De onderzoeksplicht: 3 veelgestelde vragen

Geplaatst op 13 nov 2018 , bijgewerkt 13 nov 2018, 13:00

Wie een huis koopt, heeft een zogeheten onderzoeksplicht. Wat is dat precies en hoe kun je aan de plicht voldoen? Corine Jansen, jurist bij Vereniging Eigen Huis, beantwoordt 3 veelgestelde vragen over de onderzoeksplicht.

1. Wat is de onderzoeksplicht?

De onderzoeksplicht betekent dat je, voordat je een woning koopt, onderzoek moet doen naar zowel de bouwkundige als de juridische staat van de woning. Dit is allereerst belangrijk voor jezelf, zodat je weet wat je koopt.

Daarnaast heeft wel of geen onderzoek doen invloed op de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken. Kon je bijvoorbeeld een gebrek vóór de koop ontdekken als je voldoende onderzoek had gedaan? Dan kun je hier later meestal niet meer over klagen bij de verkoper.  

2. Hoe kan ik voldoen aan de onderzoeksplicht?

• Onderzoek doen begint al bij de bezichtiging van het huis. Let goed op gebreken en de staat van het onderhoud. Onze Checklist huis bezichtigen kan hierbij helpen. 
• Laat bij voorkeur een bouwtechnische keuring doen om een nog beter beeld te krijgen van de gebreken en de staat van het huis.
• Vaak ontvang je een door de verkoper ingevulde vragenlijst, waarin hij informatie over de woning geeft, bijvoorbeeld over hoe oud het huis is, of er gebreken zijn en of de buren overlast geven. Neem deze lijst goed door.
• Kijk op bodemloket.nl voor gegevens over bodemverontreiniging. Hiervoor kun je ook bij de gemeente en de provincie terecht. 
• Staat de woning op erfpachtgrond, lees dan in de akte van levering aan de huidige eigenaar na wat dat voor jou betekent. Hoe hoog is bijvoorbeeld de jaarlijkse canon? En wanneer kan de canon verhoogd worden?
• Controleer in het bestemmingsplan van de gemeente wat de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het perceel en de omliggende percelen zijn. Mag de woning bijvoorbeeld uitgebouwd worden? Is er horeca in de directe omgeving mogelijk?
• Kijk of er juridische verplichtingen bij de woning horen, zoals de plicht om de parkeerplaats op het perceel in stand te houden. De verkoper moet zulke verplichtingen melden. Hiervoor geeft hij meestal een kopie van zijn eigendomsakte waar deze verplichtingen als ‘erfdienstbaarheid’, kwalitatieve verplichting’ of ‘kettingbeding’ in staan. Wil je deze informatie zelf opvragen, dan kun je terecht bij het Kadaster.

3. Hoe verhoudt de onderzoeksplicht zich tot de mededelingsplicht?

Ook de verkoper heeft een plicht: de mededelingsplicht. Dit betekent dat hij bij hem bekende gebreken en juridische beperkingen moet melden. Vaak doet de verkoper dit door eerdergenoemde vragenlijst en zijn eigendomsakte te overhandigen. 

Hoe verhoudt de onderzoeksplicht zich tot de mededelingsplicht? Stel: nadat je de sleutel hebt gekregen, zie je een scheur in de muur. Je had de scheur niet opgemerkt tijdens de bezichtiging, hoewel die duidelijk zichtbaar was. Je hebt dan niet voldaan aan jouw onderzoeksplicht en je bent zelf verantwoordelijk voor het herstellen van de scheur.

Maar als blijkt dat de verkoper weet dat de scheur het gevolg is van een funderingsprobleem en hij heeft dit niet gemeld, dan heeft hij zijn mededelingsplicht geschonden. In dit geval liggen de kaarten anders. De verkoper kan zich nu niet beroepen op het feit dat de koper onvoldoende onderzoek gedaan heeft. De verkoper kan hier dus toch aansprakelijk zijn voor de scheur. Ontdek je een verborgen gebrek en wil je de verkoper hierop aanspreken? Gebruik ons Stappenplan verborgen gebreken›

Meer informatie

• Lees ook 'Huis met gebreken: wie betaalt?'
• Lees meer over de onderzoeksplicht 

Over de auteur

Corine Jansen is jurist bij Vereniging Eigen Huis: 'Neem geen overhaaste beslissingen bij de koop van een huis, doe eerst goed onderzoek!'