Ja, als jouw woning te koop staat, mag je altijd besluiten haar uit de verkoop te halen. Mogelijk moet je wel wat betalen aan je makelaar.
Is je makelaar aangesloten bij NVM, VBO of VastgoedPRO? En heb je de Consumentenvoorwaarden Makelaardij 2018 ontvangen van de makelaar? Hierin staat dat je de bemiddelingsopdracht altijd mag intrekken. Je betaalt dan alleen een deel van het loon, ook wel intrekkingskosten genoemd, als dit is afgesproken in de overeenkomst. Staat er niets in de overeenkomst, dan betaal je dus geen intrekkingskosten. Je betaalt wel de kosten die de makelaar in overleg met jou heeft gemaakt, bijvoorbeeld kosten voor advertenties. Trekt de opdracht het liefst schriftelijk in of per mail.
In deze onzekere tijd zien we dat soms extra clausules in het koopcontract worden opgenomen. De coronaclausule is daar een voorbeeld van. Die moet het mogelijk maken om de koop/verkoop te kunnen ontbinden of op te schorten als er een ernstige gezondheidssituatie ontstaat bij koper of verkoper. Op voorhand is moeilijk aan te geven of dergelijke clausules juridisch gezien sluitend of echt nodig zijn. Koper en verkoper geven in elk geval aan dat ze het contract willen nakomen, tenzij er een dringende medische reden ontstaat die dat onmogelijk maakt.
In deze blog gaat onze jurist Corine Jansen in op een aantal goede alternatieven die beschikbaar zijn voor kopers en verkopers.
De no risk-clausule van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) is bedoeld om kopers over de streep te trekken. Met de clausule heeft de koper het recht de koop te ontbinden als hij zijn eigen huis voor een bepaalde datum niet heeft verkocht. Als verkoper kun je intussen doorgaan met de verkoop van je woning. Vind je een tweede geïnteresseerde, dan krijgt de eerste koper nog 48 uur de tijd om te beslissen of hij de woning wel of niet koopt. De clausule vervalt dan.
Iedere koper heeft drie dagen bedenktijd. Het is verstandig eerst de bedenktijd van de tweede koper te laten verlopen. Je kunt je huis dan in ieder geval aan de tweede koper verkopen. Na het verlopen van de bedenktijd van koper twee geef je de eerste koper 48 uur de tijd om te beslissen om de koop door te laten gaan of van de koop af te zien. Belangrijk: in het voorlopige koopcontract met de tweede koper neem je een ontbindende voorwaarde op, voor het geval de eerste koper de koopovereenkomst wil nakomen.
Helemaal 'no risk' is de clausule natuurlijk niet. Als verkoper blijf je hoe dan ook een zeker risico lopen. Een tweede koper kan zich ook altijd beroepen op eventuele andere ontbindende voorwaarden, bijvoorbeeld voorbehoud van financiering.
De verhuizing van je inboedel door een verhuisbedrijf gaat in de meeste gevallen gewoon door. Kijk op de website van je verhuizer, of informeer bij hen hoe het zit met verhuizingen in deze tijd. Op de website van de erkende verhuizer staan aandachtspunten bij verhuizingen en wanneer je een verhuizing moet uitstellen.
Bezichtigen van een te koop staande woning doe je nu vaker op afstand, via je telefoon, tablet of laptop. Een makelaar leidt je digitaal rond en filmt de woning met zijn telefoon. In overleg met de huiseigenaar treffen veel makelaars beperkende maatregelen als een potentiële koper komt kijken. Als je een huis wilt gaan bezichtigen, dan gelden er vaak strenge regels: de verkoper moet het huis uit en je mag met maximaal twee personen naar binnen. Meerdere bezichtigingen op één dag worden niet altijd gedaan. Soms zeggen verkopers bezichtigingen af omdat ze nu geen mensen over de vloer willen.
Kijk voor de huidige maatregelen op de website van rijksoverheid.
De makelaar heeft een bemiddelingsopdracht gekregen voor de verkoop van jouw huis. Bezichtigingen horen daarbij. Wil je geen potentiële kopers toelaten, dan kan de makelaar de opdracht niet uitvoeren. Daarom is het van belang om het eventueel weigeren van bezichtigingen in overleg met de makelaar te doen.
