Onderhandelen

Heb je bezichtigingen gehad en een bod ontvangen op je huis? Dan volgt het onderhandelen. Lees hoe je dit succesvol doet, wat de mededelingsplicht inhoudt en waarom ontbindende voorwaarden belangrijk zijn.

Tips voor succesvol onderhandelen

Met de volgende 7 tips begin je goed voorbereid aan de onderhandelingen:

  • Houd het hoofd koel
    Behandel de andere partij altijd vriendelijk en met respect, maar geef nooit zomaar toe.
  • Voorkom een impasse
    Als beide partijen in hun eerste bod blijven hangen, stranden de onderhandelingen. Bedenk van tevoren op welke punten je eventueel bereid bent water bij de wijn te doen.
  • Wees creatief
    Probeer meerdere manieren te bedenken om tot overeenstemming te komen. Is de prijs niet onderhandelbaar? Misschien valt er te onderhandelen over de overdrachtsdatum of roerende zaken.
  • Blijf bij de feiten
    Onderhandel op basis van objectieve criteria. Als het eerste bod te laag lijkt, ga dan niet meteen in de aanval, maar vraag de koper hoe hij tot dat bedrag gekomen is. Of geef bijvoorbeeld op basis van een keuringsrapport aan wat er allemaal aan meerwaarde in het huis zit.
  • Maximum bepalen
    Bepaal van tevoren hoeveel je minimaal voor het huis wilt hebben. Zo weet je meteen of verder onderhandelen zin heeft.
  • Presentatie
    Beoordeel ieder bod stellig, als een eindbod. Een opmerking als: ‘Om te beginnen zat ik te denken aan een verkoopprijs van…’ geeft de koper erg veel onderhandelingsruimte. 
  • Twee winnaars
    Houd in het achterhoofd dat onderhandelen een proces is waarbij er twee winnaars zijn: de koper koopt het huis voor een goede prijs en jij krijgt de prijs die je graag wilt hebben.

Mededelingsplicht

Een koper heeft recht op juiste informatie. Als verkoper ben je wettelijk verplicht die informatie te geven: de mededelingsplicht. Dat houdt in dat je het de koper moet vertellen als jouw woning gebreken heeft die niet te zien zijn, maar waarvan je weet dat ze er zijn. Tegenover jouw mededelingsplicht staat de onderzoeksplicht van de koper. Hij wordt geacht ervoor te zorgen dat hij zo veel mogelijk te weten komt over de woning. Kortom: de koper is verplicht vragen te stellen en jij bent verplicht die vragen naar eer en geweten te beantwoorden.

Ontbindende voorwaarden

Als de koper van je woning een consument is, dan heeft hij een bedenktijd van drie dagen. Deze termijn gaat in om 0.00 uur de dag nadat de koper een exemplaar van de door jou en hem ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Binnen deze 72 uur mag de koper om welke reden dan ook afzien van de koop van je huis. Daar kun je als verkoper niets aan doen. 

Op het moment dat de koper een bod wil uitbrengen zijn er misschien nog zaken onzeker. Hij weet bijvoorbeeld nog niet zeker of de financiering rond komt. Dan wil de koper hier een voorbehoud, een ontbindende voorwaarde, voor afspreken. De door koper gewenste ontbindende voorwaarden zijn onderdeel van de onderhandelingen. Als je er in de onderhandelingen uit komt met de koper, dan worden de ontbindende voorwaarden opgenomen in de koopovereenkomst. 

Verschillende ontbindende voorwaarden

Kopers kunnen ontbindende voorwaarden bedingen als: 

  • het nog niet duidelijk is of hij de financiering rond krijgt;
  • het nog niet duidelijk is of de koper in aanmerking komt voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG);
  • de koper eerst nog een bouwkundige keuring wil laten uitvoeren. 

Ook jij als verkoper kunt ontbindende voorwaarden opnemen, in overleg met de koper uiteraard. Bijvoorbeeld als je jouw huis alleen wilt verkopen als de bank je restschuld financiert. 

Ontbindende voorwaarden opstellen

Koper en verkoper moeten de ontbindende voorwaarden altijd zorgvuldig opstellen. In artikel 15 van de model koopovereenkomst kunnen de ontbindende voorwaarden met betrekking tot de financiering, Nationale Hypotheek Garantie en een bouwkundige keuring worden ingevuld. Koop je een appartement, dan staat dit in artikel 18. Houd er rekening mee dat een koper doorgaans zo’n zes tot acht weken nodig heeft om de financiering rond te krijgen. 

Beroep doen op ontbindende voorwaarden 

De koopovereenkomst wordt niet zomaar ongeldig als aan een van de ontbindende voorwaarden is voldaan. Degene die een beroep doet op een ontbindende voorwaarde, moet zelf binnen een bepaalde termijn de koopovereenkomst schriftelijk ontbinden. 

In het koopcontract kunnen eisen aan bepaalde ontbindende voorwaarden staan. Als de koper bijvoorbeeld een beroep doet op het financieringsvoorbehoud, dan moet hij jou meestal een afwijzing van een geldverstrekker tonen als bewijs. Sommige koopcontracten eisen twee schriftelijke afwijzingen. Maakt de koper gebruik van het keuringsvoorbehoud, dan moet hij meestal een kopie van het keuringsrapport overhandigen.

Meer lezen

Koopcontract tekenen

Koopcontract tekenen
Na het bieden en onderhandelen volgt het tekenen van het koopcontract. Waar let je op? Over het koopcontractkeyboard_arrow_right

Zo werkt de overdracht

Zo werkt de overdracht
Tijdens de oplevering van je huis doet de koper een laatste inspectieronde. Hierna vindt de overdracht plaats. Over de overdrachtkeyboard_arrow_right

Verborgen gebreken na de verkoop

Verborgen gebreken na de verkoop
De koper stuit na de verkoop op gebreken. Wat zijn jouw rechten en plichten als verkoper? Tips bij problemenkeyboard_arrow_right

Hypotheekadvies

Hypotheekadvies
Onze hypotheekadviseurs geven persoonlijk en onafhankelijk hypotheekadvies. Het eerste, oriënterende gesprek is gratis. Maak een afspraakkeyboard_arrow_right