Wijziging bestemmingsplan: planschade

Stel de gemeente wijzigt het bestemmingsplan. Uw huis wordt daardoor minder waard. Dan kunt u recht hebben op planschade.

Wat is een bestemmingsplan?

In het bestemmingsplan van de gemeente staat wat de mogelijkheden zijn qua bebouwing en gebruik van de ruimte in de gemeente. De ruimtes hebben verschillende bestemmingen. Bijvoorbeeld een woon-, horeca-, bedrijfs- of agrarische bestemming. Onderdeel van het bestemmingsplan is de plankaart. Dit is een soort landkaart van het gebied waarop u de bestemmingen kunt zien. In bestemmingsplannen staan ook bouw- en gebruiksvoorschriften voor de verschillende bestemmingen. Bijvoorbeeld dat in een bepaald gebied goten niet hoger mogen zijn dan zes meter of dat een woning maximaal 500 kubieke meter  mag zijn. Heeft u voor uw bouwplan een vergunning nodig? Dan toetst de gemeente uw bouwplan aan het bestemmingsplan.

U kunt het bestemmingsplan inzien bij uw gemeente. Ook is er vaak een digitale versie van het bestemmingsplan beschikbaar via de website van uw gemeente of via ruimtelijkeplannen.nl

Hoe vraagt u planschadevergoeding aan?

U vraagt planschadevergoeding aan bij het college van Burgemeester en Wethouders van uw gemeente. Dit moet schriftelijk. Leg in uw brief duidelijk uit waarom u vindt dat u planschade heeft geleden. U kunt uw verzoek pas indienen als de wijziging van het bestemmingsplan of andere planologische wijziging volledig rond is. 

Wanneer komt u in aanmerking voor planschade?

Om planschadevergoeding te krijgen moet  er aan verschillende criteria zijn voldaan. Van belang is onder andere het volgende:

  • U mag niet van de wijziging hebben geweten of hebben kunnen weten toen u de woning kocht.
  • Bijvoorbeeld: was de procedure om het bestemmingsplan te wijzigen op het moment van aankoop al in volle gang? Dan komt u niet voor planschade in aanmerking.
  • U moet planschade aanvragen binnen vijf jaar nadat het besluit waardoor u planschade heeft geleden onherroepelijk (definitief) is geworden. 

Wat kost de aanvraag?

Het college van B en W mag leges vragen voor de behandeling van uw verzoek om planschadevergoeding. Normaal is dat € 300. De gemeente kan dit bedrag met maximaal tweederde deel verhogen of verlagen. Dat wil zeggen dat de leges minimaal € 100 en maximaal € 500 bedragen. Als B en W uw verzoek om planschadevergoeding toewijst, krijgt u de leges terug. 

Hoe wordt planschade bepaald?

De bepaling van planschade gebeurt via een planologische vergelijking. En niet via een vergelijking van de feitelijke situaties. Dat wil zeggen dat het gaat om de vraag wat volgens het oude bestemmingsplan maximaal mogelijk was. En wat de maximale mogelijkheden zijn onder het nieuwe bestemmingsplan.

Het is bijvoorbeeld mogelijk dat als er hoogbouw voor uw deur komt, dit volgens het oude bestemmingsplan ook al (gedeeltelijk) had gekund. Ook als geen gebruik is gemaakt van de bestaande mogelijkheden, moet daarmee wel rekening worden gehouden. Bij de bepaling van de planschade moet dus de bestaande mogelijkheden als het ware worden 'afgetrokken' van de nieuwe mogelijkheden. Het nadeel dat per saldo overblijft is de planschade. De gemeente schakelt hiervoor een deskundige in.

Eigen risico

Als B en W vindt dat u planschade geleden heeft, krijgt u niet de volledige schade vergoed. U heeft een eigen risico van normaal gesproken 2 % van de waarde van uw woning.

Dus als u een woning heeft met een waarde van € 200.000 en de waardevermindering is € 40.000, dan krijgt u een vergoeding van € 40.000 min 2 % van de waarde van de woning. Dat is € 36.000. 

Bezwaar maken

Als B en W uw verzoek afwijst of naar uw mening onvoldoende schadevergoeding toekent, dan heeft u zes weken de tijd om bezwaar te maken. U doet dit door een bezwaarschrift in te dienen bij B en W van uw gemeente. Als ook dit wordt afgewezen, kunt u in beroep bij de rechtbank, sector bestuursrecht. Ook hier geldt dat u binnen zes weken moet reageren. De laatste stap is hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.