Kijk voor de huidige maatregelen op de website van rijksoverheid.
Tot nu toe werken de meeste bouwers en aannemers gewoon door. Wel ontstaan soms problemen met de levering van bestelde bouwmaterialen zoals keukens en artikelen die uit een land komen waar de fabrieken stilliggen. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) voorziet serieuze problemen naarmate de crisis langer aanhoudt en meer capaciteit uitvalt, bijvoorbeeld als buitenlandse bouwvakkers niet terugkeren naar Nederland.
Ja, de oplevering van een nieuwbouwwoning kan in het algemeen gewoon doorgaan. Neem bij twijfel contact op met de aannemer van wie je de woning gekocht hebt.
Aannemers organiseren normaal gesproken enkele kijkdagen tijdens de bouw. Tijdens een kijkdag hebben kopers vaak als groep de gelegenheid het uitgevoerde werk met eigen ogen te zien, om een indruk te krijgen van de voortgang en kwaliteit. Vanwege het coronavirus en de richtlijnen van het RIVM is het lastiger een groepsgewijze kijkdag te organiseren. Wij krijgen signalen van onze leden dat sommige aannemers de kijkdagen dan maar helemaal annuleren. Dat betreuren wij. Met meer maatwerk zijn er best oplossingen te bedenken om kopers de gelegenheid te geven de voortgang van de bouw veilig te bekijken. Maar er is geen wettelijk recht op een kijkdag. Een kijkdag is dus niet af te dwingen, ook niet als het coronavirus niet heerst. In sommige gevallen kan dat anders liggen, als de aannemer wel een concrete toezegging heeft gedaan en geen goede redenen kan aanvoeren om opeens af te zeggen.
Of sprake is van onwerkbare werkdagen of overmacht hangt af van de specifieke omstandigheden. De overeengekomen bouwtijd is meestal erg ruim. Een eventuele vertraging tijdens de bouw, bijvoorbeeld door de coronacrisis, hoeft daarom niet meteen te zorgen voor een overschrijding van de bouwtijd. Als dat toch gebeurt, komt mogelijk de vraag op of de bouwer zich kan beroepen op overmacht, waarbij de schade niet voor zijn rekening komt. Het antwoord op die vraag hangt af van de specifieke omstandigheden bij het bouwproject en moet vaak van de rechter komen. De aannemer zal dan moeten onderbouwen waarom de oplevering niet op tijd kon doorgaan en waarom de overschrijding niet voor zijn rekening komt.
We merken dat sommige bouwers bij kopers vragen om akkoord te gaan met een mogelijke vertraging. We adviseren gezien het voorgaande om daar niet op voorhand mee akkoord te gaan.
Mijn bouwer stuurt me een brief waarin hij zich alvast op overmacht beroept in geval van langere bouwtijd en stijgende bouwkosten. Wat kan ik doen?
Als de bouwer zomaar een beroep doet op corona, is dat niet voldoende (zie ook het antwoord op de vorige vraag). In principe gelden gewoon de overeengekomen bouwtijd en bouwkosten. Als deze daadwerkelijk overschreden worden en de aannemer wil zich beroepen op overmacht, dan zal hij dat goed moeten onderbouwen. Dan nog is het de vraag hoe de rechter daarnaar kijkt, want de bouwer wordt geacht een bepaald ondernemersrisico te dragen. Voor nu lijkt het niet nodig te reageren op een dergelijke brief. Wel als het concreet wordt, en de bouwer overschrijdt de bouwtijd en /of verhoogt de kosten. Neem dan contact op met de juridische adviseurs van ons Informatie- en adviescentrum.
Een aannemer vraagt vaak om een aanbetaling zodat hij de eerste bouwmaterialen kan kopen. Dat is meestal niet onredelijk, maar ons advies is om hiermee terughoudend te zijn, vooral als de verbouwing door de coronacrisis wordt uitgesteld.
Betaal nooit de hele verbouwing vooruit, maar betaal per gereedgekomen fase.
De eerste betaling zou moeten samenvallen met de start van de werkzaamheden en bij de oplevering betaal je het laatste deel. Daarmee beperk je je financiële risico’s als de verbouwing vertraging oploopt, of in het ergste geval als de aannemer failliet gaat. Tot slot: zet de gemaakte afspraken altijd op papier of bevestig ze in een e-mail aan de aannemer.
