Hoe vind je een goede verkoopmakelaar

De beslissing is genomen: je gaat je huis verkopen. Als je daarvoor een makelaar wilt inschakelen, dan zijn er wel enkele punten waar je op moet letten zodat je niet de verkeerde tegen het lijf loopt.

Hoe kies ik een makelaar?

  • Ga sowieso voor een makelaar die is aangesloten bij een van de brancheverenigingen NVM, VBO Makelaar of Vastgoedpro. Deze makelaars werken met consumentvriendelijke algemene voorwaarden, de kleine lettertjes dus. Deze zijn in samen met Vereniging Eigen Huis opgesteld. Ook stellen deze brancheorganisaties kwaliteits- en opleidingseisen aan hun leden.
  • Vraag daarna rond in je omgeving. Wie heeft onlangs nog een makelaar in de arm genomen en hoe is dat bevallen?
  • Vraag vrijblijvende offertes aan bij verschillende makelaars. Dat is de enige manier om achter de prijzen te komen. Makelaars vermelden deze zelden tot nooit op hun website. Welke werkzaamheden verricht de makelaar voor welke prijs? Wie biedt het beste totaalpakket? Weet dat sommige makelaars hun prijzen weergeven exclusief 21 % btw.
  • De makelaarstarieven zijn vrij. Je kunt altijd met een makelaar onderhandelen over zijn tarief, ook wel courtage genoemd.

Hoeveel kost een makelaar?

  • De verkoopmakelaar rekent voor zijn of haar diensten meestal een percentage van de verkoopprijs. De courtage varieert in de regel tussen de 1 % en 1,5 % van de uiteindelijke verkoopprijs als de makelaar alle werkzaamheden rondom de verkoop op zich neemt. Let erop of het afgesproken percentage inclusief btw is. Makelaarstarieven liggen niet vast. Hogere en lagere tarieven komen voor. Onderhandelen is daarom altijd de moeite waard. De courtage wordt meestal na de overdracht van de woning bij de notaris verrekend.
  • Sommige makelaars werken met een bonus. Daar staat vaak wel een lagere courtage tegenover. Als de makelaar de woning voor een hoger bedrag verkoopt dan vooraf is ingeschat, dan krijgt hij over het meerdere een hogere vergoeding, bijvoorbeeld 10 %. Ga je hiermee akkoord, zorg er dan voor dat de basiscourtage wordt berekend over de ingeschatte verkoopprijs en niet over de daadwerkelijke verkoopprijs. Neem die afspraak duidelijk op in het contract met je makelaar, zodat daar geen misverstanden over ontstaan. Op een overspannen woningmarkt is overbieden vaak de norm. Daarom is een bonuscourtage riskant. De totale courtage kan hierdoor flink oplopen.
  • Gebruikelijk is het niet, maar in plaats van een variabele courtage kun je ook een vaste, vooraf bepaalde vergoeding met je makelaar afspreken.
  • Veel makelaars werken met opstartkosten. Dit zijn de kosten die makelaars maken voor onder meer de funda-advertentie, foto’s, een verkoopbrochure en een te koop-bord. Ook de hoogte van de opstartkosten varieert, maar denk aan zo’n € 500. Neem in je overeenkomst met de makelaar van tevoren op hoe hoog te opstartkosten uitvallen en wat de makelaar ervoor doet. Betaal pas als de werkzaamheden ervoor zijn afgerond. Vaak komen de opstartkosten bovenop de courtage. Ook dit moet uit de offerte blijken.
  • Naast opstartkosten en courtage kun je te maken krijgen met aanvullende kosten. Bijvoorbeeld als je een duurdere fotograaf en/of een verkoopstylist inschakelt, deelneemt aan de Open Huizen Dag of extra geld uitgeeft aan advertenties.
  • Ben je ontevreden over je makelaar? Je kunt je opdracht beëindigen, maar ook dat kost vaak geld. Een makelaar kan zogenoemde intrekkingskosten rekenen als je de opdracht tussentijds stopt. Raadpleeg je overeenkomst of offerte welke kosten de makelaar rekent bij intrekking. Als de makelaar werkt met opstartkosten, dan rekent hij bij intrekking van de opdracht meestal geen extra kosten. Al betaalde bedragen zoals opstart- en advertentiekosten krijgt je doorgaans niet terug.

Wat moet een makelaar doen?

Welke werkzaamheden een makelaar voor je verricht en welke niet moet duidelijk zijn vastgelegd in de overeenkomst. Denk hierbij aan de volgende zaken:

  • De woningwaarde en vraagprijs bepalen
  • In de markt en op funda zetten van de woning
  • Juridische en bouwkundige informatie over de woning verzamelen
  • Bezichtigingen verzorgen
  • Potentiële kopers informeren
  • Onderhandelen
  • De Koopovereenkomst opstellen
  • Afwikkeling van de eigendomsoverdracht bij de notaris begeleiden

Vertrouw je de makelaar alles toe, dan begeleidt hij of zij het gehele verkoopproces. Je kunt er ook voor kiezen een aantal zaken zelf te doen, zoals de bezichtigingen. Om geld te besparen, kun je een makelaar inschakelen voor enkele losse deeldiensten. Ook kun je kiezen voor een internetmakelaar. Meestal verzorg je dan ook zelf de bezichtigingen. Bovendien werkt een internetmakelaar vaak digitaal, op afstand. Er is dus veel minder sprake van persoonlijk contact dan met een traditionele makelaar. Daar staat wel een lagere, meestal vaste courtage tegenover.

Hoe kan ik mijn makelaar vertrouwen?

Het is van groot belang dat je je makelaar kunt vertrouwen. Helaas werkt lang niet iedere makelaar even transparant, zo bleek dit voorjaar uit het meldpunt Oneerlijke Biedingspraktijken van Vereniging Eigen Huis. Daar zijn de koper, maar ook de verkoper soms de dupe van. Informeer daarom bij jouw makelaar over diens werkwijze. Denk daarbij aan de volgende zaken:

  • Mag iedere geïnteresseerde bezichtigen en bieden? En als het aantal gegadigden te groot is, op basis waarvan wordt er dan geselecteerd? Krijgt iedereen een eerlijke kans, of krijgen kopers met een aankoopmakelaar voorrang?
  • Wordt je woning gelijk op funda geplaatst, of wordt het eerst in het interne makelaarscircuit onder de aandacht gebracht?
  • Krijgen mogelijke kopers die een financierings- of keuringsvoorbehoud willen een eerlijke kans, of staan zij meteen op achterstand?
  • Wat is voor jou de beste biedingsmethode? Gewoon de biedingen afwachten, bieden met enveloppen (inschrijving) of bieden via een online systeem waarbij iedereen iedere bieding kan inzien? Spreek met je makelaar af welk verkoopproces je voorkeur heeft.
  • Hoe gaat de makelaar met de binnengekomen biedingen om? Om welke manier worden ze verzameld? Geeft de makelaar eerlijk iedere bieding aan je door?
  • Maak met je makelaar duidelijke communicatieafspraken. Je makelaar mag je niets verzwijgen.

Meer informatie

Resultaten meldpunt oneerlijke biedingspraktijken

In twee maanden tijd zijn er 600 meldingen binnengekomen van kopers en verkopers. Bekijk resultaten

Webinar 'Huis kopen'

Je wilt een huis kopen op deze oververhitte woningmarkt, maar hoe doe je dat? In het gratis webinar geven experts je concrete tips. 
Lees meer

De verkoop voorbereiden

Hoe bepaal je de verkoopprijs van je huis? En neem je een makelaar in de arm of regel je de verkoop zelf? Tips voorbereiding