Verhuizen met bestaande hypotheek

Als je jouw huidige woning verkoopt en een nieuw huis koopt, krijg je mogelijk te maken met nieuwe belastingregels rond de eigen woning en de hypotheekrenteaftrek. Het is afhankelijk van je situatie voor welke hypotheekvormen je in aanmerking komt.

Een verhuizing naar een andere koopwoning heeft vaak gevolgen voor de hypotheek. Zo mag een aflossingsvrije hypotheek bij veel geldverstrekkers niet hoger zijn dan 50 % van de marktwaarde van het nieuwe huis, zelfs als je eerder een hoger aflossingsvrij deel had. Ook als je de hypotheek oversluit naar een andere geldverstrekker geldt deze grens. Er zijn geldverstrekkers die meer ruimte bieden. Lees meer over de financiële regels.

Neem voor een persoonlijk en onafhankelijk hypotheekadvies contact op met één van onze hypotheekadviseurs.

Welke hypotheekvorm kun je kiezen?

Dat is afhankelijk van je situatie:

Je verhuist en hoeft geen extra lening

Verhuis je naar een andere woning, had je al een hypotheek op 31 december 2012 en heb je voor maximaal dezelfde hoogte een nieuwe hypotheek nodig? Dan gelden de nieuwe belastingregels niet en ben je vrij in de keuze van de hypotheekvorm voor je nieuwe woning. De geldverstrekker beoordeelt aan de hand van de geldende regels voor hypotheekverstrekking wat jouw mogelijkheden op dat moment zijn.

Je verhuist en hebt een extra lening nodig 

Je krijgt te maken met de nieuwe regels als je een aanvullende hypotheek nodig hebt. Voor de aanvullende hypotheek geldt dat je deze binnen 360 maanden (30 jaar) geheel en minimaal annuïtair moet aflossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Dit betekent dat je voor deze lening kunt kiezen tussen een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek.

Voor de hoogte van de hypotheek die op 31 december 2012 al bestond blijven de oude regels gelden. Je hoeft over die schuld niet verplicht af te lossen. Ook kun je deze hypotheekvorm meenemen naar de nieuwe woning. Je bent niet verplicht om bij dezelfde geldverstrekker te blijven.

Je verkoopt je woning in 2019 of later

Verkoop je in 2019 of in de jaren daarna je woning en koop je vervolgens op een later moment een nieuw huis? Dan val je onder het overgangsrecht voor de hoogte van de schuld die op 31 december 2012 al bestond. Als je na die datum op de schuld hebt afgelost dan blijft het overgangsrecht van toepassing als je uiterlijk het volgende kalenderjaar voor die hoogte een nieuwe eigenwoningschuld bent aangegaan.

Als je je woning dus in 2019 verkoopt, dan moet de hypotheek voor jouw nieuwe woning voor eind 2020 passeren. En als je de woning in 2020 verkoopt, moet de hypotheek voor je nieuwe woning uiterlijk eind 2021 passeren, et cetera. Voldoe je hieraan, dan kun je desgewenst je bestaande hypotheekvorm meenemen naar de nieuwe woning.

Heb je een hogere hypotheek nodig, dan gelden voor dit deel wel de strengere belastingregels. De aanvullende hypotheek moet je minimaal annuïtair aflossen. Doe je dat niet, dan verlies je het recht op renteaftrek over die schuld.

Als het passeren van de hypotheekakte voor de aankoop van de nieuwe woning later plaatsvindt, dan verlies je het overgangsrecht. Je moet de volledige hypotheek voor de nieuwe woning minimaal annuïtair aflossen om het recht op renteaftrek te behouden.

Je hebt je woning verkocht in 2018 en koopt een woning in 2019

Heb je een eigen woning waarop vóór 1 januari 2013 een hypotheek rustte, en deze verkocht in 2018? Dan val je voor de hoogte van de hypotheekschuld van je voormalige woning bij de aankoop van een nieuwe eigen woning in 2019 onder het overgangsrecht. De overdracht van de woning bij de notaris moet dan wel plaatsvinden voor eind 2019.

Je bent dan voor de renteaftrek niet verplicht om je bestaande hypotheek minimaal annuïtair af te lossen. Je kunt de bestaande hypotheekvorm meenemen naar de nieuwe woning. Heb je een hogere hypotheek nodig, dan gelden voor het aanvullende deel de nieuwe belastingregels en moet je deze aanvullende hypotheek verplicht minimaal annuïtair aflossen.

Je hebt je woning verkocht in 2018 of eerder en hebt sindsdien geen eigen woning

Als je de woning in 2018 hebt verkocht en de eigenwoningschuld, die op 31 december 2012 ook bestond, hebt afgelost dan behoud je recht op het overgangsrecht tot uiterlijk 31 december 2019. Het overgangsrecht houdt in dat je op deze eigenwoningschuld niet verplicht hoeft af te lossen.

Koop je pas na 31 december 2019 weer een woning, dan kun je geen beroep meer doen op het overgangsrecht. Je moet dan op een volgende hypotheek minimaal annuïtair aflossen om recht te blijven houden op renteaftrek.

Sinds 2001 is de maximale renteaftrektermijn dertig jaar. De jaren waarin je in de periode van 1 januari 2001 tot en met 2018 recht op renteaftrek had, worden in mindering gebracht op het maximum van dertig jaar voor het bepalen van het aantal jaren dat je nog recht op renteaftrek hebt. Het is onder voorwaarden wel toegestaan dat de looptijd van de nieuwe hypotheek langer is dan de resterende renteaftrektermijn.