In veel verbouwingsovereenkomsten worden ook betalingstermijnen afgesproken. Als je kiest voor een aannemer aangesloten bij Bouwgarant, dan kun je een verbouwgarantie afsluiten. Een extra zekerheid mocht de aannemer tijdens de verbouwing failliet gaan.
De getekende overeenkomst of geaccepteerde offerte die je met de aannemer hebt gesloten kan in goed overleg van kracht blijven. Jullie maken dan alleen over de start- en opleverdatum van de werkzaamheden nieuwe afspraken. Er zijn in principe geen extra kosten verbonden aan uitstel van werkzaamheden, maar als de aannemer onvermijdelijk extra kosten moet maken, dan moeten die naar redelijkheid en billijkheid worden gedeeld.
Als je een offerte hebt ontvangen voor een verbouwing, dan blijft die geldig tot de datum die daarin vermeld staat. Ga in gesprek met de aannemer als je die datum door de coronacrisis niet kunt halen en vraag zo nodig om een aanpassing. Als jouw aannemer lid is van een brancheorganisatie zoals BouwGarant, VLOK of Techniek Nederland, gelden de afgesproken consumentenvoorwaarden. Artikel 7 van de Consumentenvoorwaarden Verbouwingen van Stichting BouwGarant gaat over onvoorziene omstandigheden, zoals het coronavirus.
Als je de gehele verbouwing wil annuleren, dan kunnen er financiële gevolgen zijn. Als je een offerte of overeenkomst hebt gekregen maar die nog niet voor akkoord hebt getekend, dan is er nog geen bindende overeenkomst. In principe mag de aannemer dan geen kosten in rekening brengen, tenzij daarover vooraf andere afspraken zijn gemaakt. Bijvoorbeeld als de aannemer een vergoeding vraagt voor het maken van bouwtekeningen, het ontwerp of de calculaties.
Heb je de overeenkomst met de aannemer al getekend, dan zijn er mogelijkheden om die geheel of gedeeltelijk op te zeggen. Bijvoorbeeld als je bij de verbouwing van de badkamer en keuken wil stoppen, nadat de keuken klaar is. Of als je de verbouwing van de uitbouw van je huis helemaal wil opzeggen voordat die is begonnen. De ondernemer heeft dan wel recht op de aanneemsom. De bespaarde kosten op materialen en zaken die kosteloos kunnen worden geannuleerd gaan daar dan wel vanaf. Daar zul je samen uit moeten komen. De aannemer zal een gespecificeerde eindafrekening moeten sturen waarin de omvang en de kosten van het niet uitgevoerde werk duidelijk worden vermeld.
Kom je er samen niet uit en blijft er een onoverbrugbaar meningsverschil over de eindafrekening, dan is er soms een bemiddelingspoging mogelijk (kijk daarvoor in de voorwaarden). En je kunt naar de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw als je aannemer is aangesloten bij een brancheorganisatie met consumentenvoorwaarden.
Dat is mogelijk. De beslistermijn voor een vergunning voor (ver-)bouwen is meestal acht weken. De gemeente kan deze termijn sowieso altijd een keer met zes weken verlengen. In geval van overmacht kan de gemeente de beslistermijn bovendien opschorten. Of sprake is van overmacht door de coronacrisis staat niet vast. De gemeente zal opschorting door overmacht moeten onderbouwen.
De beslistermijn kan overigens ook langer worden als:
Het spreekt voor zich dat je ook zelf met de gemeente contact kunt opnemen om de taxatie uit te stellen als je op dit moment zelf geen taxatie wilt vanwege het coronavirus.
De Waarderingskamer heeft voor gemeenten een handleiding gemaakt, met richtlijnen voor de behandeling van woz-bezwaren in coronatijd.
Voor mensen die door de coronacrisis te maken krijgen met minder inkomen of inkomensonzekerheid kan het moeilijker worden om een hypotheek af te sluiten. De geldverstrekkers stellen aanvullende vragen aan zowel zelfstandigen als mensen in loondienst over de inkomensverwachting in de komende tijd. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft uitgangspunten geformuleerd voor het vaststellen van het bestendig inkomen bij een hypotheekaanvraag.
