50 vragen over VvE's

Sinds 2013 beantwoorden onze experts in Eigen huis Magazine elke maand een vraag over VvE’s. Hieronder vindt u 50 vragen en antwoorden uit de edities april 2013 tot en met december 2017, verdeeld onder verschillende thema's.

 

Regels VvE

Mag je bestuursleden betalen voor hun werk?

 

Ja. Het bestuur heeft immers een belangrijke taak: ze is verantwoordelijk voor een begroting van duizenden euro’s. En in het reservefonds kan ook veel geld zitten. Daarnaast kost het besturen van een VvE soms veel tijd en energie. Het is gebruikelijk dat de bestuursleden in ieder geval een onkostenvergoeding krijgen voor bijvoorbeeld de aanschaf van enveloppen, papier of postzegels. Etentjes vallen hier niet onder; die zijn niet noodzakelijk voor bestuursleden om hun taak naar behoren te kunnen uitoefenen. Het is ook mogelijk het bestuur een vrijwilligersvergoeding te geven. Dat kan een vast bedrag per jaar, maand of uur zijn. De hoogte van de vergoeding moet worden vastgesteld in de vergadering van eigenaars. Vraag bij de Belastingdienst na hoe hoog een onbelaste vergoeding mag zijn.

 

Het bestuur weigert inzage in de administratie, mag dat?

 

Als lid van de VvE heeft u recht op inzage van de administratie, maar niet altijd op kopieën van belangrijke stukken, zoals notulen, verzekeringspapieren of offertes. Dat is zo geregeld in de modelreglementen van 1973, 1983 en 1992. Dat recht op inzage is niet oneindig, blijkt uit een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van eerder dit jaar. Die bepaalde dat het aan het bestuur van de VvE is een afweging te maken welke informatie zij in welke vorm verstrekken. Onbeperkte inzage kan een effectief bestuur van de VvE belemmeren. In bepaalde situaties, bijvoorbeeld als u vlak achter elkaar inzageverzoeken doet, mag het bestuur deze daarom weigeren. 

 

