VK-artikel-4-juni

Drie risico's van de huizenmarkthype

Waarschuwingen van VEH en NVB

Volkskrant 4 juni 2016 - Als gevolg van de extreem lage hypotheekrente vertonen huizenbezitters inmiddels hetzelfde 'blinde' consumentengedrag als voor de grote huizencrisis van 2008. De Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), belangenorganisaties voor respectievelijk de huizenbezitter en de bankenwereld, waarschuwden deze week voor de gevolgen van al die lichtzinnigheid.

De VEH maakt zich zorgen over het afnemende gevoel voor risico's onder consumenten die nu een hypotheek afsluiten. De bankenvereniging vreest dat de nog steeds omvangrijke groep huiseigenaren met aflossingsvrije hypotheken op den duur in de problemen komt. Die aflossingsvrije hypotheken zijn grotendeels een erfenis van voor de financiële crisis. Sinds 2013 is deze hypotheekvorm geheel uit de gratie onder nieuwe huiseigenaren, omdat die alleen rente mogen aftrekken op annuïteiten- of lineaire hypotheken.

Recent trok de grootste makelaarsclub van Nederland, de NVM (bekend van huizensite Funda), eveneens al aan de bel over de oververhitting op de huizenmarkt in populaire steden als Amsterdam en Utrecht. Daar laten kopers zich gek maken en bieden ze tegen elkaar op, waarbij ze soms de financiële voorzichtigheid uit het oog verliezen.

Dit zijn opvallende signalen, omdat deze partijen op de woningmarkt doorgaans staan te juichen tijdens een hausse op de woningmarkt. De huizenbezitters zien immers de waarde van hun woning stijgen, banken vangen vette rentewinsten en makelaars scoren provisies. De banken hebben bovendien tijdens de crisis steeds benadrukt dat de relatief hoge hypotheken in Nederland tot bar weinig verliezen en gedwongen verkopen hebben geleid. Nu slaan ze toch alarm. Welke risico's van de huizenmarkthype zien zij?

1. De rente kan opeens weer gaan stijgen

'Er heerst een feeststemming rond de lage hypotheekrente, maar de euforie is misleidend', zegt Hans André de la Porte, woordvoerder van de VEH. De belangenvereniging voor huiseigenaren heeft onderzoek laten doen onder ruim 500 consumenten die in de afgelopen 12 maanden een huis hebben gekocht of daar nog mee bezig zijn. 'Huizenkopers fixeren zich op de lage rente, maar ze vergeten dat de rente ook opeens weer kan stijgen.' 

Om een beeld te geven: een huizenkoper die de 'volle mep' (100 procent van de aankoopprijs) leent en de rente tien jaar vast zet hoeft nu minder dan 3 procent rente te betalen. Dit tarief is historisch laag.

De hypotheekmarkt verkeert in een rare situatie, constateert de VEH. De hypotheekregels zijn aangescherpt, maar met dank aan de lage rente kunnen consumenten desondanks veel lenen. Daardoor stijgen de huizenprijzen, wat weer tot gevolg heeft dat consumenten meer geld bij elkaar moeten zien te sprokkelen om mee te kunnen komen in de biedingenstrijd op de huizenmarkt.

Om hun koopgrens te verleggen spreken ze hun eigen spaargeld aan of dat van hun ouders, zegt André de la Porte. 'Voordat ze een huis kopen stellen veel mensen een budget op. Ze willen vooraf niet al hun spaargeld inzetten, omdat ze dat bijvoorbeeld nodig hebben om de verhuizing te betalen. Maar achteraf zeggen ze dan: 'We hebben toch al ons spaargeld gebruikt en te duur gekocht, omdat we dat huis zo graag wilden.'

Een hypotheeklening loopt meestal dertig jaar, maar de rente staat vijf of tien jaar vast. Als de rente stijgt, nemen de maandlasten toe. Ook De Nederlandsche Bank waarschuwde de banken onlangs voor dit scenario. 'Naarmate de rente langer laag blijft, treedt er gewenning op. Wanneer de rente in de toekomst terugkeert naar een normaler niveau, lopen de rentelasten weer op', aldus de toezichthouder in een recent rapport.

Daarnaast kan een stijging van de rente met een paar procent een stagnering van de huizenprijzen veroorzaken of erger: een daling van die prijzen. Wie maximaal heeft geleend en nog weinig heeft afgelost komt dan 'onder water' te staan en houdt na verkoop een restschuld. André de la Porte: 'En dan is in één klap het spaargeld in de woning verdampt.'

2. Consumenten zijn lichtzinnig en overmoedig

Als ik nu niet koop, dan ben ik een sukkel. En: als ik nu nog huur en geen huizenbezitter word, ben ik een dief van mijn eigen portemonnee. Het zijn argumenten van alle tijden, maar ze krijgen de overhand in tijden dat er gekte heerst op de huizenmarkt, zegt André de la Porte. En dan wordt het gevaarlijk. 'We zien nu dezelfde sfeer ontstaan als tijdens de oververhitting van de woningmarkt in de jaren negentig. Ook toen kregen consumenten en adviseurs steeds minder oog voor de langetermijnrisico's en waren ze vooral bezig met de vraag: hoeveel kan ik maximaal lenen?' 