We raden mensen met inkomensonzekerheid aan om ook zelf goed na te denken of de aankoop van een woning en het sluiten van een hypotheek op dit moment wenselijk is.
Ik ga een ander huis kopen. Dat ga ik financieren met een hypotheek, aangevuld met de overwaarde van mijn huidige huis. Dit huis is nog niet verkocht. Kan ik een overbruggingskrediet afsluiten?
Het is nog steeds mogelijk een overbruggingskrediet af te sluiten. Veel geldverstrekkers stellen wel strengere voorwaarden dan voor de coronacrisis. Bijvoorbeeld dat het huis op papier al onvoorwaardelijk verkocht moet zijn. Of als het huis nog niet verkocht is, dat je minder kunt lenen dan de verwachte overwaarde. De geldverstrekker bouwt zo een marge in voor het geval het huis minder oplevert. Geldverstrekkers kijken nu ook strenger dan voorheen of je voldoende eigen middelen hebt om de dubbele lasten langere tijd te kunnen betalen. Lees ook het artikel Overbruggingskrediet in tijden van corona.
Als je met de verkoper een ontbindende voorwaarde voor het niet rondkrijgen van de financiering hebt afgesproken, dan wordt dit vastgelegd in de koopovereenkomst. Hierin staan het hypotheekbedrag dat je nodig hebt, eventueel de maximale maandlast en op welke datum je de financiering uiterlijk rond moet hebben. Lukt het je niet om voor de genoemde datum een hypotheek te krijgen, dan kun je de koopovereenkomst ontbinden. Over hoe je dit doet en waarop je moet letten, geeft onze jurist Corine Jansen tips.
Heeft de geldverstrekker jouw hypotheekvraag afgewezen? Dan ontvang je automatisch een afwijsbrief. Als je volgens het koopcontract een tweede afwijzing moet aantonen, bespreek dan met je hypotheekadviseur welke stappen hiervoor nodig zijn.
Door de lage hypotheekrente, en omdat veel mensen hebben gekozen voor lange rentevaste perioden van tien tot twintig jaar, vormt de betaalbaarheid van een hypotheek niet per definitie een risico.
Wel kunnen betalingsproblemen ontstaan. Bijvoorbeeld door ontslag en werkloosheid of omdat zelfstandig ondernemers geen of minder opdrachten krijgen.Als je betalingsproblemen met je hypotheek ziet aankomen, adviseren wij om direct advies of hulp te vragen bij bank, geldverstrekker of tussenpersoon. Zij hebben een zorgplicht en moeten hun klanten bijstaan om moeilijke tijden zo goed mogelijk door te komen. De Autoriteit Financiële Markten heeft voor hypotheekaanbieders 10 uitgangspunten gepubliceerd als hulp bij het zoeken naar een goede oplossing voor de klant.
Als je financiële problemen hebt of verwacht te gaan krijgen, breng dan een aantal zaken in kaart. De geldverstrekker heeft deze gegevens ook nodig om je situatie en een mogelijke oplossing goed te kunnen beoordelen. Hoe je dit doet lees je in ons artikel Betalingsproblemen in coronatijd.
Als je financiële problemen hebt of verwacht te gaan krijgen, breng dan een aantal zaken in kaart. De geldverstrekker heeft deze gegevens ook nodig om je situatie en een mogelijke oplossing goed te kunnen beoordelen. Hoe je dit doet lees je in ons artikel Betalingsproblemen in coronatijd.
Aan het begin van de coronacrisis boden de meeste geldverstrekkers hun klanten zonder extra kosten een betaalpauze aan, zodat ze voor een periode van bijvoorbeeld drie maanden geen rente en aflossing hoefden te betalen. Nu de crisis langer aanhoudt, gaan geldverstrekkers aan de slag met maatwerk om klanten met betalingsproblemen te helpen. Aan de hand van je financiële situatie en de toekomstverwachting bekijkt de geldverstrekker of en in welke vorm hij hulp kan bieden. Dat kan bijvoorbeeld uitstel van betaling zijn, maar ook verlaging van de maandlasten door bijvoorbeeld rentemiddeling. Check de website van je geldverstrekker voor meer informatie, of zoek contact met een hypotheekadviseur.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt voor hypotheken met NHG aanvullende hulp met de Woonlastenfaciliteit.