Ons splitsingsreglement stamt uit 1973. Is dat erg?
Nee, niet per se. Er bestaan vier modelsplitsingsreglementen. Het nieuwste is van 2006, de oudere zijn opgesteld in 1973, 1983 en 1992. Het reglement van 2006 is natuurlijk wel wat meer toegespitst op deze tijd. En er staan meer bepalingen in. Bijvoorbeeld dat buren geen hinder mogen veroorzaken. Vaak wordt bij de splitsing van een nieuwbouwcomplex gekozen voor het meest recente reglement, maar dat is niet verplicht. Soms wijkt de VvE in de splitsingsakte af van een of meer artikelen uit het modelreglement. Dan moet voor het artikel in het modelreglement het afwijkende artikel in de splitsingsakte worden gelezen. De VvE kan het splitsingsreglement actualiseren. Dan moet de splitsingsakte worden aangepast. Laat dit alleen doen door een notaris of gespecialiseerd advocaat.
Moet je zelfs een slapende VvE laten registreren?
Ja, sinds juli 2008 moet elke VvE zich inschrijven bij de Kamer van Koophandel. Ook VvE’s die niet actief zijn. Inschrijven is verplicht, zodat bedrijven en vakmensen, zoals schilders en verzekeraars, weten met wie ze zaken doen. Leden van slapende VvE’s moeten een vergadering beleggen en een bestuurder benoemen. Dat is één persoon, tenzij anders in de statuten staat. Alleen de bestuurder kan de VvE inschrijven in het Handelsregister, dat kost €50. Ondanks de wettelijke verplichting staat nog steeds een groot aantal VvE’s niet ingeschreven. Op grond van de Wet op de economische delicten plegen deze VvE’s een misdrijf en zou het Openbaar Ministerie de VvE kunnen vervolgen. De inschrijfplicht geldt niet voor VvE’s met een splitsingsakte van voor 1 december 1972. 
Kunnen we onze VvE's samenvoegen?
Als je twee VvE’s wilt samenvoegen, komt daar veel bij kijken. In beide VvE’s moet een unaniem besluit worden genomen over de samenvoeging. Iedereen moet het eens zijn. Dat is nodig, omdat de twee VvE’s als het ware fuseren. Ook moeten alle geldverstrekkers van de appartementseigenaren akkoord gaan. Als iedereen akkoord is, moeten de VvE’s naar de notaris voor het wijzigen van de splitsingsakte. Voor het besparen van kosten bij onderhoud, hoeven de VvE’s niet samen te gaan. Zij kunnen een schildersbedrijf voor beide panden inhuren en de kosten naar rato verdelen. Dan hebben beide VvE’s wel het schaalvoordeel, maar niet de juridische rompslomp.
Het appartementencomplex heeft een ballotageregeling, wat is dat?
Dat voor het gebruik van een privégedeelte toestemming nodig is van het bestuur of de vergadering van eigenaren. Met zo’n regeling kan de VvE bepalen wie in het complex komt wonen. Hiermee kunnen de bewoners voorkomen dat de reputatie en waarde van het appartementencomplex wordt geschaad. De regeling moet in het splitsingsreglement staan. In het huishoudelijk reglement kan deze uitgebreider zijn beschreven. Bij serviceflats komt geregeld voor dat een ballotageregeling van toepassing is. Er zijn grenzen aan ballotage. Geen toestemming verlenen vanwege de huidskleur is bijvoorbeeld strijdig met het verbod op discriminatie. Een koper moet op tijd worden geïnformeerd over de regeling. Dan kan hij in het voorlopig koopcontract opnemen dat hij niet aan de koop vastzit als hij niet wordt toegelaten.
Mag een VvE-bestuur zonder overleg beslissingen nemen?
Ja, soms mag dat, hoewel de regel is dat het bestuur geen bevoegdheid heeft beslissingen te nemen zonder de vergadering te raadplegen. De vergadering is het hoogste orgaan binnen een VvE. Maar op die regel bestaan uitzonderingen. In het splitsingsreglement kan namelijk staan dat het bestuur bij spoedeisende en noodzakelijke maatregelen zelf een beslissing mag nemen, zonder opdracht van de vergadering. Een verstandig bestuur overlegt voorafgaand aan zo’n reparatie wel kort met de voorzitter van de vergadering. Ook al is dat niet verplicht, het voorkomt problemen. Overigens staat vaak wel in het splitsingsreglement dat het bestuur toestemming nodig heeft van de voorzitter als de spoedreparatie duurder is dan een vastgesteld bedrag.
Wat zijn de nadelen van een slapende VvE?
Een slapende VvE heeft best wat nadelen. Een gezonde VvE reserveert geld voor grote en kleine onderhoudswerkzaamheden, onderhoudt het gebouw, heeft een collectieve opstalverzekering, staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en vergadert geregeld. Een slapende VvE heeft deze dingen niet georganiseerd. Als het complex slecht onderhouden is, kan de gemeente in het uiterste geval de bewoners dwingen het pand te renoveren. Wanneer de VvE hiervoor geen geld heeft  gereserveerd, draaien de individuele bewoners op voor de kosten. Ander probleem is dat banken vaak geen hypotheek geven aan mensen die een appartement willen kopen dat onderdeel is van een slapende VvE.
Mag de hele VvE opstappen?
Dit gebeurt niet zo vaak. Vaker gebeurt het omgekeerde en wil de VvE het bestuur ontslaan, omdat er iets is voorgevallen. Over de mogelijkheid als VvE-bestuur ontslag te nemen, staat niets in de wet. Dus het bestuur mag gewoon opstappen, tenzij in de statuten van de VvE staat dat u dit niet mag doen. Tijdens een volgende vergadering kan een nieuw bestuur worden benoemd. De VvE-leden kunnen hiervoor zelf een vergadering bijeenroepen. Kijk nog wel even het modelreglement erop na. In bijvoorbeeld het reglement uit 1973 en 1983 staat dat voor het uitroepen van een vergadering door de eigenaren een minimaal aantal stemmen nodig is. Hoeveel stemmen dat zijn, staat in de splitsingsakte.
Corporatie in een VvE – doen?
Soms kan het voor eigenaren van appartementen vervelend zijn dat ze een VvE vormen met een huurcorporatie. De belangen van de corporatie en de individuele eigenaren verschillen. Sommige beslissingen hebben gevolgen voor de bewoners, maar niet voor de verhuurder, want die woont niet in het appartementengebouw. Hij kan zich daarom slecht voorstellen welke hinder of voordelen bewoners van een besluit hebben, bijvoorbeeld van het besluit werkzaamheden te laten uitvoeren. In dit geval heeft de corporatie een beslissende stem in de VvE. Hierdoor kan die besluiten gemakkelijk tegenhouden of doordrukken. Daar is helaas niks aan te doen.
Wat is nietig of vernietigbaar?
