Vier redenen waarom je nog geen huis hebt

De knoop is doorgehakt: je wilt een koophuis. Wellicht weet je dat het een lastige tijd is om te kopen. Maar waarom precies?

Vooropgesteld: niets is onmogelijk. Goed, wel als je een Amsterdams grachtenpand met een zwembad in de tuin zoekt binnen je budget van drie ton. Maar een appartementje aan de rand van het centrum of een rijtjeshuis in het dorp bij je vrienden en familie moet te doen zijn. Toch?

Het korte antwoord: ja, met een beetje geluk wel. Het lange antwoord: waarschijnlijk wel, maar er zijn vier zaken die het je weleens erg lastig kunnen maken.

1. Studieschuld

Hbo- of universitair diploma op zak? Mooi, jammer alleen van die € 13.500 aan studieschuld. Gemiddeld dan, zo blijkt uit cijfers van de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO). Uitschieters naar de 50 mille zijn zeker geen uitzondering.

Ben je na 2015 begonnen met studeren, dan valt je studieschuld waarschijnlijk een stuk hoger uit. Dat jaar is de basisbeurs afgeschaft en het nieuwe leenstelsel ingevoerd. Sindsdien móét je wel lenen om je studie te bekostigen. Volgens het Centraal Planbureau loopt de gemiddelde studieschuld daardoor op naar zo’n € 21.000 per afgestudeerde. 

Studieschuld beperkt maximale hypotheek

Goed, je hebt 15 jaar (oude leenstelsel) om je studieschuld tegen een lage rente af te lossen. Dat is voor verreweg de meeste afgestudeerden geen probleem. Maar wil je een hypotheek afsluiten, dan beperkt de hoogte van je studieschuld aanzienlijk het maximale bedrag dat je mag lenen voor de aankoop van een huis. 

Heb je gestudeerd en wil je een hypotheek aanvragen? Dan telt bij je aanvraag 0,75 % van je studieschuld mee. Heb je een studieschuld van bijvoorbeeld € 10.000, dan moet je maandelijks € 75 betalen om je schuld binnen de verplichte 15 jaar af te lossen. Deze maandelijkse last zorgt ervoor dat je zo’n € 20.000 minder hypotheek krijgt. 

Nieuwe leenstelsel

Op 1 september 2015 schafte de overheid de basisbeurs af en ging het nieuwe leenstelsel in. Ben je sindsdien gaan studeren, dan leen je de volledige studiekosten. Je krijgt dan ook meer tijd om je lening af te lossen: 35 jaar. Bij een hypotheekaanvraag weegt je studieschuld daarom minder zwaar (0,45 %) dan onder het oude stelsel. Heb je een studieschuld van bijvoorbeeld € 20.000, dan scheelt dit € 25.000 op de hypotheek.

Volgens adviesketen Visii verzwijgt 15 % van de afgestudeerden hun studieschuld. Dat kan ook, want je studieschuld staat niet geregistreerd bij het BKR en is niet in te zien door een bank. Waarschijnlijk ligt dit percentage daarom fors hoger. Want met de hoge huizenprijzen heb je vaak een forse hypotheek nodig om mee te kunnen doen.  

Verzwijgen studieschuld geen goed idee

Begrijpelijk, toch is verzwijgen geen goed idee. Mocht je als kersverse huiseigenaar onverhoopt in de financiële problemen komen, dan komt de geldverstrekker alsnog achter je openstaande studieschuld. In dat geval kan de bank eisen dat je de hele hypotheek in één keer terugbetaalt. Aan de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heb je dan niets. Omdat je je schuld verzweeg, handelde je ‘niet te goeder trouw’, waardoor de NHG vervalt.

2. (Geen) eigen geld

Sinds 2018 mag je niet meer lenen dan een woning waard is. Dit betekent dat je de onvermijdelijke bijkomende kosten uit eigen zak betaalt. Denk aan: de overdrachtsbelasting, notariskosten, kosten voor hypotheekadvies, eventuele makelaarskosten en de rekening voor een bouwkundige keuring. Het gaat dan al snel om zo’n 6 % van de koopsom. Betaal je bijvoorbeeld € 250.000 voor je eerste woning, dan ben je al snel € 15.000 kwijt aan deze zogenoemde kosten koper.

Die bijkomende kosten lopen nog verder op als je ook de verhuiskosten meerekent. Denk ook aan het geld dat je uitgeeft als je je nieuwe woning nog grondig wilt opknappen of verbouwen.

Boven de vraagprijs

Zoek je een huis in de Randstad, dan is de kans groot dat je moet overbieden. In dat geval wordt een huis niet verkocht voor de vraagprijs, maar soms ver daarboven. Nogmaals: een geldverstrekker leent je in het beste geval alleen de marktwaarde van een woning. Overstijgt je bod de marktwaarde, dan betaal je het verschil uit eigen zak.

