Contracten zelfbouw

De contracten die u met een aannemer en/of architect sluit om een huis te laten bouwen, zijn de basis van alle afspraken. Het is dus van groot belang om daar goed naar te kijken. Minstens zo belangrijk zijn de algemene voorwaarden die eventueel bij uw contract horen. Algemene voorwaarden zijn de kleine lettertjes, waarin veel regels zijn opgenomen. 

Contract met aannemer

Wanneer u een contract heeft met alleen een aannemer, dan regelt de aannemer de eventuele contracten met de architect, installateur, enzovoort. Het voordeel is dat u één aanspreekpunt heeft bij vragen en fouten. Nadeel is dat uw eigen inbreng in het ontwerp waarschijnlijk minder is.

Contract met aannemer en architect

Als u zelf een architect en een aannemer regelt, heeft u dus twee contracten. Dat betekent dat u ook twee aanspreekpunten heeft. Zorg er in dat geval voor dat de communicatie goed geregeld is, bijvoorbeeld via regelmatig kort overleg. Vooral in geval van fouten kan het hebben van twee 'contractspartijen' soms lastig zijn, omdat zij naar elkaar kunnen verwijzen met betrekking tot de aansprakelijkheid.

Inhoud contract

Een contract heeft als doel afspraken goed en eenduidig vast te leggen. Zeker bij geschillen valt u terug op wat er op papier staat. Veel architecten en aannemers zullen hun eigen contract hebben. Let u erop dat dat in ieder geval de volgende elementen bevat:

• wie zorgt voor technische omschrijving, tekeningen, constructieve check en bouwvergunning; 
• nauwkeurige omschrijving van het werk; 
• welke kosten zijn daaraan verbonden (vaste prijzen, wel of geen verrekening meer- en minderwerk); 
• wanneer begint de bouw of de deelopdracht uiterlijk; 
• wanneer eindigt de bouw of de deelopdracht uiterlijk met schadevergoeding wanneer de bouwtijd wordt overschreden; 
• hoe en wanneer gebeurt de betaling (bijvoorbeeld vast bedrag of percentage en tijdstippen van termijnen); 
• welke ontbindende voorwaarden zijn er (financiering); 
• bij contract met een aannemer: welke garantieregeling is er in geval van faillissement.

Legt u in het contract ook vast wat uw maximale budget is voor een onderdeel. Let erop dat uw budget veel onderdelen bevat:

• voorlopig ontwerp
• definitief ontwerp
• maken bestek en bouwtekeningen
• aanvraag bouwvergunning
• aankoop grond
• bouwrijp maken grond
• bouwkosten 
• honoraria deskundige derden (constructeur, grondonderzoek)
• bijkomende kosten van aannemer en architect (bureaukosten, reiskosten)
• kosten verzekering, garantie-instelling
• uw eigen tijd
• een lange periode dubbele lasten 
• onvoorzien!

Deze lijst is voor iedereen anders en daardoor niet compleet. Wel is hiermee duidelijk dat een budget voor de honoraria van architect en aannemer niet voldoende zal zijn.

Contractbeoordeling

Veel algemene voorwaarden bij zelfbouw zijn niet consumentvriendelijk, omdat de voorwaarden geschreven zijn voor professionele opdrachtgevers. Vraag daarom zo nodig advies aan een deskundige. Ook omdat er grote verschillen bestaan tussen de diverse contracten, is het verstandig een contract te laten beoordelen door een deskundige, vooral wanneer het gaat om een niet-standaardcontract. Dit kunt u laten doen door één van onze medewerkers.

Contractbeoordeling

Prijs

Het is van groot belang dat er een goede afspraak wordt gemaakt over de prijs en wat daar tegenover staat. De meeste zekerheid heeft u als u een vaste prijs overeenkomt met een complete en duidelijke omschrijving van hetgeen u daarvoor krijgt.

Richtprijs

Het kan zijn dat de bouwer slechts een schatting kan maken van de te verwachten prijs. Dit wordt ook wel een richtprijs genoemd. Volgens de wet mag in de (eind-)afrekening de uiteindelijke prijs niet meer dan 10% boven de richtprijs uitkomen . Dit mag wel als:

• de aannemer u tijdig heeft gewaarschuwd voor het hogere bedrag. U heeft dan nog de gelegenheid om bijvoorbeeld onderdelen weg te laten, of; 
• hierover in het contract of de algemene voorwaarden iets anders is afgesproken, of; 
• hiervoor een stelpost is opgenomen in de offerte/ begroting.

Stelposten

Voor bepaalde onderdelen kan een stelpost worden opgenomen. Bijvoorbeeld als nog niet bekend is of u de standaardtegels wilt of toch het duurdere soort. Ook als nog niet bekend is wat voor soort fundering nodig is, wordt vaak een stelpost gebruikt. U weet dan van tevoren dat deze bedragen aanzienlijk hoger kunnen uitvallen.

Vermijd stelposten

Gezien de grote onzekerheid die stelposten met zich meebrengen, raden wij u aan stelposten zoveel mogelijk te vermijden. Vereniging Eigen Huis is van mening dat ook hier een grotere afwijking dan 10% onacceptabel is als de aannemer hier niet van tevoren voor gewaarschuwd heeft. Helaas is dit niet expliciet in de wet geregeld. Ook het werken op basis van een uurtarief (in regie) raden wij u sterk af, omdat u dan geen enkele zekerheid heeft wat de uiteindelijke kosten zullen zijn.