VvE en box 3

De reserve van de VvE wordt in box 3 belast. Maar hoe zat het nou ook alweer? We merken dat er veel vragen over zijn. Hier vindt u alle antwoorden.

Bijdragen reservefonds

Appartementseigenaren zullen veelal een financiële bijdrage leveren aan het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) waarvan zij lid zijn. Vanaf 1 mei 2008 is het bijdragen aan dit fonds verplicht gesteld voor alle appartementseigenaren. Hierbij merken wij op dat er niet wettelijk is vastgesteld hoe hoog deze bijdrage moet zijn. Evenmin is vastgelegd dat de VvE moet beschikken over een meerjarenonderhoudsplanning. De bijdragen zullen normaliter afhankelijk zijn van de geschatte toekomstige kosten van de VvE. Vaak wordt een deel van de bijdragen in het lopende jaar besteed en wordt een deel toegevoegd aan de reserves van de VvE. 

Besluit staatssecretaris 2003

Omdat het onduidelijk was in de praktijk hoe de VvE- reserves fiscaal behandeld moesten worden bij de eigenaren, heeft de Staatssecretaris van Financiën op 23 oktober 2003 een besluit met standpunten ingenomen. In dit besluit geeft de Staatssecretaris aan dat een appartementseigenaar zijn aandeel in de fondsen van de VvE moet aangeven in box 3 (vermogensrendementheffing). Onder de oude Wet op de vermogensbelasting 1964 (inmiddels vervallen) behoorden reservefondsen van VvE's al tot de heffingsgrondslag. Ook bij de totstandkoming van de Wet inkomstenbelasting in het jaar 2001 zijn belangen bij verenigingen ook genoemd als voorbeeld van rechten die onder Box 3 vallen. Dat de eigenaar niet te allen tijde vrij kan beschikken over de bijdragen die hij heeft gedaan, geeft volgens  het besluit van de Staatssecretaris geen aanleiding tot een andere fiscale kwalificatie (zoals bijvoorbeeld box 1). Kortom: dat een eigenaarsaandeel volgens de wet in box 3 thuishoort is niet nieuw.

Advies Advocaat-Generaal

Op 4 februari jl. heeft Advocaat-Generaal Niessen (hierna: AG) een advies uitgebracht aan de Hoge Raad in een lopende procedure over de fiscale behandeling van het aandeel in het reservefonds van een VvE. Volgens de AG dient het eigenaarsaandeel in een positieve reserve van de VvE in de eerste instantie aangemerkt te worden tot inkomen uit eigen woning in Box 1. Volgens de AG heeft dit te maken met de nauwe verwantschap van het aandeel in de reserve met het appartement. Vanwege de rangorde in de Wet inkomstenbelasting 2001 kom je volgens de AG eerst toe aan box 1 voordat je uitkomt op box 3. Het eigenaarsaandeel in de fondsen zal volgens de AG dan de eigenwoningwaarde verhogen. Het is goed om te weten dat bij de bepaling van de WOZ-waarde op dit moment geen rekening wordt gehouden met het aandeel in het reservefonds van de VvE. De verwachting was wel dat de wetgeving zou worden aangepast als de Hoge Raad het advies van de AG had opgevolgd. Dit zou dan leiden tot een hoger eigenwoningforfait in box 1.

Gevolgen advies Advocaat-Generaal

De vraag rijst of dit laatste gewenst is. Enerzijds zal een hogere WOZ- waarde (indien de VvE reserves hierin worden meegenomen) niet alleen (financiële-) gevolgen hebben voor de inkomstenbelasting in box 1 maar de WOZ-waarde wordt tegenwoordig ook veel gebruikt als grondslag voor de erfbelasting, de jaarlijkse gemeentelijke belastingen (zoals de OZB) en de waterschapsheffingen. Anderzijds, ontstaat er ongelijkheid omdat spaargelden voor onderhoud door bijvoorbeeld een bezitter van een eengezinswoning anders belast zullen worden dan spaargelden voor onderhoud van een appartementseigenaar.

Beschikking over VvE reserves

Hierbij merken wij op dat veel leden in de veronderstelling verkeren dat een appartementseigenaar nooit kan beschikken over het overschot in de vereniging. Hieronder worden 2 situaties beschreven die in dit kader van belang zijn.

1. Normaliter wordt bij verkoop van het appartement rekening gehouden met het eigenaarsaandeel in het reservefonds. Dit aandeel zal de verkoopprijs verhogen. Het is gangbaar dat de notaris in de verkoopovereenkomst een splitsing zal maken tussen het bedrag betaald voor het appartement (grondslag voor de overdrachtsbelasting en van belang voor de bijleenregeling) en de vergoeding voor het eigenaarsaandeel in de VvE reserve. Bij verkoop is het mogelijk voor appartementseigenaren om op deze wijze hun eigenaarsaandeel in de VvE reserve vrij te maken.

2. In modelsplitsingsreglementen (ook voor appartementen gebouwd vóór 1992) staat in het kader van de jaarlijkse exploitatierekening, begroting en te storten bijdragen het volgende: "ingeval de bijdragen leiden tot een overschot, zullen deze overschotbijdragen aan de eigenaars worden terugbetaald tenzij de vergadering anders besluit". Het is zeer gebruikelijk dat een artikel van deze strekking in een splitsingsreglement is opgenomen (ongeacht bouwjaar van uw appartement). Via de vergadering kunnen de eigenaren dus gezamenlijk besluiten om het overschot vrij te maken door het overschot via restitutie aan iedere eigenaar te doen toekomen.

Wel kun je constateren dat er voor appartementseigenaren minder ruimte is om het spaargeld voor onderhoud in de VvE vrij te beheren.

Uitspraak Hoge Raad

Op 13 augustus jl. heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in deze procedure. Zij heeft hierin besloten het advies van de AG niet op te volgen. Het eigenaarsaandeel in het reservefonds van de VvE van appartementen blijft toch in box 3. Deze uitspraak is dan ook in overeenstemming met het eerder genomen besluit van de Staatssecretaris van Financiën over de fiscale behandeling van de reserves. Het eigenaarsaandeel (een breukdeel) in het reservefonds van de VvE blijft fiscaal gezien als vermogen in box 3. Let op!  Dit betekent dat appartementseigenaren pas 1,2% vermogensrendementsheffing betalen over het bedrag dat – samen met overig box 3 vermogen –  uitkomt boven de jaarlijks vrijstelling van € 20.661,- (voor fiscale partners zelfs: € 41.322,-).

Vereniging Eigen Huis: Bedrag in box 3 vrijstellen voor kosten van onderhoud

De kwaliteit van de woningvoorraad is een maatschappelijk groot belang, ook voor toekomstige generaties. Veel eigenwoningbezitters gebruiken de eigen woning als investering voor een mogelijke toekomstige oudedagsvoorziening. Daarom pleit Vereniging Eigen Huis er bij de overheid voor hier een helpende hand toe te steken door - naast het bestaande heffingsvrije vermogen - voor alle eigenwoningbezitters een bedrag in box 3 vrij te stellen voor de kosten van onderhoud. Een dergelijke faciliteit zal eigenwoningbezitters aanzetten om geld voor onderhoud te reserveren en dit ook te besteden aan de woning. Zulke investeringen zullen een gunstig effect hebben op de ontwikkeling van de waarde van de woning.