Maar ook als je geen geld hebt om de concurrentie te overtroeven, kan je maximale hypotheek tekortschieten om te kunnen kopen. Ook in dat geval pas je zelf het verschil bij.

Tienduizenden euro's bijleggen

Volgens HDN, het platform dat 75 % van de hypotheekaanvragen bijhoudt, leenden starters begin 2019 gemiddeld € 253.212 voor een woning. Vervolgens kochten diezelfde starters huizen van gemiddeld € 282.046. Een verschil van bijna € 30.000 dus.  

Door de stijgende huizenprijzen loopt dat bedrag steeds verder op. Een doorsnee woning kost tegenwoordig € 308.000. Een gemiddelde nieuwbouwwoning is met € 387.000 nog duurder. Afhankelijk waar en welk soort huis ze kopen, moeten starters al snel € 40.000 tot € 50.000 bijpassen om een kans te maken. En daar komen zoals gezegd de kosten koper dus nog bij.

Kansloos zonder eigen geld

Eerstehuizenkopers tot 40 jaar oud nemen gemiddeld € 27.000 aan eigen geld mee, zo berekende HDN. Starters die € 50.000 of meer extra ophoesten zijn allang geen uitzondering meer. Maar hoe komen ze aan dit geld?

Dat móét wel uit schenkingen komen, denkt Luciënne van der Geld, directeur van notarisketen Netwerk Notarissen. Volgens hoogleraar Woningmarkt Marja Elsinga van de TU Delft ben je zonder eigen geld kansloos op de woningmarkt.

Koop je voor het eerst een huis, dan sta je zonder eigen geld op grote achterstand vergeleken met doorstromers – mensen die voor de tweede of derde keer een huis kopen. In de huidige markt hebben zij vaak winst gemaakt bij de verkoop van hun vorige woning. Dat geld zetten zij vervolgens in tijdens de biedingsstrijd. Hun portemonnee is domweg dikker dan die van menig starter.

3. Concurrentie van beleggers

Beleggers hebben niet te klagen over een gebrek aan eigen geld. Zij zijn lang niet altijd professionele handelaars, er zitten tegenwoordig ook steeds meer gewone particulieren tussen. 

Beleggers azen doorgaans op kleine, redelijk betaalbare appartementen aan de rand van het centrum. Potentiële huurders zijn de starters in die steden – vaak afgestudeerden die daar hun leven hebben opgebouwd en graag willen blijven. Alleen worden ze in hun zoektocht naar een woning financieel ruim overtroffen door beleggers.

Beleggers vooral actief in studentensteden

Een op de twintig te koop staande woningen valt in handen van een belegger, blijkt uit onderzoek van het Kadaster. In sommige wijken gaat het zelfs om een op de drie. Vooral in studentensteden als Amsterdam, Utrecht, Groningen, Maastricht en Delft zijn beleggers actief. Weinig verrassend: juist in deze steden is de vraag naar betaalbare woningen het grootst. Rendement gegarandeerd. 

Daarbij maakte voormalig minister voor Wonen Stef Blok het beleggers erg gemakkelijk. Wie onder de Woningwet een huis maximaal 6 maanden aan dezelfde persoon verhuurt, mag de huursom zelf bepalen. Vooral in Amsterdam levert dat krankzinnige huren op.

Daarnaast schafte Blok de verhuurdersheffing af voor particulieren die minder dan 50 woningen verhuren. Ook hoeven zij geen inkomstenbelasting te betalen over de huurinkomsten. Gedurende de crisis daalden de huizenprijzen en de rente sterk, terwijl de huren juist stegen. Dan is de rekensom snel gemaakt. Beleggers profiteren dus optimaal van het beleid en de marktomstandigheden.

Starters komen in vicieuze cirkel

Starters, ondertussen, kregen direct na de crisis te maken met almaar stijgende huizenprijzen, strengere hypotheekregelgeving en een nieuw studieleenstelsel dat de maximale hypotheek behoorlijk drukt. Ze kunnen financieel niet tegen beleggers op, tenzij ze echt een fors bedrag aan eigen geld meenemen. 

Veel starters komen in de populaire steden in een vicieuze cirkel terecht. Ze worden op de plaatselijke woningmarkt weggeconcurreerd door beleggers van wie ze dan maar een huis huren. De huursom is vervolgens vaak zo hoog, dat van sparen niets terechtkomt. Zonder eigen spaargeld ben je vervolgens praktisch kansloos op de woningmarkt. 

4. Te weinig nieuwbouw

Vraag een willekeurige woningmarktdeskundige naar de oplossing voor de problemen, dan zegt hij of zij ongetwijfeld: meer nieuwbouw. Logisch. De huizenprijzen zijn mede zo hoog omdat de vraag het aanbod ruim overtreft. Als het aanbod de vraag zou bijhouden, dan zou iedereen betaalbaar wonen waar ‘ie wil. 

