Wel een hoge huur (nog) geen hypotheek

AUTEUR: SANDER VAN DER PLOEG | PUBLICATIEDATUM: 31 MAART 2021

Ruim 900 euro betaalt Hester Wiersema (34) uit Hilversum per maand voor een gehorig appartementje van krap vijftig vierkante meter. “Heel frustrerend”, zegt ze. “Maar ik heb geen keus.”

Wiersema zou heel graag willen kopen. Een kleine eengezinswoning of een appartement in de regio Hilversum-Amersfoort. Op basis van haar inkomen kan ze volgens de huidige leennormen 220 duizend euro lenen. Haar budget is waarschijnlijk ruim ontoereikend voor een woning in Hilversum. In de mediastad ligt de gemiddelde vraagprijs inmiddels op ruim 420 duizend euro. “Ik kijk daarom nu ook verder richting het oosten, tot de regio Zwolle”, zegt ze.

Huurverklaring

Wiersema is een typische duurhuurder. Dat is volgens geldverstrekker BLG Wonen iemand die minstens 33 procent van het maandelijkse netto-inkomen uitgeeft aan een huur boven de sociale huurgrens van 752,33 euro per maand. Bijna 350 duizend Nederlanders vallen onder deze definitie. Ruim de helft van hen woont in de Randstad, met name in Amsterdam en Utrecht, en de grotere provinciesteden.

Eind 2019 experimenteerde BLG Wonen met de huurverklaring: wie kon aantonen dat hij de huur de afgelopen drie jaar kon betalen binnen een verder gezonde financiële huishouding, zou eerder in aanmerking komen voor een hypotheek. “De huurverklaring leverde veel inzichten op”, zegt Frank Soede, directeur van BLG Wonen. “Een kwart van de 1.600 deelnemers kon na gesprekken met een adviseur gewoon binnen de bestaande leennormen een hypotheek krijgen. Nog eens 14 procent lukte dat ook met explain.”

Feitelijke onderbouwing

Explain: dit Engelse woord voor ‘leg uit’ mag dan lelijk jargon zijn voor hypothecair maatwerk, het is wel het toverwoord voor menig duurhuurder. Het is niet meer dan een feitelijke onderbouwing waarom een geldverstrekker een specifieke klant een (al dan niet hogere) hypotheek mag aanbieden dan de leennormen voorschrijven.

“Duurhuurders weten wat hoge lasten zijn”, zegt Soede. “Als uit hun bestedingsgedrag blijkt dat ze verder verstandig met hun geld omgaan, ze ook nog wat eigen vermogen hebben en ze toch net niet voldoen aan de leennormen, dan zie ik niet in waarom we ze niet aan een financiering mogen helpen. Zolang het maar verantwoord is.”

Tijd, moeite en geld

Maar ja, daar zit juist het probleem. Wat verantwoord is en wat niet, is lastig te definiëren. Hypotheekadviseurs moeten diep graven om een volledig beeld van de financiële en persoonlijke situatie van een hypotheekaanvrager te krijgen om vervolgens een geldverstrekker ervan te overtuigen de hypotheek te verlenen. En daar hebben zowel adviseurs als geldverstrekkers lang niet altijd trek in. Al was het uit angst voor een boze Autoriteit Financiële Markten (AFM) mocht blijken dat een klant achteraf gezien toch te diep in de schulden is gestoken.

“Maar als we als branche alleen maar hypotheken verstrekken aan mensen die keurig binnen de normen vallen, dan ontzeggen we honderdduizenden Nederlanders toegang tot de woningmarkt met een grotere maatschappelijke tweedeling tot gevolg”, zegt Soede. “Moeten we dat willen?”

Niet iedereen kan kopen

“Puur economisch bezien wel, ja”, zegt Marcel Warnaar van het Nibud. De econoom is een van de rekenmeesters die namens het budgetvoorlichtingsinstituut de leennormen jaarlijks opnieuw vaststellen. “Niet iedereen kan zich een koopwoning veroorloven. Meer mensen hogere hypotheken verstrekken is de oplossing niet. Dan stijgt de vraag naar woningen en nemen de prijzen nog verder toe”, zegt Warnaar.

Toch is Warnaar niet tegen explain als beargumenteerde inbreuk op ‘zijn’ leennormen. “De discussie over wat explain precies is, hoe je die onderbouwt en wie ervoor in aanmerking komt, ligt volledig open. Iedereen kan aanspraak maken op een hypotheek. Maar of je ‘m ook krijgt, is een tweede.”

Mogelijk ook met NHG

Zeker als je een duurhuurder bent is er met explain meer mogelijk kan je denkt, zegt Marcel Sippekamp, productmanager bij de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), de hypotheekverzekeraar bij betalingsproblemen. Opvallend, want in principe ontvangt NHG alleen aanvragen die keurig binnen de leennormen en de koopsomgrens van 325.000 euro vallen.

Dat gaat voor duurhuurders mogelijk veranderen. “Zij hebben al bewezen dat ze behoorlijk kredietwaardig zijn”, zegt Sippekamp. “Het risico dat we ze te diep in de schulden steken, acht ook ik klein. We gaan de komende maanden in gesprek met BLG Wonen en drie andere banken, het Rijk, het Nibud en Vereniging Eigen Huis om te kijken wat NHG voor duurhuurders kan betekenen.”

Een goede zaak, vindt Karin Boog, financieel specialist bij Verenging Eigen Huis. Want juist mensen die keurig aan de leennormen voldoen lopen volgens haar vaak een groter risico dat ze meer mogen lenen dan ze aankunnen.

“De leennormen zijn extreem gestandaardiseerd en houden geen rekening met iemands bestedingspatroon, voorkeuren en persoonlijke situatie”, zegt Boog. “Zo houd ik mijn hart vast bij startende stelletjes die voor het eerst gaan samenwonen in een koophuis. Ze hebben nog niet bewezen dat zowel hun relatie als financiële huishouding bestendig zijn. Duurhuurders kunnen dat vaak wel. Toch lopen jonge stelletjes zo met een hypotheek naar buiten, zolang ze maar aan de leennormen voldoen.”

Meer maatwerk, minder risico

Boogs punt: juist explain vermindert het risico voor hypotheekaanvrager en geldverstrekker, want alleen dan wordt de klant volledig financieel doorgelicht en wordt naar een verantwoorde en onderbouwde oplossing gezocht. En dat moet vaker gebeuren, vindt ze. “Dat zijn adviseurs domweg aan hun stand verplicht. Als de financiering op maat wordt gesneden en mensen bereid zijn in goedkopere regio’s een huis te zoeken is er veel meer mogelijk.”

Duurhuurder Hester Wiersema gaat daarom binnenkort toch maar eens verder praten met een hypotheekadviseur. “Ik weet wat ik op basis van mijn salaris kan lenen. Maar ik heb wat eigen vermogen, betaal al jaren keurig mijn huur en ik leef zuinig. Als mij dat een verantwoorde, hogere hypotheek oplevert, zou ik daar erg mee zijn geholpen. In Hilversum, of daarbuiten.”

Dit is een bewerkte versie van het artikel 'Wel een hoge huur, geen hypotheek’ uit Eigen Huis Magazine, editie april 2021. De genoemde bedragen zijn eveneens uit 2021.