De begrippen lijken op elkaar, maar betekenen iets anders. Het gevolg van een nietig besluit is dus ook anders dan dat van een vernietigbaar besluit. Een nietig besluit is in strijd is met de wet, de splitsingsakte of het splitsingsreglement. Het besluit bijvoorbeeld de kosten voor onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten – de hal – anders over de eigenaren te verdelen dan in de splitsingsakte staat, is een nietig besluit. Dit besluit wordt geacht niet te bestaan, daarom hoeft u ertegen geen actie te ondernemen. Een vernietigbaar besluit is in strijd met de redelijkheid, billijkheid, het huishoudelijk reglement, of met de bepalingen die de totstandkoming van een besluit regelen. bijvoorbeeld: een besluit tot goedkeuring van de jaarstukken, terwijl deze niet met de uitnodiging zijn meegestuurd. U kunt dan de kantonrechter vragen het besluit te vernietigen. Dit moet u doen binnen de maand waarvan u van het besluit had kunnen afweten.
Mag een niet-lid zitting nemen in de kascommissie?
Nee, als de persoon niet in het appartementengebouw woont en dus geen lid is van de VvE, mag hij de kas niet controleren. De kascommissie mag namelijk alleen uit leden van de VvE bestaan. Jaarlijks moet de vergadering van eigenaren ten minste twee VvE-leden benoemen die de kas controleren. Omdat buitenstaanders niet deelnemen aan deze vergadering, kunnen zij ook niet worden benoemd tot lid van de kascommissie. De rechter heeft zich hierover al eens uitgesproken. Uit jurisprudentie blijkt dat het in strijd is met de wet een niet-lid tot kascommissielid te benoemen.
Mag mijn VvE huisdieren verbieden?
Als het splitsingsreglement de ruimte biedt, mogen er in het huishoudelijk reglement regels worden opgenomen over privégedeeltes van een appartementengebouw. Als er tijdens een vergadering met de appartementseigenaren wordt besloten dat het huishoudelijk reglement wordt aangepast, kunt u dit besluit aanvechten bij de kantonrechter. U moet hem dan verzoeken het besluit van de VvE te vernietigen. De VvE zal moeten aantonen waarom zij deze beperking wil opnemen. De rechter zal dan een belangenafweging maken. Een geheel verbod op het houden van huisdieren is ingrijpend, maar kan toelaatbaar zijn als het noodzakelijk is om het leef- en woongenot van bewoners te beschermen. Als dat het geval is, mag u uw huidige huisdier houden, maar mogen toekomstige bewoners geen huisdieren en bestaande bewoners geen nieuwe dieren houden in het appartementengebouw.
Ik wil offertes inzien. Mag het bestuur dit weigeren?
Vaak staat in het modelreglement dat het bestuur van een VvE het papierwerk moet laten zien, als u daar als bewoner om vraagt. Daaronder vallen bijvoorbeeld de notulen, bankafschriften, offertes en jaarstukken. Het bestuur mag de inzage niet weigeren, tenzij het buitensporig veel moeite, tijd of geld kost om de papieren bij elkaar te zoeken. De rechter oordeelde al eens dat het zelfs belangrijk is dat bewoners die stukken inzien, omdat zij op die manier het bestuur kunnen controleren. En als u weet wat in de offertes staat, kunt u tijdens een vergadering ook een onderbouwde stem uitbrengen. De administratie van een VvE moet zeven jaar worden bewaard. Als u net in het appartementengebouw bent komen wonen, mag u ook naar de papieren van afgelopen jaren vragen.
Mag het bestuur mensen uit de vergadering zetten?
Om een vergadering vlot te laten verlopen, kunnen er voorafgaand aan de bijeenkomst spelregels worden afgesproken en sancties, voor als iemand de regels overtreedt. De rechter oordeelde eerder dat het VvE-bestuur rechtmatig handelde toen zij iemand die de rust verstoorde uit de vergadering zette. Juist bij verschillende belangen binnen een VvE is het belangrijk dat de besluitvorming aan strakke regels voldoet. Iemand mag inderdaad de vergadering worden uitgezet, als de regels en sancties voorafgaand aan de vergadering zijn vastgesteld.
Een oplaadpunt voor een elektrische auto in de parkeergarage, hoe regel ik dat?
U moet hiervoor toestemming vragen aan de vergadering. Als de VvE het plan goedkeurt, is het niet ongebruikelijk dat er voorwaarden aan de installatie van het oplaadpunt worden verbonden. Zo kan de VvE beslissen dat de installatie van het oplaadpunt op rekening en risico is van de eigenaar van de elektrische auto. De VvE kan ook eisen dat het punt wordt geplaatst door een erkende installateur en dat de verzekeraar toestemming moet geven. En misschien logisch: het oplaadpunt moet op een tussenmeter worden aangesloten, zodat het energieverbruik aan de eigenaar van de elektrische auto kan worden doorberekend.
Wat is het verschil tussen de voorzitter van de vergadering en de voorzitter van het bestuur?
De meeste VvE's hebben twee voorzitters: een voorzitter van de vergadering en een voorzitter van het bestuur. De modelreglementen schrijven voor dat de leden van de VvE een bestuur benoemen. Eén van de bestuursleden wordt bestuursvoorzitter, een ander – bijvoorbeeld een VvE-lid of een beheerkantoor – wordt benoemd als voorzitter van de vergadering. De voorzitter van de vergadering zit de vergadering voor en is gemachtigd het bestuur te vervangen. De voorzitter van bestuur zorgt ervoor dat de taken die tijdens vergaderingen worden besproken, worden uitgevoerd. Als het bestuur uit meerdere personen bestaat, kan één persoon zowel de voorzitter van het bestuur als van de vergadering zijn. Als het bestuur uit één persoon bestaat, moeten de leden iemand anders als voorzitter van de vergadering benoemen.
Als VvE-lid iemand machtigen om bij de vergadering te zijn, hoe werkt dat?
Wie een vergadering van eigenaren niet kan bijwonen, mag een gemachtigde tijdens de vergadering namens hem/haar een stem laten uitbrengen. Sommige splitsingsreglementen schrijven voor aan wie een volmacht mag worden gegeven. In het modelsplitsingsreglement uit 2006 staat bijvoorbeeld dat een bestuurder niet als gevolmachtigde kan optreden. Als hierover in het reglement geen afspraken zijn gemaakt, kan de volmacht aan iedereen worden gegeven. In complexen waar huurders en kopers wonen, zijn de huurders geen lid van de VvE. Zij hebben ook geen stemrecht tijdens de algemene vergadering. In dit soort complexen wordt wel geëxperimenteerd met een gedeeltelijke volmacht. De grooteigenaar, vaak een corporatie, verleent dan voor bepaalde onderwerpen een specifieke volmacht aan huurders van woningen in het complex. Het gaat dan om onderwerpen als het woon- en leefklimaat in het complex of overlastkwesties. Zo’n gedeeltelijke volmacht kan ook problemen geven. Zo kan het voor de VvE onduidelijk worden wie (de huurder of de eigenaar?) over welke agendapunten stemrecht kan uitoefenen. Ook kan een besluit over de kleur van het schilderwerk tot het stemrecht van de huurder behoren, maar kunnen de kosten ervan onder het stemrecht van de eigenaar vallen. Over zo’n besluit zal dan tweemaal moeten worden gestemd.

