Vereniging Eigen Huis
Koop-/aannemingsovereenkomst nieuwbouwwoning
Zodra u een overeenkomst wilt sluiten, krijgt u van de bouwondernemer een overeenkomst voorgelegd. Lees de overeenkomst vóór ondertekening goed door. Let daarbij op de volgende aandachtspunten.
Model koop-/aannemingsovereenkomst
Uit de aanhef boven de overeenkomst blijkt meestal of u met een modelovereenkomst te maken heeft. Met de model koop-/aannemingsovereenkomst die is vastgesteld in overleg met Vereniging Eigen Huis heeft u in de basis te maken met een goede overeenkomst waarin de rechten en plichten van u en de ondernemer op evenwichtige wijze worden geregeld. In de overeenkomst moeten nog wel een aantal onderdelen worden ingevuld zoals de te betalen rente, de bouwtijd en de ontbindende voorwaarden. Bovendien kan op onderdelen van de modelovereenkomst zijn afgeweken. Deze invulling bepaalt uiteindelijk mede of de overeenkomst gunstig voor u is.
Heeft u een andere overeenkomst voorgelegd gekregen of een overeenkomst met afwijkende bepalingen, laat uw contract dan beoordelen door een jurist.
Garantie- en waarborgregeling
Eén van de grootste risico’s bij de bouw van een woning is het faillissement van de bouwondernemer. De kosten voor afbouw zullen daardoor hoger zijn dan de oorspronkelijke koop-/aanneemsom. Het is dan ook belangrijk dat u verzekerd bent tegen de nadelige gevolgen van een faillissement van de ondernemer. Een waarborgcertificaat van GIW, SWK, Woningborg of Stiwoga biedt u die zekerheid. Wij adviseren u daarom alleen een overeenkomst te tekenen waarin de Garantie- en waarborgregeling van GIW, SWK, Woningborg of Stiwoga van toepassing is.
Garantie- en waarborgregelingen
Koop-/aanneemsom
Onderhandelen over de prijs bij nieuwbouwwoningen gebeurt minder vaak dan bij de koop van een bestaande woning. Bij bestaande woningen is de vraagprijs meestal niet de definitieve prijs. Het is een uitnodiging tot onderhandeling. Bij nieuwbouwwoningen wordt de prijs (koop-/aanneemsom) vaak als wel min of meer vaststaand gezien. Dat is niet altijd terecht, vooral niet als er meer aanbod dan vraag is naar nieuwbouwwoningen. U betaalt dan waarschijnlijk te veel als u niet in onderhandeling treedt.
Weet wat u koopt
In de contractstukken is vastgelegd wat u krijgt voor uw geld. De contractstukken bestaan normaal gesproken uit een technische omschrijving en tekeningen. Bij nieuwbouwprojecten zitten deze vaak bij elkaar in een zogenaamde verkoopbrochure. Het kan echter ook zijn dat de verkoopbrochure slechts is bedoeld om een indruk van het te realiseren project te geven, maar dat de overeenkomst verwijst naar de echte contractstukken. Het is dus van belang voor het tekenen duidelijk te hebben wat uw contractstukken zijn. Let er daarbij bovendien op dat de informatie niet te summier is. Vraag de ondernemer zo nodig om aanvullende informatie op schrift. Koopt u de woning op basis van te summiere informatie dan kan de woning of onderdelen daarvan uiteindelijk anders worden dan u voor ogen had.
Perceelsgrootte
In overeenkomsten is de perceelsgrootte meestal niet keihard vastgelegd. Er wordt dan aangeven hoeveel vierkante meter het perceel ‘circa’ zal zijn. Na oplevering vindt de inmeting door het Kadaster plaats en wordt duidelijk hoe groot het perceel daadwerkelijk is.
Bovendien is in de contracten een vergoeding wegens afwijking van die circamaat vaak uitgesloten of beperkt. In de model koop/-aannemingsovereenkomst kan uit twee opties worden gekozen wat te doen bij een afwijkende perceelgrootte; optie A en optie B.
Optie A sluit verrekening uit: Krijgt u minder grond geleverd dan overeengekomen, dan heeft u geen recht op vergoeding door de ondernemer van het minder geleverde. Krijgt u meer grond geleverd dan overeengekomen, dan hoeft u niet bij te betalen.
Bij optie B krijgt u een vergoeding als de perceelsgrootte minimaal 5% afwijkt, zowel bij ondermaat als bij overmaat. Bij een afwijking van minder dan 5% vindt dus geen verrekening plaats. Bij een afwijking van 5% of meer moet de gehele afwijking verrekend worden. In de praktijk kiest de ondernemer in eerste instantie vaak voor optie A in de koop/-aannemingsovereenkomst. Treedt in overleg als u de andere optie verkiest.
Rente: een niet te onderschatten kostenpost
Bij de aanschaf van een nieuwbouwwoning kunt u te maken krijgen met allerlei soorten rentes. Rentes zijn vaak een behoorlijke kostenpost bovenop de (oorspronkelijke) koop-/aanneemsom. U kunt overigens onderhandelen over de hoogte van rentepercentages en de bedragen en perioden waarover rentes worden geheven.
Ontbindende voorwaarden
In de (model)overeenkomst staan verschillende ontbindende voorwaarden. Sommige ontbindende voorwaarden moeten nog wel ingevuld worden om van toepassing te zijn. Denk bijvoorbeeld aan de ontbindingsmogelijkheid voor de financiering, waarbij de bruto maandlast moet worden ingevuld. Indien u de financiering niet rond krijgt, kunt u het contract laten ontbinden indien u twee, maar het liefst drie schriftelijke afwijzingen van erkende geldverstrekkers kunt tonen. Andere voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn het niet verkrijgen van een huisvestingsvergunning of Nationale Hypotheek Garantie.
Bouwtijd
In de koop-/aannemingsovereenkomst is vaak een veel ruimere bouwtijd overeengekomen dan de inschatting die de ondernemer of diens makelaar voorafgaand aan het tekenen van de overeenkomst meestal geven. Aan de genoemde inschatting kunt u echter in beginsel geen rechten ontlenen; u bent gebonden aan de overeengekomen bouwtijd. Bekijk dus goed wat de overeengekomen bouwtijd maximaal kan zijn. Bij overschrijding van de bouwtijd kunt u aanspraak maken op schadevergoeding.
Meer- en minderwerk
Als u wilt dat er meer- of minderwerk plaatsvindt, kunt u dat het beste afspreken op het moment dat u de koop-/aannemingsovereenkomst tekent. U weet dan bij het tekenen van de overeenkomst precies wat u krijgt voor welke prijs. Als u ná het tekenen van de overeenkomst meer- en minderwerkafspraken met de bouwondernemer wilt maken, dan kan de ondernemer redenen hebben om uw verzoek af te wijzen of de prijs wordt veel hoger dan u verwacht had.
Afwijkende bepalingen
Als in de koop-/aannemingsovereenkomst wordt afgeweken van het modelcontract dan is deze afwijkende bepaling niet geldig als de bepaling nadelig is voor de koper. Tenzij de waarborgende instantie (SWK, Woningborg of Stiwoga) schriftelijke toestemming voor deze bepaling heeft gegeven. Vraag in eerste instantie aan de ondernemer of hij u de toestemming voor afwijking in kopie kan verstrekken. Heeft u vragen over afwijkende bepalingen in uw contract? Vereniging Eigen huis helpt u met het beoordelen van uw contract.
