Vereniging Eigen Huis
6. Passeren notaris
Bij de levering van een huis is het verplicht om een notaris in te schakelen. Hij is als enige bevoegd om een notariële akte op te maken. Het gaat dan om de eigendomsakte en de hypotheekakte.
De notaris heeft een voorlichtende functie en een bemiddelende rol bij geschillen. Als koper van een bestaand huis kunt u vrijwel altijd de notaris kiezen. Alleen bij nieuwbouwprojecten is het gebruikelijk dat alle akten bij een projectnotaris worden gepasseerd. U moet naar een notaris voor de eigendomsakte en de hypotheekakte.
Eigendomsakte
De eigendomsakte wordt ook wel transportakte of leveringsakte genoemd. Koper en verkoper ondertekenen de eigendomsakte bij de notaris en de nieuwe eigenaar van de woning wordt in het Kadaster ingeschreven. Dit is de juridische levering van de woning. De feitelijke levering is door de overdracht van de sleutels van de woning van de verkoper aan de koper. Bij het Kadaster worden onder andere alle eigendomsaktes in een openbaar register ingeschreven. Dat betekent dat iedereen op kan vragen wie de eigenaar van een woning is. Zodra de eigendomsakte is ingeschreven, krijgt de koper hiervan een afschrift thuisgestuurd.
Hypotheekakte
De meeste mensen hebben voor het kopen van het huis een lening nodig. De geldverstrekker wil er zeker van zijn dat hij zijn geld terugkrijgt en rente ontvangt. Daarom wordt er met een hypotheekakte het recht van hypotheek gevestigd op de woning. Dit houdt in dat de geldverstrekker de woning openbaar mag verkopen als de eigenaar van de woning in betalingsproblemen is gekomen. Met de opbrengst kan de schuld aan de geldverstrekker worden afgelost. De hypotheekakte moeten de koper en de geldverstrekker bij een notaris ondertekenen.
Opslag
In de hypotheekakte staan altijd twee bedragen: het hypotheekbedrag en hetzelfde hypotheekbedrag plus 30% tot 40%. De opslag geeft de geldverstrekker de mogelijkheid om in geval van betalingsproblemen, behalve het hypotheekbedrag, ook andere kosten in verband met de hypotheek te verhalen. U betaalt daar geen rente over en ook geen notariskosten. Verwar de opslag niet met een hogere inschrijving.
Verpanding levensverzekering
Als aan de hypotheek een levensverzekering is gekoppeld, wordt daarover meestal een bepaling 'verpanding levensverzekering' in de hypotheekakte opgenomen.
Lees meer over Verpanding levensverzekering
Koopovereenkomst
Meestal zorgt een makelaar voor het opstellen van de koopakte, soms gebeurt dat door een notaris, bijvoorbeeld in Amsterdam. Na het tekenen van de koopakte gaat deze naar de notaris, die vervolgens aan de hand van de koopakte de eigendomsakte op gaat stellen.
Bij de levering van een huis is het verplicht om een notaris in te schakelen. Hij is als enige bevoegd om een notariële akte op te maken. Het gaat dan om de eigendomsakte en de hypotheekakte. De notaris is hierbij onafhankelijk. Hij heeft een voorlichtende functie en hij heeft een bemiddelende rol bij geschillen. Vrijwel alle notarissen zijn lid van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB).
Voor welke gevallen kunt u naar de notaris?
- Koopovereenkomst
Een koopovereenkomst wordt ook wel een voorlopig koopcontract genoemd. Het woord 'voorlopig' betekent echter niet dat u als koper zomaar weer van de koop af kunt zien. Dat kan wel binnen de bedenktijd van drie dagen of op basis van ontbindende voorwaarden die in de overeekomst staan. Meestal zorgt een makelaar voor het opstellen van de koopakte, soms gebeurt dat door een notaris. In Amsterdam is het gebruikelijk dat een notaris de koopakte opstelt. Na het tekenen van de koopakte gaat deze naar de notaris, die vervolgens aan de hand van de koopakte de eigendomsakte op gaat stellen.