Door deze 'lagerentemanie' kijken huizenkopers door een roze bril naar hun huidige inkomen en hoeveel ze op grond daarvan kunnen betalen. Ze onderschatten het risico op een inkomensdaling door arbeidsongeschiktheid (vooral van belang voor zzp'ers), het verlies van een baan of door een scheiding. Toen na 2008 zo'n een miljoen huishoudens onder water kwamen te staan, kwamen juist hierdoor veel huishoudens in de problemen.

Dit gevoel van overmoed ontstaat mede doordat de economie aantrekt, zegt de VEH. In de media verschijnen weer allerlei berichten over een stijgend aantal banen en consumenten die er weer zin in hebben. 

Een ander risico waar mensen makkelijk overheen stappen bij het afsluiten van een hypotheek zijn studieschulden. Op het moment dat consumenten een hypotheek afsluiten hoeven ze bijvoorbeeld nog niet af te lossen op hun studieschuld. 'De netto maandlasten zullen daardoor later hoger uitkomen dan waar ze aanvankelijk rekening mee hielden.'

Volgens de VEH ligt er een schone taak bij de hypotheekadviseurs van banken en hypotheekwinkels. Zij moeten consumenten op de inkomensrisico's op de lange termijn wijzen. Ze zouden zo'n zzp'er bijvoorbeeld beter moeten voorlichten over arbeidsongeschiktheidsverzekeringen en huizenkopers moeten ontmoedigen het volle pond te lenen. In plaats daarvan wakkeren ze nu vooral het vuurtje aan met hun reclames over historisch lage rentes, constateert de VEH. 'Tijdens de crisis was het risicobesef er juist wel, maar nu de crisis achter de rug is, lijken tevens de geleerde lessen vergeten.'

3. Vervallen aftrek van de rente

Ze vormen een grote erfenis uit het verleden: de aflossingvrije hypotheken waarbij consumenten maximale renteaftrek genieten, maar geen cent aflossen. Nog zo'n 35 procent van de Nederlandse huiseigenaren heeft een volledig aflossingsvrije hypotheek en betaalt dus uitsluitend rente, geen aflossing. Deze mensen zullen in de toekomst hun huis moeten verkopen als ze hun hypotheek na dertig jaar niet kunnen aflossen en geen nieuwe hypotheek kunnen afsluiten. Huiseigenaren zijn zich er onvoldoende van bewust dat de renteaftrek na 30 jaar vervalt en de maandlasten op dat moment dus met tientallen procenten stijgen, aldus het signaal van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) deze week.

De huiseigenaren met een 100 procent aflossingsvrije hypotheek zijn vaak vijftigplussers die hun huis gekocht hebben tegen relatief lage huizenprijzen. Zij hebben vaak overwaarde en blijven dus in elk geval niet met een restschuld achter als zij de hypotheek niet kunnen aflossen en dan moeten verkopen. Maar er zijn ook 'jongere' huizenbezitters met een volledig aflossingsvrije hypotheek. Omdat ze die leningen hebben afgesloten voordat de voorwaarden voor de renteaftrek in 2013 werden aangescherpt genieten ze nu nog het voordeel van een maximale renteaftrek en denken ze dat ze spekkoper zijn.

Maar velen steken de kop in het zand. Zij beseffen niet dat dit feestje voor hen ook eens ophoudt. De hypotheekrente is sinds 2001 namelijk maximaal dertig jaar aftrekbaar. Nederlanders die al in 2001 een hypotheek hadden en die in 2031 nog niet hebben afgelost worden over 15 jaar plotseling geconfronteerd met fors hogere maandlasten. 'Dit kan leiden tot financiële problemen', waarschuwt de NVB. 

Wie op dat moment al met pensioen is en dus minder te besteden heeft, moet dan misschien zijn hand ophouden bij zijn kinderen om de hogere hypotheeklasten te kunnen dragen. 

De banken hebben de aflossingsvrije hypotheken in het verleden zelf massaal verkocht, maar lijken daar nu dus een beetje spijt van te hebben. Ze gaan klanten actief benaderen om ze een andere hypotheekvorm aan te bieden of ze extra te laten aflossen, laat een NVB-woordvoerder weten. 

Een geluk bij een ongeluk is dat veel huiseigenaren de laatste tijd meer zijn gaan aflossen op hun hypotheken, ook als deze aflossingsvrij is. Door de lage spaarrente levert aflossen op de hypotheek netto vaak meer op dan geld dat op een spaarrekening staat. Maar er is meer actie nodig, vindt de NVB. 'Het is belangrijk dat voor deze klanten de risico's beperkt worden. Hoe eerder dit wordt gedaan, des te meer tijd zij hebben om zich voor te bereiden.'

Bron: Volkskrant ©