 de overwaarde van de oude woning volledig gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning.
In onderstaand voorbeeld leggen we de bijleenregeling uit.
Situatie 1: u verhuist naar een duurdere woning
Situatie 2: niet gehele hypotheek is een eigenwoningschuld
Situatie 3: u verhuist naar een goedkopere woning
De bijleenregelingTabblok
U verhuist naar een duurdere woning
U verhuist naar een duurdere koopwoning? Dan wordt u geacht om de overwaarde, die vrijkomt bij de verkoop van uw woning, als eigen geld in te brengen in de nieuwe koopwoning. Doet u dat niet en financiert u het volledige aankoopbedrag van de nieuwe woning? Dan heeft u geen renteaftrek over het bedrag ter grootte van de overwaarde. Dat deel van de lening valt dan in box 3 (inkomsten uit sparen en beleggen). De overwaarde van uw woning is de verkoopprijs minus de verkoopkosten (bijvoorbeeld makelaarscourtage) en de bij verkoop aanwezige eigenwoningschuld. Deze overwaarde brengt u in mindering op de verwervingskosten van uw nieuwe woning. Dit is de koopprijs van de woning vermeerderd met overdrachtsbelasting (bij een bestaande woning), meerwerk en financieringskosten.
Voorbeeld
Jan heeft in 1995 een woning gekocht voor € 120.000,- (woning 1). De kosten koper bedroegen € 10.000,-. Hij heeft toentertijd een hypotheek afgesloten van € 110.000,-. De rest van de aankoopprijs van de woning heeft hij met eigen geld betaald. Hij lost niet af op zijn hypotheek. In 2005 koopt hij een andere woning (woning 2) en verkoopt hij woning 1. Woning 1 verkoopt hij voor € 150.000,-. De makelaarskosten voor de verkoop bedragen € 3.000,-. De koopprijs van woning 2 bedraagt € 200.000,-. De kosten koper bedragen € 20.000,-. Wat zijn de gevolgen voor Jan in verband met de bijleenregeling?
Als hij in 2005 woning 1 verkoopt bedraagt de overwaarde € 37.000,- (€ 150.000,- min € 3.000,- min € 110.000,-). Over dit bedrag kan geen renteaftrek worden verkregen als Jan woning 2 volledig zou financieren. Jan wordt volgens de bijleenregeling geacht € 37.000,- als eigen geld in te brengen. De verwervingskosten van woning 2 bedragen € 220.000,- (€ 200.000 ,- + € 20.000,-). Jan kan echter slechts een lening met renteaftrek aangaan voor een bedrag van € 183.000,- (€ 220.000,- min € 37.000,-). Zou Jan de € 220.000,- volledig financieren, dan heeft hij over € 37.000,- (de overwaarde) geen renteaftrek. Dit deel van de lening zou in box 3 vallen.