 

Overlast

Mag je je appartement verhuren aan toeristen?
In de meeste splitsingsaktes staat dat appartementen een woonbestemming hebben.
Als je een appartement regelmatig verhuurt aan toeristen, is dat bedrijfsmatige  exploitatie. De eigenaar van het huis moet daarvoor toestemming vragen aan de VvE. Bovendien heeft de eigenaar toestemming nodig van de gemeente, de hypotheekverstrekker en verzekeraar. Als hij deze toestemming niet heeft en zijn huis toch verhuurt, kan de VvE hem sommeren te stoppen met de vakantieverhuur. Ook riskeert de eigenaar een geldboete, die kan oplopen tot enkele duizenden euro’s. De hypotheekverstrekker, de gemeente, de verzekeraar en de VvE kunnen sancties opleggen.
Mag ik barbecueën op mijn balkon?
Wie in een appartement woont, is verplicht lid van de VvE. De vergadering mag een huishoudelijk reglement opstellen. Daarin kan de VvE bepalen wat bewoners wel of niet mogen doen in hun privégedeelte. Een balkon is zo’n privégedeelte. In veel huishoudelijk reglementen staat dat tuinfakkels en barbecues op kolen verboden zijn. Als dit ook binnen uw VvE is afgesproken, moet u zich daaraan houden. Doet u dat niet, dan kan de VvE u beboeten. Als er niets over barbecues in uw huishoudelijk reglement staat, mag u gewoon barbecueën op uw balkon.
Ik word gek van mijn bovenburen, wat nu?
Geluidsoverlast komt vaak voor in oudere appartementsgebouwen. Ga nog eens naar de buren en probeer samen een oplossing te bedenken. Als u afspraken maakt, zet deze dan op papier en stuur de brief naar het bestuur van de VvE. Afspraken maken onmogelijk? Schakel dan het bestuur in of een buurtbemiddelaar en zet het onderwerp op de agenda van de VvE-vergadering. Als de overlast blijft, bel dan de politie en houd een logboek van de overlast bij. De VvE kan de veroorzaker van de overlast een boete opleggen, kijk daarvoor in uw modelreglement.
Mag mijn buur een parketvloer hebben en wat kan een VvE doen aan geluidsoverlast?
In de modelreglementen uit 1992 en 2006 staat dat eigenaren alleen harde vloerbedekking in hun privégedeelten mogen leggen als dat geen onredelijke hinder veroorzaakt voor de overige bewoners. Wat ‘onredelijke hinder’ is, hangt af van de situatie. Het is vaak de rechter die hier uiteindelijk over oordeelt. Oudere modelreglementen (1973 en 1983) kennen geen bepalingen over harde vloerbedekking. Deze reglementen volstaan met de mededeling dat er in het algemeen geen onredelijke hinder mag worden toegebracht aan de buren. Veel VvE’s hebben ook bepalingen over geluidsoverlast in het huishoudelijk reglement opgenomen. Het bestuur van de VvE kan de overlast veroorzakende buurman een brief sturen. Als de situatie niet verbetert, kan de VvE een geluidsmeting laten uitvoeren of deze via de rechter afdwingen.
Mijn buurman maakt veel lawaai, kan de VvE hier iets aan doen?
Hier kan de VvE zeker iets aan doen. In het modelsplitsingsreglement staan bepalingen die het woongenot van alle appartementseigenaren beschermen. Zo mogen bewoners volgens het reglement niet luidruchtig zijn of onredelijke hinder veroorzaken. Het huishoudelijk reglement kan zelfs nog aanvullende regels voorschrijven die het woongenot ten goede komen. Als de overlast veroorzakende buurman de regels van de reglementen niet naleeft, kan hij tijdens de ledenvergadering worden gewaarschuwd. Als de buurman ook na die waarschuwing nog overlast veroorzaakt, is een boete op zijn plaats. Na herhaaldelijke waarschuwingen en boetes kan de VvE uiteindelijk besluiten dat hij gemeenschappelijke én privégedeeltes, zijn huis, niet meer mag gebruiken.
Mag ik mijn scootmobiel in de hal parkeren?
Niet zonder meer. Bekijk met de VvE wat de mogelijkheden zijn. Als u in huis voldoende ruimte heeft, of een goed toegankelijke berging, kan de VvE u verbieden uw scootmobiel in de gemeenschappelijke ruimte te stallen. Als de centrale hal de enige plek is waar u uw scootmobiel kwijt kunt, kan de VvE het u eigenlijk niet verbieden. Mits het voertuig de vluchtwegen natuurlijk niet belemmert. Als de VvE het toch verbiedt, maakt ze een ‘verboden onderscheid’. Dat betekent dat ze handelt in strijd met de Wet gelijke behandeling, op grond van handicap of chronische ziekte. Het besluit van de VvE is dan nietig. Wat in het splitsingsreglement staat beschreven, gaat in dat geval niet op.
Mag ik mijn fiets stallen op mijn parkeerplaats?
Vaak staan in het huishoudelijk reglement van de VVE regels met betrekking tot de gemeenschappelijke ruimtes. Zo kan in het reglement staan dat in gemeenschappelijke gedeeltes geen fietsen, kinderwagens of andere voorwerpen mogen worden geplaatst. Ook als er niks over in staat, hebben VvE-leden een goede kans van slagen als zij een dergelijke zaak voor de rechter brengen. De rechter oordeelde in 2012 dat onder het begrip parkeerplaats in het algemeen niet een stalling voor fietsen wordt verstaan. Daarnaast was er een huishoudelijk reglement waarin stond dat de parkeerplaats voor stalling van de auto/motor bestemd was. De rechter besloot dan ook dat er geen fietsen gestald mochten worden.
Een camera ophangen, mag dat?
Ja, een Vereniging van Eigenaren mag beveiligingscamera’s ophangen. Maar het mag niet zonder besluit van de vergadering van eigenaren. In het splitsingsreglement staat welk soort meerderheid nodig is om dit besluit te nemen – bijvoorbeeld unaniem, of al bij de kleinst mogelijke meerderheid. Houd er rekening mee dat de camera’s die je ophangt alleen de gemeenschappelijke ruimtes mogen opnemen. Het filmen van andere zaken, zoals de openbare weg of de binnenkant van woningen, is niet toegestaan. De beelden mogen niet langer dan vier weken worden bewaard. Verder moet er in het pand duidelijk aangegeven zijn dat er cameratoezicht is. De VvE kan de camera’s het beste in het zicht ophangen en de aanwezigheid met stickers of waarschuwingsbordjes aangeven. Vermeld hier ook bij welk bedrijf verantwoordelijk is voor het cameratoezicht.
Wat zijn de regels voor verhuur van een koopappartement?
Of een appartement mag worden verhuurd, hangt af van de inhoud van de hypotheekakte, splitsingsakte en het splitsingsreglement. In een hypotheekakte staat vaak dat de eigenaar het appartement niet zonder toestemming van de hypotheekhouder – de bank – mag verhuren. In de meeste splitsingsreglementen staat dat de eigenaar het appartement mag verhuren. Wel moet de huurder dan een verklaring ondertekenen. Daarin geeft hij aan dat hij het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren (VvE) zal naleven. Als de huurder de verklaring niet ondertekent, kan hij door het VvE-bestuur en op kosten van de eigenaar het appartement uit worden gezet. In een huishoudelijk reglement mag de VvE verhuur van een appartement niet verbieden of aan bepaalde voorwaarden verbinden.

