Fiscale gevolgen verbouwing

Leent u geld voor een verbouwing, dan heeft dit fiscale gevolgen. Waar moet u rekening mee houden?

Hypotheekrenteaftrek

De (hypotheek)rente op een lening die wordt gebruikt voor de aanschaf, het verbeteren of onderhoud van uw eigen woning is gedurende dertig jaar aftrekbaar van de belasting (in box 1). Voorwaarde is wel dat u deze schuld volledig en binnen 30 jaar minimaal annuïtair aflost. Deze aflossingseisen gelden niet als u recht heeft op overgangsrecht.

Lees meer over hypotheekrenteaftrek en het overgangsrecht

Bijleenregeling

Overwaarde bij de verkoop van uw woning? U moet de overwaarde gebruiken als u binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt of de verbouwing van uw huidige woning wilt financieren. Gaat u in het jaar dat u de woning koopt verbouwen, dan kunt u de aankoopprijs met die verbouwingskosten verhogen en daarop de overwaarde in mindering brengen. Op een later moment een aparte financiering voor de verbouwing aangaan, is dan niet nodig. 

Lees meer over bijleenregeling

Bewaar bonnen en facturen

De renteaftrek geldt alleen als u schriftelijk (met bonnen en facturen) kunt aantonen dat de lening is besteed aan de aanschaf, de verbetering of het onderhoud van de eigen woning. Dat geldt dus ook voor een verbouwing. Houd er wel rekening mee dat losse elementen (niet duurzaam verenigd met de woning), zoals een zwevende vloer of losse kasten, niet onder verbetering van de woning vallen.

U financiert uw verbouwing vooraf

Als u leent voor een verbouwing, geeft u dat bedrag vaak niet in één keer uit. Maar u mag de rente en kosten van de lening gedurende zes maanden na het afsluiten wel volledig aftrekken, los van de vraag of er al dan niet betalingen zijn gedaan voor de verbouwing. U moet de lening wel zijn aangegaan met de bedoeling de verbouwing te financieren. Zorg dat u betaalbewijzen als bonnetjes en afschrijvingen bewaart.

De verbouwingsduur speelt mee

Duurt de verbouwing langer dan zes maanden, dan wordt naar de werkelijke situatie gekeken. Vanaf dat moment wordt de lening alleen als eigenwoningschuld gezien voor zover er betalingen voor de verbouwing mee zijn gedaan. Dus heeft u bijvoorbeeld de helft van de lening besteed aan de verbouwing, dan kunt u de rente ook maar voor de helft aftrekken in box 1. Over de eerste zes maanden kunt u de rente wel volledig aftrekken.

U financiert uw verbouwing achteraf

Het kan voorkomen dat u de lening gedurende of na de verbouwing pas afsluit. U heeft de verbouwing dan in eerste instantie (deels) met eigen geld gefinancierd. U mag deze verbouwingen dan alsnog financieren met een lening, waarover de rente aftrekbaar is in box 1. Een voorwaarde is wel dat u moet kunnen bewijzen dat u al de bedoeling had om de verbouwing met een lening te financieren en niet met eigen middelen. U kunt hieraan voldoen als u bijvoorbeeld rond het tijdstip van betalen van de kosten ook een hypotheekofferte heeft opgevraagd.

Als u de lening binnen 6 maanden na aanvang van de verbouwing bent aangegaan en u de uitgaven in die periode heeft gedaan, dan hoeft u niet aan deze bewijslast te voldoen. Er wordt dan aangenomen dat u de bedoeling had. Wel blijft het zo dat u de uitgaven met bijvoorbeeld bonnen moet kunnen aantonen.

Verbouwingsdepot 

Vaak wordt bij een verbouwing van de woning een verbouwingsdepot geopend waarbij de geldverstrekker het depot beheert en betalingen doet naarmate de verbouwing vordert. Een dergelijk depot hoort eigenlijk in box 3 thuis. De staatssecretaris heeft echter goedgekeurd dat een verbouwingsdepot tot maximaal 2 jaar na het afsluiten van de lening in box 1 kan vallen.

Zes maanden fiscaal aftrekbaar

In de eerste 6 maanden na storting van het verbouwingsdepot is de rente die u betaalt fiscaal aftrekbaar. U hoeft de renteaftrek niet te verminderen met de rente die u ontvangt over het depot (vergoeding van de bank). Na de eerste 6 maanden en tot maximaal 2 jaar na storting van het verbouwingsdepot moet u de ontvangen depotrente wel in mindering brengen.

Resterend depotsaldo na 2 jaar

Als binnen twee jaar het resterende depotsaldo nog niet voor de eigen woning is gebruikt, verhuist het restant en de bijbehorende lening naar box 3. De rente over de bijbehorende lening is vanaf dat moment niet meer aftrekbaar. Neemt u weer geld op uit het depot en besteedt u dit aan de eigen woning, dan gaat (dat deel van) de schuld alsnog naar box 1 en herleeft uw recht op renteaftrek voor dit deel van de lening.

Rekenvoorbeeld
U heeft een lening van € 200.000. Dit bedrag wordt voorafgaand aan de verbouwing gestort op een depotrekening. Gedurende de verbouwing wordt geld opgenomen. Na 2 jaar is er € 180.000 aan de verbouwing uitgegeven en is er nog een bedrag van € 20.000 in het bouwdepot over. Dat betekent dat in box 3 € 20.000 moet worden aangegeven als depotbedrag (dat staat nog op de rekening) en € 20.000 als hypothecaire lening. De rente over dit bedrag is dan niet in box 1 aftrekbaar. Indien op een zeker moment de € 20.000 uit het depot wordt aangewend voor (het laatste) deel van de verbouwing gaat de daarmee overeenkomende schuld naar box 1 en is de rente daarover alsnog aftrekbaar. 

Sta ook sterker met bijna 750.000 leden