Het Nibud heeft een stappenplan gemaakt met tips en tools om je financiën op een rij te zetten. Je kunt ook gebruik maken van de Geldfit-test. Met het beantwoorden van een paar vragen over je financiële situatie krijg je een advies welke stappen je het best kunt nemen. Geldfit is een onderdeel van de Nederlandse Schuldhulproute, waarbij samenwerking van verschillende partijen zorgt voor gerichte hulp bij (beginnende) financiële problemen. Voor ZZP’ers en andere ondernemers is er ook Geldfit Zakelijk.
Let bij een betaalpauze voor de hypotheekrente ook op je voorlopige teruggave van het belastingvoordeel. Pas deze aan als het nodig is, zodat je niet te veel geld terugkrijgt en later weer moet bijbetalen. Je wijzigt de voorlopige teruggave via je persoonlijke pagina bij de Belastingdienst.
Lees voor nog meer informatie het blog van onze fiscalist Tjalling Letterie.
Het is onzeker hoe de hypotheekrente zich de komende periode gaat ontwikkelen. Overweeg je om je hypotheekrente nu over te sluiten naar een lagere rente, breng dan eerst je mogelijkheden in kaart. Het kan zijn dat je bij oversluiten een boete moet betalen. Vraag je dan af of je daarvoor de middelen hebt. Zo niet, dan is rentemiddeling een alternatief voor oversluiten. Dan betaal je de boete niet ineens, maar wordt die uitgesmeerd over de hele nieuwe renteperiode.
Onze quickscan geeft een eerste indicatie of je kunt besparen op je hypotheek door oversluiten of rentemiddeling. Wil je de mogelijkheden verder onderzoeken, ga naar onze Hypotheekwacht of neem contact op met je hypotheekadviseur of geldverstrekker.
Als je betalingsuitstel krijgt, betaal je geen rente en los je niet af op je hypotheek. Krijg je maximaal 12 maanden uitstel van betaling van de geldverstrekker? Dan hou je ondanks die aflossingsachterstand renteaftrek. Het bedrag waarvoor je uitstel hebt gekregen moet je voor eind 2021 terugbetalen. Lukt dat niet, dan zijn er twee mogelijkheden om het recht op renteaftrek te houden:
Bovenstaande mogelijkheden gelden alleen voor mensen die zich tussen 12 maart 2020 en 31 maart 2021 bij hun geldverstrekker melden of hebben gemeld, en een betaalpauze overeenkomen van maximaal twaalf maanden. De afspraken over een betaalpauze zijn maatwerk. Het kan dus zijn dat je geldverstrekker een kortere betaalpauze wil verlenen. De betaalpauze moet uiterlijk 1 april 2021 ingaan en de geldverstrekker moet deze schriftelijk bevestigen. Voor onderhandse leningen zoals familieleningen geldt de regeling ook, maar daarvoor gelden extra voorwaarden. Deze staan vermeld op de site van de Belastingdienst.
Je kunt de hypotheekrente pas aftrekken in het jaar dat je de rente alsnog betaalt of verrekent. Berekent je geldverstrekker rente over de uitgestelde rentebetaling? Dan kun je de oorspronkelijke rente wel direct aftrekken. De vergoeding die de geldverstrekker rekent (rente op rente) is niet aftrekbaar.
Ik ga mijn te koop staande huis binnenkort verlaten en in mijn nieuwe woning wonen. Ik heb nu dus enige tijd dubbele hypotheeklasten. Krijg ik daarvoor een tegemoetkoming?
Ja, je mag van beide woningen de hypotheekrente aftrekken. Voor je leeg te koop staande woning heb je nog renteaftrek tot uiterlijk 31 december 2024. Of tot je de woning hebt verkocht, als dat eerder is.
Je kunt dan in elk geval je hypotheek en je verzekeringen eens onder de loep nemen. Hier vind je een overzicht van al je mogelijkheden.
Wil je weten wat onze leden van besparen vinden en welke stappen ze nemen? Lees meer in ons nieuwsbericht.
