Bij een woning die leeg te koop staat, is normaal gesproken nog gedurende drie tot uiterlijk vier jaar hypotheekrenteaftrek mogelijk. De woning valt dan namelijk nog steeds in box 1 van de inkomstenbelasting ('Inkomen uit werk en eigen woning'). Als de woning (tijdelijk) wordt verhuurd, verhuist de woning naar box 3 ('Inkomen uit sparen en beleggen'). Dat betekent dat er vanaf dat moment geen hypotheekrenteaftrek meer mogelijk is. Gedurende de verhuurperiode moet de woning wel te koop blijven staan.
In box 3 wordt het saldo van de waarde van de woning en de daarop rustende hypotheekschuld belast tussen de 0,59 en 1,76 % vermogensrendementheffing (afhankelijk van de grootte van je vermogen en voor zover het saldo niet binnen de vrijstelling valt van box 3). Daar staat tegenover dat de huurinkomsten onbelast zijn.
Als de woning direct na de verhuurperiode weer leeg te koop wordt gezet, valt deze vanaf dat moment weer in box 1. De rente is dan weer aftrekbaar tot aan het einde van de periode waarin de rente aftrekbaar zou zijn geweest als de woning onafgebroken leeg te koop had gestaan.
› Boxenstelsel (pdf)
Er is een regeling om de fiscaal ingrijpende gevolgen van het tijdelijk
verhuren van de woning te verzachten. De mogelijkheid van renteaftrek kan weer
herleven vanaf het moment dat de woning niet meer wordt verhuurd en (opnieuw)
leeg te koop staat. De woning valt vanaf dat moment weer in box 1. Hierdoor
heb je weer recht op hypotheekrenteaftrek tot aan het einde van de periode
waarin de rente aftrekbaar zou zijn geweest als de woning onafgebroken leeg te
koop had gestaan.
De periode heeft maximaal betrekking op het jaar van het
(leeg) te koop zetten van de woning plus de drie daaropvolgende jaren.
› Overzicht renteaftrek (pdf)
Voorbeeld regeling tijdelijke verhuur
Duur regeling tijdelijke verhuur
De tijdelijke verhuurregeling geldt gedurende drie tot uiterlijk vier jaar. Dit is afhankelijk van het moment dat de verhuisregeling is gestart. De
bijleenregeling (pdf) is bij deze tijdelijke verhuursituaties
niet van toepassing.
Stel: je besluit je lege, te koop staande woning te verhuren.
Uitgangspunten:
Uitwerking:
Per maand kost de verhuizing van box 1 naar box 3 dus netto ruim € 220,73 per maand. (€ 193 aan gemist belastingvoordeel in box 1 plus € 27,73 extra heffing in box 3). Je zult in dit voorbeeld dus minimaal een huursom van € 220,73 per maand moeten ontvangen om zo het verlies aan belastingvoordeel in box 1 en de extra verschuldigde belasting in box 3 op te moeten vangen. Indien je niet alleen het gemiste belastingnadeel wilt terugverdienen, maar ook de betaalde hypotheekrente, dan zul je minimaal € 548,73 aan huur moeten vragen.
Op het moment dat de woning weer uit de verhuur komt en de woning weer in lege toestand te koop komt te staan, kun je de rente weer in box 1 aftrekken en is de netto hypotheekrente weer € 328 per maand. Ook betaal je dan geen vermogensrendementsheffing in box 3 meer.