Hypotheek aflossen

Wilt u extra aflossen op uw hypotheek? Hoe weet u dan of dit in uw geval aantrekkelijk is? Hoe zit het met de belasting als u extra aflost? En kunt u een schenking ook gebruiken om de hypotheek mee af te lossen?

Is het voor mij verstandig om extra af te lossen?

Heeft u spaargeld en vraag u zich af of aflossen in uw specifieke geval aantrekkelijk is? Dat kunt u uitrekenen met onze handige rekenhulp: 'Extra aflossen op uw hypotheek' ›

Twijfelt u wat u gaat doen met uw spaargeld: sparen, aflossen of beleggen? Ga dan naar de rekenhulp 'Sparen, aflossen of beleggen' van Startpunt Geldzaken.

Hoe kan de rente omlaag?

Banken berekenen een rente-opslag voor hoge hypotheken waarop nog weinig is afgelost. Die opslagen zijn vastgesteld op het moment dat u de hypotheek afsloot. Als de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde onder de circa 90% komt, laten veel banken een deel van die opslag vervallen. U komt dan in een lagere risicoklasse, waardoor de rente kan dalen met bijvoorbeeld 0,3%. Als de verhouding verder daalt, bijvoorbeeld onder de 65%, kan de rente opnieuw dalen. Een lagere risicoklasse bespaart u al snel tientallen euro's per maand.

Elke geldverstrekker heeft hiervoor zijn eigen voorwaarden en risicoklassen. De rente-opslag geldt niet voor hypotheken met NHG (behalve bij Delta Lloyd). De afgelopen jaren zijn de opslagen fors toegenomen. 

U kunt in een lagere risicoklasse komen doordat u extra aflost op de hypotheek, doordat de woning meer waard wordt óf (bij een spaarhypotheek) doordat de waarde in de spaarpolis is toegenomen. Belangrijk is dat veel geldverstrekkers de rente niet automatisch aanpassen. Of dit pas doen als u een nieuwe rentevaste periode moet kiezen. Bovendien betrekt niet elke geldverstrekker de opgebouwde waarde van de spaarhypotheek in de berekening. Het loont dus om hier zelf alert op te zijn. Vraag bij onduidelijkheid aan de geldverstrekker hoe het precies zit.

Niet elke bank biedt de mogelijkheid om tussentijds de rente te laten aanpassen. Vaak kan dit alleen aan het einde van de renteperiode. Kunt u wel om tussentijdse aanpassing vragen, dan kijkt de bank voor het bepalen van uw nieuwe rente naar de risicoklassen die gebruikt zijn voor het bepalen van de oude rente. De bank kijkt alleen naar de actuele risicoklassen aan het einde van uw renteperiode.

De volgende geldverstrekkers passen de rente wél automatisch aan, als u in een lagere risicoklasse komt: ASR, Hypotrust (Woon Bewust), Munt Hypotheken, NIBC Hypotheken en Obvion. Aegon past het ook automatisch aan, maar alleen na extra aflossing.

Aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek loopt, net als veel andere hypotheken, meestal dertig jaar. Sommige banken verlengen de hypotheek dan automatisch, bijvoorbeeld met tien jaar. Andere banken stellen  voorwaarden aan die verlenging. Ze vragen dan bijvoorbeeld om een deel alvast af te lossen. Soms vragen ze zelfs om op de einddatum de gehele lening af te lossen. De Rabobank noteert helemaal geen aflosdatum in haar overeenkomst, maar kijkt wel regelmatig samen met de klant of de 'loan to value' niet te hoog is. Dat is de verhouding tussen de hypotheekschuld en de actuele woningwaarde.

ING attendeert klanten al anderhalf jaar van tevoren op de einddatum. Andere banken doen dat pas op een later moment. Vereniging Eigen Huis adviseert huiseigenaren om tijdens de looptijd van de hypotheek alvast zo veel mogelijk af te lossen, ook al is dat niet verplicht. Het is ook verstandig om ruim voor de einddatum van de hypotheek bij de eigen bank te informeren naar de exacte voorwaarden.