 

Onderhoud en verbouwen

Moet ik de vloer van mijn appartement isoleren?
Dat hangt af van wat er in het huishoudelijk reglement van de VvE staat. Vaak is een harde vloerbedekking, zoals laminaat of plavuizen, alleen toegestaan als die aantoonbaar de isolatie van het contactgeluid met tien decibel verbetert. Omdat harde vloerbedekkingen niet aan die eis kunnen voldoen, wordt doorgaans een geluidsisolerende ondervloer gelegd. Dit is niet in alle gevallen een goede oplossing. Bij een massief betonnen vloerconstructie werkt het vaak wel, maar bij een zwevende dekvloerconstructie niet. Doordat de al aanwezige laag verend is, heeft het leggen van een verende ondervloer geen effect op de geluidsisolatie. Een houten vloerconstructie kan het best worden verzwaard. Het is verstandig daarover professioneel advies in te winnen.
Mag ik uitbouwen?
Als de vergadering van de VvE u hiervoor toestemming heeft gegeven, mag u uitbouwen. U moet nog wel even bij de gemeente informeren of u voor de bouw een omgevingsvergunning nodig heeft. Of kijk op omgevingsloket.nl. Omdat appartementseigenaren samen een VvE vormen, komt bij een dergelijke verbouwing iets meer kijken. De zijmuren, achtergevel, fundering en het dak van de uitbouw worden gemeenschappelijk deel. Hoewel de bewoner zelf heeft gekozen voor een aanbouw, moet de VvE bijdragen in de onderhouds- en herstelkosten. Dat is een vreemde situatie, daarom kan de VvE ervoor kiezen de splitsingsakte te wijzigen, bijvoorbeeld door de breukdelen in de akte aan te passen. In dit geval wordt het appartement groter en krijgt de eigenaar een groter aandeel in de VvE. Hierdoor stijgt  zijn maandelijkse bijdrage. De notaris moet de splitsingsakte aanpassen. Overigens is het wijzigen van de akte niet verplicht.
Mag ik een tegelvloer leggen in mijn appartement?
Dat hangt af van wat er in het splitsingsreglement en huishoudelijk reglement staat. Ook van belang is hoe de vloer is opgebouwd. De modelsplitsingsreglementen van 1992 en 2006 bepalen: een appartementseigenaar mag geen harde vloerbedekking, zoals een tegelvloer, aanbrengen. Tenzij de vloer voldoet aan de regels van het huishoudelijk reglement. Hierin kan een geluidsnorm staan of een manier van aanbrengen worden verlangd. In de splitsingsreglementen van 1973 en 1983 staat geen bepaling, maar de VvE kan wel een beroep doen op algemene hinderbepalingen. Dat houdt in dat de eigenaren in een vergadering kunnen besluiten dat sprake is van onredelijke hinder. Overigens staat in veel reglementen dat een bewoner het bestuur moet informeren als hij of zij een nieuwe vloer wil aanleggen. En vaak is een verklaring nodig van een deskundige; deze moet zeggen dat de vloer voldoet aan de normen.
Kunnen mijn buren en ik zonnepanelen plaatsen op het dak?
Ja, dat kan zeker. Wel moet de VvE hiertoe een besluit nemen. En voor zo’n besluit is vaak een gekwalificeerde meerderheid van de VvE vereist. Een gewone meerderheid is de helft van de stemmen, plus één. Wat de gekwalificeerde meerderheid is, verschilt van VvE tot VvE. Dat staat in het splitsingsreglement. Zo’n meerderheid is nodig omdat het om het aanbrengen van een nieuwe installatie gaat. VvE’s verdienen de investering in zonnepanelen overigens niet snel terug. De meeste VvE’s verbruiken veel energie en vallen daarom in een lagere belastingschaal. Hierdoor valt het belastingvoordeel ook lager uit. Voor appartementseigenaren die met zonnepanelen stroom willen opwekken voor eigen gebruik, gelden andere regels.
Is een meerjarenonderhoudsplan nodig?

Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is niet verplicht. Wel moet een VvE een reservefonds hebben, maar hoeveel geld daarin moet zitten, is (nog) niet bepaald door de wetgever. Als u wilt weten welk bedrag u voor groot onderhoud moet reserveren, is het verstandig een MJOP te laten opstellen.

Let op: vanaf 1 januari 2018 geldt nieuwe wetgeving: VvE’s moeten een minimaal bedrag per jaar sparen voor onderhoud.

Een raam plaatsen in de buitenmuur, mag dat?
Voor bepaalde klussen in huis heb je toestemming nodig van de VvE. Of dat moet, hangt onder andere af van de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. Vrijwel altijd geldt dat appartementseigenaren die iets willen wijzigen aan de gemeenschappelijke gedeelten daarvoor toestemming moeten vragen aan de VvE. Dat is bijvoorbeeld het geval als u een doorgang wilt maken in een dragende muur. Over deze aanpassing moet de algemene ledenvergadering een besluit nemen. Meestal is een gewone meerderheid van stemmen voldoende, maar dit is afhankelijk van het soort aanpassing en het splitsingsreglement. Overigens, als u iets wilt wijzigen in uw privégedeelte heeft u hiervoor vaak geen toestemming nodig van de VvE. Wel kan er in de reglementen van de VvE staan dat u een meldingsplicht heeft.
Hoe regelen we samen het schilderwerk?
Een schildersbedrijf kan het schilderwerk op zich nemen voor meerdere jaren, bijvoorbeeld voor tien jaar. Spreek in het contract goed af welke werkzaamheden de schilder de komende jaren gaat uitvoeren. Leg ook vast dat het schilderwerk deugdelijk wordt uitgevoerd en maak afspraken over de garantie- en betalingstermijnen. Daarnaast is het belangrijk dat de VvE op elk moment kosteloos onder het contract uit moet kunnen. Als u een contract wilt afsluiten, vraag dan op hetzelfde moment meerdere offertes aan en verstrek aan alle partijen dezelfde gegevens. Alleen dan zijn de offertes goed te vergelijken.
Hoe bepalen we hoeveel geld er moet worden gereserveerd voor onderhoud?

Een VvE is verplicht een reservefonds op te richten. Uit dat fonds moet bijzonder onderhoud worden betaald. Denk aan het vervangen van het dak, of het verhelpen van lekkages. De vuistregel is dat een VvE jaarlijks ongeveer 1% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex moet reserveren. Het percentage is afhankelijk van het bouwjaar, de staat van het onderhoud en de oppervlakte van het gebouw. Wilt u weten hoeveel geld de VvE op een bepaald moment in kas moet hebben om het pand goed te kunnen onderhouden, laat dan een meerjarenonderhoudsplan opstellen. 

Let op: vanaf 1 januari 2018 geldt nieuwe wetgeving: VvE’s moeten een minimaal bedrag per jaar sparen voor onderhoud.

Ben ik bij lekkage verplicht de loodgieter van de buurman binnen te laten?
Dit zijn lastige situaties. De wet schrijft allereerst voor dat appartementseigenaren verplicht zijn het bestuur van een VvE toegang tot de woning te verlenen, als dat nodig is. Het bestuur kan ook een persoon, bijvoorbeeld een loodgieter of andere vakman, aanwijzen die namens hen een bezoek brengt aan het appartement. Deze bepaling is onder andere van belang als er aan de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE, zoals waterleidingen, moet worden geklust. Dus ja, de vragensteller moet de loodgieter binnenlaten.
Als een loodgieter moeten hakken en breken, wie betaalt dan de herstelkosten?
Het antwoord staat in het modelsplitsingsreglement. Als er in privéruimten schade wordt aangebracht, omdat er aan de gemeenschappelijke leidingen wordt gewerkt, vergoedt de VvE de herstelkosten.