- Eigendomsakte
Door het ondertekenen van de eigendomsakte (ook wel transportakte of leveringsakte genoemd) door de verkoper en de koper en de inschrijving bij het Kadaster door de notaris, vindt de juridische levering van de woning plaats. De feitelijke levering is door de overdracht van de sleutels van de woning van de verkoper aan de koper. Bij het Kadaster worden o.a. alle eigendomsaktes ingeschreven. Dit is een openbaar register, dat betekent dat iedereen op kan vragen wie de eigenaar van een woning is. Zodra de eigendomsakte is ingeschreven, krijgt de koper een afschrift daarvan thuisgestuurd.
- Hypotheekakte
De meeste mensen hebben voor het kopen van het huis een lening nodig. De geldverstrekker wil, voordat hij deze grote bedragen uitleent, wel zekerheid hebben omtrent het betalen van de maandelijkse rente en aflossing. Daarom wordt er het recht van hypotheek gevestigd op de woning. Dit houdt in dat de geldverstrekker de woning openbaar mag verkopen als de eigenaar van de woning in betalingsproblemen is gekomen (parate executie). Met de opbrengst kan de schuld aan de geldverstrekker worden afgelost. Om een recht van hypotheek te vestigen, is een notariële akte nodig, ondertekend door alle partijen.
In de hypotheekakte staan altijd twee bedragen: het hypotheekbedrag en hetzelfde hypotheekbedrag plus 30% tot 40%. De opslag geeft de geldverstrekker de mogelijkheid om in geval van betalingsproblemen, behalve het hypotheekbedrag, ook andere kosten in verband met de hypotheek te verhalen. U betaalt daar geen rente over en ook geen notariskosten. Verwar de opslag niet met een hogere inschrijving.
Vereniging Eigen Huis houdt iedereen scherp
Als eigenwoningbezitter krijgt u op enig moment met een notaris te maken. Vereniging Eigen Huis houdt deze beroepsgroep nauwlettend in de gaten en onderneemt actie als de belangen van de (toekomstig) eigenwoningbezitter in het geding zijn. In de afgelopen jaren zijn zo vele verbeteringen bereikt.
Verklarende woordenlijst
Zowel in de eigendomsakte als de hypotheekakte komen bepaalde (vakinhoudelijke) termen voor. Wilt u weten wat hiermee wordt bedoeld? Raadpleeg dan de verklarende woordenlijst.
Verklarende woordenlijst voor notariële akten (pdf, alleen voor leden)
De keuze van een notaris
De keuze van een notaris is eigenlijk bijna altijd aan de koper, als het gaat om de levering van een bestaande woning. Alleen bij (nieuwbouw) projecten is het gebruikelijk dat alle akten bij een projectnotaris worden gepasseerd.
Notaristarieven
De notaristarieven zijn op 1 juli 2003 vrijgegeven. Onder- en bovengrenzen bestaan niet meer. Alleen voor de minder draagkrachtigen bestaan er nog wel maximumtarieven. U kunt bij de notaris onderhandelen over het tarief. Vraag altijd offertes op bij meerdere notarissen, want daarmee bespaart u al snel tientallen tot honderden euro's!
De eindafrekening
De eindafrekening vermeldt de koopsom die in het koopcontract of in de koop-/aannemingsovereenkomst is vastgelegd. Daarnaast ziet u op de eindafrekening de overige kosten, waaronder de overdrachtsbelasting (alleen bij bestaande woning), de notariskosten, afsluitprovisie en kosten voor inschrijving in het kadaster. Welke van deze kosten fiscaal aftrekbaar zijn, leest u bij Aftrekposten eigen woning.
De eindafrekening wordt u van tevoren toegestuurd. Controleer de eindafrekening zorgvuldig. Als u bijvoorbeeld een bestaand huis koopt en roerende zaken overneemt, zie er dan op toe dat u over de roerende zaken geen overdrachtsbelasting betaalt.
Geschillen met notarissen
Voordat u een klacht indient tegen de notaris bij de Kamer van Toezicht of een procedure bij de burgerlijke rechter start, is het raadzaam om eerst contact op te nemen met de notaris en te bespreken of er misschien in onderling overleg een oplossing voor het geschil kan worden gevonden. Voor uitgebreide informatie over geschillen met notarissen, ga naar recht en risico: conflicten met de notaris.
