Nieuwbouw: mag aannemer prijs verhogen?

1. Komt het vaak voor dat aannemers in het contract opnemen dat ze prijsstijgingen mogen doorberekenen?

Tot voor kort waren vaste prijzen standaard bij nieuwbouw. Maar met name sinds de oorlog in Oekraïne is dit veranderd. De prijzen van bouwmaterialen en grondstoffen stijgen flink. Aannemers nemen vaker in koop-aannemingsovereenkomst op dat ze prijsstijgingen mogen doorberekenen. Vereniging Eigen Huis krijgt regelmatig telefoontjes van leden met vragen hierover.

2. Mag een aannemer in het contract opnemen dat hij de prijs mag verhogen?

Ja, dat mag. Maar hoe dat precies zit, verschilt per situatie: 

• De meeste bouwers zijn aangesloten bij waarborginstanties Woningborg, SWK of BouwGarant. In hun algemene voorwaarden staat dat het doorberekenen van prijsstijgingen niet is toegestaan, tenzij aannemer en klant dit opnemen in de koop-aannemingsovereenkomst. Hierbij moeten ze een maximumbedrag afspreken. De drie instanties hebben hiervoor standaardclausules die bouwers kunnen opnemen in contracten. 
• Er zijn ook aannemers die niet zijn aangesloten bij een waarborginstantie. Zij mogen met hun klant afspreken wat ze willen over het doorberekenen van prijsstijgingen. Hierbij geldt vaak geen maximum. Een aannemer kan prijsstijgingen dus in principe onbeperkt doorberekenen. 
• Een aparte categorie zijn aannemers die bouwen onder de algemene voorwaarden van Bouwend Nederland. Hierin staat dat de aannemer recht heeft op een extra vergoeding bij onvoorziene kostenverhogende omstandigheden. Als hier sprake van is, moet hij dit zo snel mogelijk laten weten. De klant moet de mogelijkheid krijgen de werkzaamheden aan te passen of te beëindigen. Ook in deze voorwaarden wordt geen maximum gesteld.

Download algemene voorwaarden van Bouwend Nederland (pdf)

3. Wat zijn de gevolgen voor je hypotheek?

Als in je contract staat dat de aannemer prijsstijgingen mag doorberekenen, kan dit gevolgen hebben voor je hypotheekaanvraag. Geldt er een maximumbedrag? Dan gaat een bank uit van dit maximale bedrag bij de beoordeling van de hypotheekaanvraag. Tenzij je genoeg eigen geld hebt om eventuele extra kosten zelf te betalen.

Contracten waarin geen maximum wordt gesteld, vormen voor veel banken een probleem. Bij sommige banken is het dan niet mogelijk een hypotheek af te sluiten. Of ze bouwen een extra marge in bij de berekening van het maximale hypotheekbedrag.

4. En wat als de aannemer straks daadwerkelijk prijsstijgingen wil doorberekenen?

Ook al is in het contract opgenomen at de aannemer prijsstijgingen mag doorberekenen, dan mag hij normaal gesproken niet zomaar de prijs verhogen.   Hij moet je hier op tijd voor waarschuwen. Ook moet hij goed kunnen aantonen hoe hij tot een bedrag is gekomen. 

Is er contractueel niets afgesproken over het doorberekenen van prijsstijgingen maar wil een aannemer dit wel? Dan kan hij de prijsstijgingen alleen doorberekenen als er sprake is van onverwachte kostenverhogende omstandigheden en alleen via de rechter.

5. Waar moet ik op letten?

Koop je een nieuwbouwwoning? Let dan op de volgende zaken:

• Kijk goed wat er in je contract staat over het doorberekenen van prijsstijgingen. Niet alleen in de koop-aannemingsovereenkomst, maar ook in de algemene voorwaarden. 
• Ga na of je eventuele extra kosten kunt betalen.
• Denk goed na over de risico's bij een contract waarin geen maximum wordt genoemd. Bespreek dit alles met een hypotheekadviseur. Vraag een gratis en vrijblijvend hypotheekgesprek aan. 
• Laat je contract bij twijfel beoordelen door een jurist van Vereniging Eigen Huis. Vraag een beoordeling aan.
• Is de bouw van je woning aan de gang en wil je aannemer prijsstijgingen doorberekenen? Vraag dan om een onderbouwing.

6. Wat vindt Vereniging Eigen Huis?

Vereniging Eigen Huis vindt dat voor consumenten duidelijk moet zijn waar ze aan toe zijn. Zeker bij zoiets groots als de aankoop van een huis. Daarom vindt zij dat aannemers in principe met vaste prijzen moeten werken. Tegelijkertijd realiseert de vereniging zich dat dit in de huidige tijd niet altijd mogelijk is. In dat geval moet van tevoren een maximale stijging worden afgesproken. Contracten met een open einde vindt de vereniging onwenselijk. En afspraken over prijsstijgingen moeten duidelijk in de koop-aannemingsovereenkomst staan en niet verstopt in de algemene voorwaarden.