Tot zover de theorie, want in de praktijk komt hier weinig van terecht. Feit is dat de Nederlandse woningmarkt eigenlijk nooit voldoet aan de vraag. Neemt de vraag toe, dan stijgen de prijzen doordat het aanbod achterblijft. Zo ontstaan in ‘goede’ tijden zeepbellen. Daarna klapt de woningmarkt eens in de zoveel jaren weer in elkaar, waarna deze cyclus zich weer herhaalt.  

Lenen nog steeds spotgoedkoop

De jongste woningmarktcrisis duurde van grofweg 2008 tot 2013. Gedurende vijf jaar lag de woningmarkt praktisch stil en werd bijna niets gebouwd. Totdat economisch betere tijden aanbraken. De Europese Centrale Bank verlaagde kunstmatig de rente om de economie te stimuleren. Nog steeds is lenen daardoor spotgoedkoop, maar levert spaargeld bijna geen rente op. Voor veel mensen hét moment om een huis te kopen. Voor zichzelf of als belegging, aangezien sparen door de extreem lage rentestand niet rendeert. Gevolg: een explosief stijgende vraag.

Moordend bouwtempo nodig   

Volgens de overheid hebben we tot 2030 zo’n 1 miljoen woningen nodig om aan die vraag te voldoen. Dat komt neer op 75.000 nieuwbouwwoningen per jaar. Dat vraagt om een moordend bouwtempo. Vorig jaar werd dit streefgetal ternauwernood gehaald. Dit jaar en de jaren daarop wordt het lastig, zo niet onmogelijk. 

In het eerste kwartaal van 2019 werden slechts 12.500 bouwvergunningen afgegeven. Ruim een kwart minder dan een jaar eerder. Door de schaarste nam de prijs van een gemiddelde nieuwbouwwoning flink toe. Voor een gemiddelde nieuwbouwwoning betaal je tegenwoordig € 400.000 (oktober 2019). 

Personeelstekorten in de bouw

Het vervelende is: dit was allemaal te voorzien. Gedurende de crisis verloren meer dan 60.000 bouwvakkers hun baan. Velen hen keerden nooit meer terug in de bouw, waardoor de branche nu met ernstige personeelstekorten kampt. Ook werden bouwmaterialen door de grote vraag schaarser en dus fors duurder. 

De bureaucratische procedures rondom nieuwbouw lopen als gevolg van de crisis grote vertraging op. Honderden bouwambtenaren verloren toen hun baan. Ook zij zijn niet gemakkelijk te vervangen. 

Gebrek aan geschikte bouwgrond

In 2012 voerde het overheid de zogenoemde Ladder Duurzame Verstedelijking (LDV) in. Deze maatregel komt er kort gezegd op neer dat bouwers alleen binnen de bebouwde kom mogen bouwen, zodat het open landschap om de steden heen beschermd blijft. Op zich een nobel streven, maar het maakt bouwen een stuk ingewikkelder en duurder. Gemeenten en provincies bepalen waar en hoeveel mag worden gebouwd, zolang ze zich maar aan de LDV houden. Alleen vliegen beide regionale overheden elkaar regelmatig in de haren door het gebrek aan geschikte bouwgrond.

Áls er dan eindelijk wordt gebouwd, dan vaak niet voor starters. De bouwgrond is vooral in de Randstad peperduur. Natuurlijk door de schaarste, maar ook door de hoge prijzen die gemeenten ervoor vragen.

Geen betaalbare starterswoningen

Bouwers en projectontwikkelaars moeten wel diep in de buidel tasten voor die grond. Zij willen die investering uiteraard terugzien. Dat lukt zeker niet als ze veelgevraagde betaalbare starterswoningen bouwen. De marges daarop zijn domweg te klein. In plaats daarvan bouwen ze met name dure en ruime eengezinswoningen en luxe appartementen. Wat ze bouwen is bestemd voor een select publiek dat dergelijke woningen kan betalen. Bouwers en projectontwikkelaars kunnen voorlopig de vraag naar woningen niet vervullen. 

Wat nu?

Moedeloos geworden? Dat hoeft nu ook weer niet. Ja, het is een stuk moeilijker om een betaalbare woning te vinden dan pakweg acht jaar geleden. Maar wanhoop niet. Als je bereid bent water bij de wijn te doen, is er meer mogelijk dan je denkt. Zoek bijvoorbeeld niet een woning in Amsterdam of Utrecht, maar kijk bijvoorbeeld eens in Arnhem of Deventer. Lang niet overal is de woningmarkt dolgedraaid. Zeer gehecht aan je stad? Ga eens na in welke wijken huizen nog betaalbaar zijn. Wellicht zijn juist deze wijken wel de hotspots van morgen.

Tekst: Sander van der Ploeg