Rentemiddeling: te duur of de kosten waard?

Door Michel Ligtlee, financieel expert bij Vereniging Eigen Huis

Michel-Ligtlee_A9A6001-blogbeeldRentemiddeling: de veel besproken manier om de maandlasten van een hypotheek  flink te verlagen zonder een fikse boeterente te betalen. De meningen lopen flink uiteen: te duur volgens de een, eindelijk iets waar ik wat aan heb volgens de ander. Over de (on)zekerheden van rentemiddeling.

Net als bij het oversluiten breekt de huiseigenaar bij rentemiddeling zijn renteperiode voortijdig af. Daarvoor betaalt hij zijn bank een afkoopsom die wordt uitgesmeerd over het aantal jaren van de nieuwe rentevaste periode. Dat lijkt een sympathieke gespreide betaling van de boeterente, maar is het ook verstandig hier voor te kiezen?

Vooraf zekerheid krijgen over het voor- of nadeel  van rentemiddeling is onmogelijk omdat niemand weet of de hypotheekrente in de toekomst gaat stijgen, of over een aantal jaar nog steeds net zo laag is als nu. Daarom kan pas achteraf worden uitgerekend welk bedrag met rentemiddeling is bespaard, of wat die keuze heeft gekost. Wel zeker is dat niets doen risico van een rentestijging met zich meebrengt. Een voorbeeld verduidelijkt veel.

Kees wil een lagere hypotheekrente

Kees heeft sinds 2006 een hypotheek van € 200.000, waarvoor hij 15 jaar lang 5% rente betaalt. Hij wil graag zijn maandlasten verlagen om iets ruimer in zijn financiën te zitten. De Rabobank rekent Kees voor dat hij een boeterente van bijna € 25.000 moet betalen voor 10 jaar lang zekerheid van een lage rente van 2,4%. Deze afkoopsom kan Kees niet op tafel leggen en hij wil of kan dit bedrag ook niet lenen. Het lijkt er dus op dat het hem niet lukt zijn maandlasten te verlagen. Dan kan rentemiddeling een uitkomst zijn. Het biedt de zekerheid van direct lagere maandlasten en sluit het risico van een toekomstige rentestijging uit.

Voordelig of uiteindelijk erg duur?

De rente van Kees gaat na rentemiddeling naar 3,9%. Zijn maandlasten dalen daardoor van 833 naar 650 euro (bruto, voor hypotheekrenteaftrek). Hij twijfelt of hij toch beter 5 jaar kan wachten tot zijn rentevaste periode is afgelopen om dan de rente voor de volgende 10 jaar vast te zetten. Omdat niemand weet hoe hoog of laag de hypotheekrente over 5 jaar zal zijn maakt hij wat sommetjes. Bij een hypotheekrente van 2,4% gaat hij in 2021 € 400 (bruto) per maand betalen, bij 3,4% is dat € 567 en bij een rente van 5,4% loopt dat bedrag op naar € 900 per maand.

Kiest hij nu voor rentemiddeling, dan gaat hij de komende 15 jaar 3,9% rente betalen. Alternatief is de lopende renteperiode uit te zitten en 5% rente blijven betalen. Als de rente daarna net als nu nog 2,4% bedraagt ziet het verschil in rentelasten er zo uit:
• Rentemiddelen: 15 jaar x 3,9% = 117.000
• Uitzitten: 5 jaar x 5,0% en 10 jaar x 2,4% = 98.000
Zijn totale lasten zijn dus € 19.000 lager bij het uitzitten van het lopende rentecontract.

De onzekerheid van blijvend lage rente

Maar aan de veronderstelling dat de rente ook in de toekomst laag zal blijven kleven grote onzekerheden. Feit is dat de huidige rentetarieven kunstmatig laag zijn door het beleid van de Europese Centrale Bank. Daar komt een keer een eind aan, maar niemand weet precies wanneer. Als de rente in 2021 met een bescheiden 1 procentpunt stijgt naar 3,4% ziet het er al anders voor hem uit:

  • Rentemiddelen: 15 jaar x 3,9% = 117.000
  • Uitzitten: 5 jaar x 5% en 10 jaar x 3,4% = 118.000

Nu is Kees met niets doen al 1.000 euro slechter af dan met rentemiddelen.

Meer informatie en een rekenhulp staan op www.eigenhuis.nl/rentemiddeling