Ontbindende voorwaarden

Het belang van ontbindende voorwaarden

Het is aan te raden om in een koopcontract ontbindende voorwaarden op te nemen. In de gevallen die in die voorwaarden staan omschreven kunt u als koper dan nog onder de koop uit. Een koper heeft na ondertekening van het koopcontract weliswaar drie dagen bedenktijd, maar dat is niet genoeg om er bijvoorbeeld achter te komen of hij de financiering rond zal krijgen. En er zijn nog meer onvoorziene situaties te bedenken waarin het beter is het koopcontract te ontbinden.

Voorbeelden van ontbindende voorwaarden  

Om welke ontbindende voorwaarden het ook gaat, vermeldt ze direct als u  gaat bieden, want de verkoper moet ermee akkoord gaan. Voorbeelden van situaties waarvoor het verstandig is een ontbindende voorwaarde op te nemen zijn:

• De financiering komt niet rond.
• De uitkomst van de bouwkundige keuring valt tegen.
• U komt niet in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie.
• U krijgt geen huisvestingsvergunning.

Voorbeeld formulering ontbindende voorwaarde bouwtechnische keuring

"Koper zal zo spoedig mogelijk een aankoopkeuring laten verrichten door Vereniging Eigen Huis. Koper heeft het recht om op grond van het rapport van deze keuring zonder enige nadere toelichting, de koopovereenkomst te ontbinden. De ontbinding moet worden ingeroepen per brief die aangetekend met handtekening retour wordt verzonden, uiterlijk binnen vijf werkdagen nadat de aankoopkeuring in opdracht van koper is verricht."

Deze ontbindende voorwaarde geeft u een uitermate ruime mogelijkheid tot ontbinding. Misschien is dit niet acceptabel voor de verkoper. De verkoper ziet wellicht liever een beperking door:

• maximum bedrag aan onderhouds- of herstelkosten op te nemen;
• en uitsluitend ontbinding te accepteren in geval van overschrijding van dit bedrag.

Er kan echter discussie ontstaan over de inhoud van de termen "onderhouds- of herstelkosten" en de inschatting van de kosten door de deskundige.

Tip

Laat altijd een aankoopkeuring uitvoeren, en neem in het koopcontract op dat u recht heeft op ontbinding wanneer de uitkomst van die keuring u niet bevalt. Zo komt u nooit voor onaangename verrassingen te staan.

Een handtekening weegt zwaar

Ontbindende voorwaarden zijn belangrijk omdat ze u voor grote financiële problemen kunnen behoeden. Maar ze zijn er niet om kopers een gemakkelijke uitweg te geven. Een handtekening onder een koopcontract weegt zwaar; de koop is zo goed als definitief. Er moet echt een goede reden zijn voor u het contract kunt ontbinden. Wilt u bijvoorbeeld een beroep doen op een gemaakt voorbehoud van financiering, dan moet u schriftelijke afwijzingen kunnen laten zien van minstens drie geldverstrekkers. Alleen daarmee kunt u zich beroepen op die ontbindende voorwaarde.

Bovendien is het niet zo dat de overeenkomst spontaan niet meer geldig is wanneer een van de ontbindende voorwaarden van kracht is. De koper moet zelf binnen een bepaalde termijn actie ondernemen en een beroep doen op de ontbindende voorwaarde (meestal schriftelijk; hoe dat moet, wordt vaak ook in die voorwaarde zelf omschreven).

Ontbindende voorwaarden opstellen

Bij het opstellen van een ontbindende voorwaarde moet u aan de volgende elementen denken:

• Een termijn waarbinnen u kunt ontbinden (bijvoorbeeld binnen vijf werkdagen na (de uitslag van) de keuring);
• De wijze waarop u kunt ontbinden (bijvoorbeeld bij aangetekend schrijven met handtekening retour). Vereniging Eigen Huis heeft een voorbeeldtekst opgesteld voor een ontbindende voorwaarde voor de bouwtechnische keuring:
  "Koper zal zo spoedig mogelijk een aankoopkeuring laten verrichten door Vereniging Eigen Huis. Koper heeft het recht om op grond van het rapport van deze keuring, zonder enige nadere toelichting, de koopovereenkomst te ontbinden. De ontbinding moet worden ingeroepen bij brief die aangetekend met handtekening retour wordt verzonden, uiterlijk binnen vijf werkdagen nadat de aankoopkeuring in opdracht van koper is verricht."
  Deze ontbindende voorwaarde geeft u een uitermate ruime mogelijkheid tot ontbinding. Misschien is dit niet acceptabel voor de verkoper. De verkoper ziet wellicht liever een beperking door: een maximum bedrag aan onderhouds- of herstelkosten op te nemen. En uitsluitend ontbinding te accepteren in geval van overschrijding van dit bedrag. Er kan echter discussie ontstaan over de inhoud van de termen "onderhouds- of herstelkosten" en de inschatting van de kosten door de deskundige.

De aankoopkeuring van Vereniging Eigen Huis