 

Financiën

Wat doet een kascommissie?
Elke VvE moet een kascommissie hebben, tenzij er een raad van commissarissen is aangesteld. Als de VvE een accountantsverklaring heeft, is de kascommissie ook niet verplicht. De kascommissie controleert de jaarstukken die zijn opgesteld door het bestuur. Vervolgens brengt ze verslag uit aan de vergadering van eigenaren en adviseert zij om al dan niet décharge te verlenen. Dit houdt in dat bestuurders niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor het gevoerde beleid. Om de taken goed te kunnen uitvoeren, heeft de commissie toegang tot alle papieren en stukken. De kascommissie moet uit minimaal twee leden bestaan, die door de vergadering worden gekozen. Elk jaar kiest de vergadering wie er in de commissie mag zitten. Herbenoeming is mogelijk, maar de voorzitter of het bestuur mag geen zitting nemen in de  kascommissie.
Wat is decharge verlenen?
Als de VvE-leden tijdens een vergadering akkoord gaan met de jaarrekening, kan het bestuur om decharge vragen aan de VvE. Dat betekent dat de Vereniging van Eigenaren de verantwoordelijkheid neemt over het afgesloten boekjaar van het bestuur. Het bestuur is hierdoor niet langer aansprakelijk voor de financiën. Decharge kan alleen worden verleend aan het bestuur van de VvE, niet aan de beheerder en leden van de kascommissie. Als decharge is verleend, geldt die alleen voor de feiten die tijdens de vergadering bekend zijn of de feiten die dat hoorden te zijn. Als het bestuur iets heeft gedaan dat niet door de beugel kan en de VvE heeft hierdoor schade geleden, blijft het bestuur aansprakelijk.
Waarom betaal ik een hogere maandelijkse bijdrage dan een ander?
Dat komt waarschijnlijk doordat uw buurman een kleiner aandeel heeft in het appartementencomplex. De hoogte van de maandelijkse bijdrage wordt vaak vastgesteld op basis van de grootte van het aandeel, dat ook wel een breukdeel wordt genoemd. En hoe groot ieders breukdeel is, is onder meer afhankelijk van de vloeroppervlakte of de ligging van het appartement. Hierdoor betaalt de een meer dan de ander. Voor welk breukdeel iemand verantwoordelijk is, staat in de splitsingsakte. De bijdrage kan ook lager zijn, omdat iemand geen gebruikmaakt van de garage. Dit moet dan in het splitsingsreglement staan. Het komt voor dat de maandelijkse bijdrage is gebaseerd op een verouderde verdeling. Als appartementseigenaren het niet eens zijn met de verdeling, kunnen zij dit laten wijzigen. Alleen de notaris kan dat, in de akte. In de praktijk gebeurt dit daarom niet zo vaak.
Ik heb al dubbel glas. Moet ik meebetalen aan dubbel glas voor anderen?
Dat hangt af van wat er in uw splitsingsreglement staat. In de meeste reglementen staat dat glas onder de gemeenschappelijke zaken valt. Bij u ook? Dan had u de VvE moeten vragen of u het glas mocht vervangen. Als u toestemming heeft gekregen, is het onredelijk als u nu moet meebetalen. Wanneer de VvE u geen toestemming heeft gegeven of als u geen toestemming heeft gevraagd, kan de VvE u dwingen mee te doen. Overleg in dat geval over de kosten, omdat uw appartement al is voorzien van dubbel glas. Die kosten bespaart de VvE. Als in uw splitsingsreglement staat dat het glas onder het privégedeelte valt, kan de VvE u niet dwingen mee te betalen.
Ik ga mijn appartement verkopen. Mag ik mijn bijdragen aan het reservefonds terugvragen?
Helaas is dat niet mogelijk. Het reservefonds hoort bij de VvE. In de wet staat dat een VvE een reservefonds moet hebben voor onderhoud aan het gebouw. Alleen VvE-leden kunnen over het geld beschikken en dus betalingen doen namens de VvE. Vergeet niet dat een goedgevuld reservefonds ook kan bijdragen aan een snelle verkoop van uw appartement. Dat betekent namelijk dat er onderhoud gepleegd kan worden wanneer dat nodig is. En een goed onderhouden appartement is beter te verkopen.
Een medebewoner betaalt zijn maandelijkse bijdragen niet en gaat nu verhuizen. Kan de notaris de achterstand inhouden?
Wacht niet tot de overdracht, maar schakel direct een advocaat in die het geld verhaalt. Voor de overdracht moet het bestuur een verklaring geven aan de notaris waarin staat welk bedrag de verkoper nog is verschuldigd over het lopende en voorafgaande boekjaar. De verkoper en koper zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de verschuldigde bijdragen. De koper hoeft niet meer te betalen dan in de verklaring is opgenomen. Het is dus niet zo eenvoudig dat de notaris de betalingsachterstand aftrekt van de eventuele winst van de verkoper.
De kozijnen worden vervangen, maar mijn appartement staat te koop. Moet ik meebetalen?