In de Modelreglementen staan weinig regels waaraan zo’n besluit buiten de vergadering moet voldoen. Zo gelden er geen oproepingseisen, ook hoeft geen agenda verstuurd te worden en is er geen gelegenheid tot vragen stellen. Verstandig is wel om bovenaan de brief aan de VvE-leden te vermelden dat het gaat om een voorgenomen besluit buiten de vergadering. Dan zijn alle VvE-leden ervan op de hoogte dat ze niet vrijblijvend hun instemming geven aan het te nemen besluit. De enige regel die geldt is dat zo’n besluit schriftelijk genomen wordt met 100% van de stemmen: unaniem. Het moment waarop het besluit tot stand komt, is wanneer de laatste eigenaar schriftelijk met het besluit heeft ingestemd.
Praktisch gezien spreken VvE’s vaak af dat elke stemgerechtigde het ingevulde formulier bijvoorbeeld in de brievenbus van de voorzitter of een van de leden van het bestuur doet. Wanneer elke schriftelijke verklaring binnen is, moet er een verzameling van ‘brieven met verklaringen’ zijn. Hierna moet de ‘uitslag’ van deze verklaringen aan de VvE-leden gecommuniceerd worden. Gelet op deze werkwijze werkt het besluit buiten de vergadering in de praktijk meestal alleen goed voor kleinere VvE’s.
Wij volgen de richtlijnen en aanbevelingen van het RIVM nauwgezet. Dat betekent dat een afspraak voor een bouwtechnische keuring of een opleveringskeuring van een woning door kan gaan als alle betrokken partijen hiermee instemmen en niemand gezondheidsklachten heeft. Het is verstandig om met zo min mogelijk personen door de woning heen te lopen. Kom daarom alleen naar de keuring.
Ja, heb je verschijnselen die op corona duiden, dan kun je een bouwtechnische of opleveringskeuring kosteloos annuleren.
Log in op www.eigenhuis.nl/mijn-eigen-huis/mijn-keuringen of bel: 033-450
7750.
In een huis mag je maximaal 2 personen uitnodigen. Voor activiteiten op de werkvloer, zoals bij opleveringen, geldt dat er zoveel mensen aanwezig mogen zijn als strikt noodzakelijk. De algemene regel is dat mensen die niet tot een huishouden behoren altijd 1,5 meter afstand tot elkaar houden. Wij raden aan de keuring alleen met noodzakelijke aanwezigen uit te voeren. Kom daarom met 1 persoon naar de keuring.
Het is verstandig om bij de makelaar/verkoper na te vragen, wie er aanwezig kunnen zijn bij de keuring. Is het mogelijk dat de makelaar de woning opent en buiten wacht, terwijl je met de bouwkundige door de woning kan lopen.
Bij een oplevering is het ook verstandig om met de bouwer het aantal personen af te stemmen. Een rondgang met bouwer, bouwkundige en koper is mogelijk. Maar dan moet de bouwer er voor zorgen dat er geen anderen (bijvoorbeeld klusjesman) aanwezig is tijdens de keuring.
Op dit moment kan een afspraak voor een opleveringskeuring doorgaan als de bouwer, bouwkundige en koper daarmee instemmen. Wel kunnen voorzorgsmaatregelen worden getroffen.
De oplevering van een nieuwbouwwoning is een belangrijk juridisch overdrachtsmoment. Als je de sleutels ontvangt en accepteert is de woning formeel van jou.
Wij volgen de richtlijnen en aanbevelingen van het RIVM nauwgezet. Dit betekent dat de installatie van zonnepanelen door kan gaan als jijzelf en de installateur daarmee instemmen. Omdat de installateur ook in jouw woning aan de slag moet, is het van belang dat geen van de aanwezigen gezondheidsklachten heeft.
Liever de installatie uitstellen? Dan kan dit uiteraard kosteloos.
De schilders die bij ons zijn aangesloten volgen nauwgezet de richtlijnen en aanbevelingen van het RIVM. Dit betekent dat een afspraak voor het schilderen van de buitenzijde van de woning door kan gaan als jijzelf en de schilder daarmee instemmen en als er geen gezondheidsklachten zijn.
Wil je de afspraak met de schilder verzetten? Neem dan contact op via www.uwschilderwerk.nu of met Vereniging Eigen Huis op telefoonnummer 033 450 77 50.