Blogs van onze experts
Vereniging Eigen Huis is er voor iedereen die een huis heeft of van plan is een huis te kopen. Lees de adviezen en tips van onze experts en andere collega's over alles wat er speelt op de huizenmarkt.
Bekijk ook ons nieuwsoverzicht of blader online door Eigen Huis Magazine.
Planschade: straks meer eigen risico?
Geplaatst op 11 apr 2018 , bijgewerkt 11 apr 2018, 11:00Wijzigt het bestemmingsplan en daalt hierdoor de waarde van uw woning, dan heeft u recht op een schadevergoeding, de zogeheten ‘planschade’. Als het aan de regering ligt, gaat het eigen risico straks omhoog. Jurist Jurgen Jansen legt uit hoe het zit.
Stel: uw uitzicht op grazende koeien moet plaatsmaken voor een nieuw bedrijventerrein. Of naast uw woning wordt een hoge flat gebouwd. De gemeente wijzigt hiervoor het bestemmingsplan. Daalt hierdoor de waarde van uw huis, dan heeft u meestal recht op planschade.
‘Kleine’ schades niet vergoed
De gemeente vergoedt niet alles; kleine schades krijgt u niet vergoed. De gedachte hierachter is dat enig nadeel een normaal maatschappelijk risico is dat iedereen loopt en dat iedereen moet accepteren. Ontwikkelingen zijn nu eenmaal nodig. Maar wat is dan kleine schade? In de huidige wet is de drempel bepaald op 2 % van de waarde van de woning.
De regering wil dit eigen risico nu, via de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting in 2021 in werking treedt, ophogen naar 5 %. Bij een woningwaarde van € 250.000 blijft dan dus een schade tot € 12.500 voor eigen rekening. Niet bepaald een kleine schade.
Waardedaling door schaduwschade
En dan is er nog het probleem van de zogenoemde ‘schaduwschade’: alleen al het voornemen van de gemeente om het bestemmingsplan te wijzigen, zorgt al voor een waardedaling van uw huis.
Maar vergoeding kunt u pas krijgen wanneer het bestemmingsplan daadwerkelijk is gewijzigd. En dat kan jaren duren. Wie in de tussentijd zijn huis wil verkopen, krijgt een lagere prijs voor het huis, maar zal daar nooit een schadevergoeding voor krijgen.
Wat er moet gebeuren
Als Vereniging Eigen Huis willen we dat het eigen risico bij gemeentelijke plannen niet stijgt én dat er een oplossing komt voor de schaduwschade. Deze standpunten sturen we binnenkort in o.a. een brief naar Den Haag; komende zomer debatteert de Tweede Kamer hierover met minister Ollongren. Hopelijk stuurt de Tweede Kamer de minister nog bij.Meer informatie
Over de auteur
Jurgen Jansen is jurist bij Vereniging Eigen Huis. 'Minister Ollongren wil meer ontwikkelingen mogelijk maken, maar daar hoort wel een eerlijke schadevergoeding voor omwonenden bij.'