In veel VvE’s vallen raamkozijnen onder de gemeenschappelijke delen. Weet u niet zeker of dit bij u ook het geval is, kijk dit dan na in de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Als de kozijnen gemeenschappelijk zijn, mogen de appartementseigenaren gezamenlijk beslissen wat er gebeurt met de kozijnen. Als het besluit tot vervanging rechtsgeldig is genomen, moet elke appartementseigenaar bijdragen. Vergeet niet dat een appartement met nieuwe kozijnen er beter uitziet en dat een goed onderhouden huis sneller verkoopt.
Mag de VvE incassokosten in rekening brengen?
Het komt regelmatig voor dat een VvE-lid zijn servicekosten niet betaalt. In het splitsingsreglement, en soms in het huishoudelijk reglement, staat wat de VvE mag doen om de servicekosten alsnog te krijgen. Bekijk dus de reglementen. Daarin kan staan dat de VvE eerst een herinneringsbrief moet sturen, voordat zij de vordering uit handen geeft aan bijvoorbeeld een incassobureau. Wel blijkt uit jurisprudentie dat de VvE zich moet houden aan de Wet Incassokosten. Dat betekent dat een VvE geen hogere vergoeding voor incassokosten mag vorderen, dan in die wet is geregeld.
Hoe controleer ik het financieel beheer van mijn VvE?
Het bestuur van de VvE moet eens per jaar verantwoording afleggen over het gevoerde financiële beleid. Voor ieder boekjaar houdt het bestuur de inkomsten en uitgaven bij. Het bestuur kan hierin worden bijgestaan door een kascommissie, die de jaarrekening beoordeelt. Een kascommissie kan, als dat nodig is, commentaar leveren op de jaarrekening. Overigens is elke VvE verplicht een kascommissie te benoemen als de jaarstukken niet worden gecontroleerd door een accountant.
De Warmtewet stelt verbruiksmeters verplicht. Kan ik mijn VvE om een meter vragen?
Door de Warmtewet kunt u inderdaad aan uw VvE om een individuele verbruiksmeter vragen. De VvE moet aan dit verzoek voldoen, tenzij dat onredelijk hoge kosten met zich meebrengt of als plaatsing onhaalbaar is. Misschien lijkt het logischer om de meter aan uw energieleverancier te vragen, maar een VvE ís voor de Warmtewet een leverancier en moet aan de verplichtingen van die wet voldoen. Daarom moet u de vraag over de verbruiksmeter aan uw VvE stellen en niet aan Nuon, Eneco of Essent. De VvE moet de meter binnen een redelijke termijn aan u verhuren.
Mag de nieuwjaarsborrel betaald worden uit de kas van de VvE?
De splitsingsakte en het splitsingsreglement hebben het doel de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars te behartigen. De organisatie van een nieuwjaarsreceptie lijkt hier niet onder te vallen. Natuurlijk is het goed dat het bestuur zich inzet om de banden binnen de VvE te versterken, maar de kosten kunnen niet op de exploitatierekening worden opgevoerd. Als de Vereniging van Eigenaren toch een nieuwjaarsborrel wil organiseren, kunnen de kosten worden verdeeld over de deelnemers.
Mijn buren zijn het niet eens met de bestuurder en betalen niet meer, mag dat?
Nee, dat mag niet. Een appartementseigenaar is verplicht zijn maandelijkse bijdrage te betalen. Als er meerdere bewoners ontevreden zijn over het functioneren van de bestuurder, kunt u een vergadering bijeen roepen. Tijdens de vergadering kunt u een besluit nemen over ontslag of schorsing van de bestuurder. Voor het financiële beheer gelden ook duidelijke regels. Bewoners die twijfelen over de hoogte van de bijdrage, kunnen bij het bestuur inzage in de financiële stukken vragen. Ook hoort het bestuur verantwoording af te leggen over het financiële beheer. De kascommissie of een raad van commissarissen moet daarom elk jaar de exploitatierekening, de balans en de begroting controleren.
Ik woon op de begane grond. Moet ik meebetalen aan het onderhoud van de lift?
Dat is afhankelijk van het splitsingsreglement. Als er in het reglement staat dat de lift onder de gemeenschappelijke gedeeltes en zaken valt, worden de kosten over alle appartementseigenaren verdeeld. Het splitsingsreglement kan ook bepalen dat slechts een deel van de bewoners opdraait voor de onderhoudskosten. Als de Vereniging van Eigenaren (VvE) een nieuwe liftinstallatie laat plaatsen, kan de VvE besluiten dat bewoners op de begane grond worden vrijgesteld van liftkosten. Dit besluit de VvE dan op basis van redelijkheid en billijkheid. Volgens modelreglementen is een appartementseigenaar die niet profiteert van bepaalde maatregelen namelijk niet verplicht bij te dragen aan de kosten van die maatregel. Het is verstandig om in uw eigen splitsingsreglement en -akte te kijken hoe het bij u is geregeld.
Sta ook sterker met bijna 750.000 leden