Gemeentelijke en particuliere erfpacht

Als u een woning heeft met erfpacht bent u geen eigenaar van de grond maar krijgt u deze in gebruik. Hiervoor betaalt u ieder jaar een vergoeding, de erfpachtcanon. Er zijn twee soorten erfpacht: gemeentelijke en particuliere erfpacht.

Als u een huis koopt met erfpacht bent u eigenaar van de woning, maar niet van de grond. U pacht dan de grond van de grondeigenaar. De grondeigenaar en u als erfpachter sluiten een overeenkomst van erfpacht. Dit heet een akte van vestiging. Hierin worden de verplichtingen tussen eigenaar en erfpachter vastgelegd. Zo staat er in dat de erfpachter de verplichting heeft om een canon te betalen. Daar staat tegenover dat de erfpachter het recht heeft om de grond te gebruiken alsof hij daarvan eigenaar is. Ook wordt geregeld onder welke voorwaarden de erfpacht kan worden opgezegd.

De vergoeding die u jaarlijks betaalt staat niet voor altijd vast. Loopt de erfpachtperiode af, dan kunt u dus met forse verhogingen te maken krijgen. Verder kan het zijn dat u een hogere canon moet betalen als u bijbouwt. Om verhogingen te voorkomen kunt u de erfpachtcanon afkopen voor zo lang mogelijk, bijvoorbeeld 75 of 100 jaar. De afkoop van erfpacht is niet aftrekbaar. Indien u hiervoor echter een lening aangaat, dan is de rente over die lening wel aftrekbaar. Betaalt u jaarlijks een canon, dan is dit fiscaal wel aftrekbaar.

Wat is het verschil tussen particuliere erfpacht en gemeentelijke erfpacht?

De meeste gemeenten verkopen hun grond bij de ontwikkeling van bouwprojecten aan de projectontwikkelaar of direct aan de uiteindelijke eigenaar. In sommige gemeenten, zoals Amsterdam, heeft de gemeente de grond niet verkocht aan de eigenwoningbezitters maar verpacht. Dat wordt ook wel gemeentelijke erfpacht genoemd. Bij gemeentelijke erfpacht verstrekken banken wel gewoon een hypotheek. Soms verpachten particuliere vastgoedeigenaren grond aan eigenwoningbezitters en dus niet de gemeente. Dit wordt particuliere erfpacht genoemd. 

Wat was er nu aan de hand met particuliere erfpacht?

Tot voor kort werkten banken gewoon mee aan de financiering van een woning op particuliere erfpacht. Totdat zij vorig jaar vrijwel allemaal besloten daarmee op te houden. Alleen ING is bereid om panden van ING-klanten die verkocht worden opnieuw als ING te financieren. Dit op voorwaarde dat het erfpachtcontract niet onredelijk is aangepast. De banken vrezen dat de eigenaar in de toekomst forse verhogingen aan de erfpachter doorvoert waardoor de erfpachter door de hoge erfpachtcanons mogelijk in betalingsproblemen komt. Ook hebben geldverstrekkers er moeite mee dat de identiteit van de grondeigenaar soms niet bekend is of zeer moeilijk te achterhalen is. Bij gemeentelijke erfpacht verstrekken banken overigens wel gewoon een hypotheek.

Wat waren nu de individuele gevolgen?

Consumenten die een woning bezitten die op particuliere erfpacht staat, kunnen hun woning op dit moment niet verkopen als zij dat zouden willen. Omdat banken weigeren deze woningen te financieren kan een opvolgende koper de woning niet aankopen. De huidige eigenaren van woningen op particulier erfpacht kunnen hierdoor in grote problemen komen.

Is er een oplossing?

De situatie was volgens Vereniging Eigen Huis onacceptabel. Daarom hebben wij samen met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), de makelaars, het notariaat, erfpachters en erfverpachters gewerkt aan vijf criteria voor erfpachtcontracten. De criteria gaan over bijvoorbeeld de looptijd van een erfpachtcontract, de verwachte lastenontwikkeling of de eenzijdige wijziging ervan. Als nieuwe erfpachtcontracten aan de vijf nieuwe normen voldoen, zijn banken weer bereid een financiering te verstrekken.

Lees meer in het dossier particuliere erfpacht