Fiscale gevolgen verbouwing

Leen je geld voor een verbouwing, dan heeft dit fiscale gevolgen. Waar moet je rekening mee houden?

Hypotheekrenteaftrek

De (hypotheek)rente op een lening die wordt gebruikt voor de aanschaf, het verbeteren of onderhoud van je eigen woning is gedurende dertig jaar aftrekbaar van de belasting (in box 1). Voorwaarde is wel dat je deze schuld volledig en binnen 360 maanden (30 jaar) minimaal annuïtair aflost. Deze aflossingseisen gelden niet als je recht hebt op overgangsrecht.

Lees meer over hypotheekrenteaftrek en het overgangsrecht

Bijleenregeling

Overwaarde bij de verkoop van je woning? Je moet de overwaarde gebruiken als je binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt of de verbouwing van je huidige woning wilt financieren. Ga je in het jaar dat je de woning koopt verbouwen? Dan kun je de aankoopprijs met die verbouwingskosten verhogen en daarop de overwaarde in mindering brengen. Op een later moment een aparte financiering voor de verbouwing aangaan, is dan niet nodig. 

Lees meer over bijleenregeling

Bewaar bonnen en facturen

De renteaftrek geldt alleen als je schriftelijk (met bonnen en facturen) kunt aantonen dat de lening is besteed aan de aanschaf, de verbetering of het onderhoud van de eigen woning. Dat geldt dus ook voor een verbouwing. Houd er wel rekening mee dat losse elementen (niet duurzaam verenigd met de woning), zoals een zwevende vloer of losse kasten, niet onder verbetering van de woning vallen.

Je financiert je verbouwing vooraf

Als je leent voor een verbouwing, geef je dat bedrag vaak niet in één keer uit. Maar je mag de rente en kosten van de lening gedurende zes maanden na het afsluiten wel volledig aftrekken, los van de vraag of er al dan niet betalingen zijn gedaan voor de verbouwing. Je moet de lening wel zijn aangegaan met de bedoeling de verbouwing te financieren. Zorg dat je betaalbewijzen als bonnetjes en afschrijvingen bewaart.

De verbouwingsduur speelt mee

Duurt de verbouwing langer dan zes maanden, dan wordt naar de werkelijke situatie gekeken. Vanaf dat moment wordt de lening alleen als eigenwoningschuld gezien voor zover er betalingen voor de verbouwing mee zijn gedaan. Dus heb je  bijvoorbeeld de helft van de lening besteed aan de verbouwing, dan kun je de rente ook maar voor de helft aftrekken in box 1. Over de eerste zes maanden kun je de rente wel volledig aftrekken.

Je financiert je verbouwing achteraf

Het kan voorkomen dat je de lening gedurende of na de verbouwing pas afsluit. Je heeft de verbouwing dan in eerste instantie (deels) met eigen geld gefinancierd. Je mag deze verbouwingen dan alsnog financieren met een lening, waarover de rente aftrekbaar is in box 1. Een voorwaarde is wel dat je moet kunnen bewijzen dat je al de bedoeling had om de verbouwing met een lening te financieren en niet met eigen middelen. Je kunt hieraan voldoen als je bijvoorbeeld rond het tijdstip van betalen van de kosten ook een hypotheekofferte hebt opgevraagd.

Als je de lening binnen 6 maanden na aanvang van de verbouwing bent aangegaan en je de uitgaven in die periode hebt gedaan, dan hoef je niet aan deze bewijslast te voldoen. Er wordt dan aangenomen dat je de bedoeling had. Wel blijft het zo dat je de uitgaven met bijvoorbeeld bonnen moet kunnen aantonen.

Verbouwingsdepot 

Vaak wordt bij een verbouwing van de woning een verbouwingsdepot geopend waarbij de geldverstrekker het depot beheert en betalingen doet naarmate de verbouwing vordert. Een dergelijk depot hoort eigenlijk in box 3 thuis. De staatssecretaris heeft echter goedgekeurd dat een verbouwingsdepot tot maximaal 2 jaar na het afsluiten van de lening in box 1 kan vallen.

Zes maanden fiscaal aftrekbaar

In de eerste 6 maanden na storting van het verbouwingsdepot is de rente die je  betaalt fiscaal aftrekbaar. Je hoeft over die periode de renteaftrek niet te verminderen met de rente die je ontvangt over het depot (vergoeding van de bank). Na de eerste 6 maanden en tot maximaal 2 jaar na storting van het verbouwingsdepot moet je de ontvangen depotrente wel in mindering brengen.

Resterend depotsaldo na 2 jaar

Als binnen twee jaar het resterende depotsaldo nog niet voor de eigen woning is gebruikt, verhuist het restant en de bijbehorende lening naar box 3. De rente over de bijbehorende lening is vanaf dat moment niet meer aftrekbaar. Neem je weer geld op uit het depot en besteed je dit aan de eigen woning, dan gaat (dat deel van) de schuld alsnog naar box 1 en herleeft je recht op renteaftrek voor dit deel van de lening.

Rekenvoorbeeld
Je hebt een lening van € 200.000. Dit bedrag wordt voorafgaand aan de verbouwing gestort op een depotrekening. Gedurende de verbouwing wordt geld opgenomen. Na 2 jaar is er € 180.000 aan de verbouwing uitgegeven en is er nog een bedrag van € 20.000 in het bouwdepot over. Dat betekent dat in box 3 € 20.000 moet worden aangegeven als depotbedrag (dat staat nog op de rekening) en € 20.000 als hypothecaire lening. De rente over dit bedrag is dan niet in box 1 aftrekbaar. Indien op een zeker moment de € 20.000 uit het depot wordt aangewend voor (het laatste) deel van de verbouwing gaat de daarmee overeenkomende schuld naar box 1 en is de rente daarover alsnog aftrekbaar.