Een huiseigenaar heeft maximaal dertig jaar recht op hypotheekrenteaftrek. Maar die regel geldt pas sinds 2001. Ook hypotheken die in de vorige eeuw al zijn afgesloten, bieden dus tot 2031 recht op renteaftrek

Spaarhypotheek aflossen

De spaarhypotheek en bankspaarhypotheek zijn minder geschikt voor extra aflossen dan andere hypotheekvormen. U kunt bij een (bank)spaarhypotheek wel extra storten in de polis of op de bankrekening, maar het eindkapitaal mag niet hoger worden en de looptijd van de polis mag niet worden verlengd. Raadpleeg uw adviseur, om vast te stellen of aflossen in uw geval verstandig is. 

Voorwaarden aflossen

Per kalenderjaar mag u een deel van de hypotheek boetevrij aflossen. Vaak ligt dit tussen de tien en twintig procent van de oorspronkelijke hoofdsom. Een beperkt aantal geldverstrekkers berekent nooit boeterente als er wordt afgelost met eigen geld. Er zijn ook geldverstrekkers die boetevrij aflossen toestaan voor het gedeelte van de hypotheek boven de WOZ-waarde. Informeer naar de voorwaarden. De geldverstrekker kan eisen dat u een extra aflossing vooraf aankondigt (meestal een maand). 

Mogelijk hanteert uw geldverstrekker een minimumbedrag voor boetevrije aflossing. Dat minimumbedrag kan oplopen tot € 2.000. In uw hypotheekvoorwaarden en de hypotheekakte kunt u hier meer informatie over vinden. Of neem contact op met uw geldverstrekker.

Boeterente 

Lost u meer af dan volgens uw voorwaarden boetevrij is toegestaan, dan kunt u te maken krijgen met een boete. Dit is meestal alleen het geval als de rente nu lager is dan uw contractrente.

Heeft u een standaard hypotheek zonder uitgeklede voorwaarden, dan kunt u vrijwel altijd boetevrij aflossen:

  • aan het einde van uw rentevastperiode
  • bij verkoop van de woning
  • bij overlijden
  • als de huidige rente hoger is dan uw contractrente.

Extra kosten

Lost u uw volledige hypotheek af, dan brengt de geldverstrekker mogelijk administratiekosten in rekening. Laat u uw hypotheek doorhalen (royeren) uit het hypotheekregister bij het Kadaster, dan betaalt u daarnaast notariskosten.

Aflossen en de belasting

Extra aflossen kan fiscaal aantrekkelijk zijn, vooral als de spaarrente laag en de hypotheekrente relatief hoog is. Als u besluit extra af te lossen, is het verstandig om dat voor 1 januari te doen. Hoe lager uw spaarsaldo dan is, hoe minder belasting u betaalt.

Minder hypotheekrenteaftrek

Na aflossing op uw hypotheek kunt u minder hypotheekrente aftrekken. Maakt u gebruik van de voorlopige teruggave, pas deze dan aan.

Overwaarde 

Door extra af te lossen, vergroot u mogelijk de overwaarde op uw woning. Koopt u een nieuwe woning, dan verlangt de Belastingdienst dat u die overwaarde besteedt aan de aankoop of verbetering van die nieuwe woning. Dit principe heet de bijleenregeling

Geen of een kleine hypotheekschuld

Heeft u geen of een kleine hypotheekschuld? Oftewel: is uw eigenwoningforfait hoger dan uw aftrekbare kosten zoals de hypotheekrenteaftrek? Dan heeft u recht op een extra aftrekpost ter grootte van het verschil. Daardoor vallen het eigenwoningforfait en de aftrek tegen elkaar weg.

Als u van deze aftrekpost gebruik wilt maken, vult u dit in de aangifte in bij het onderwerp: geen of een kleine eigenwoningschuld. Als u digitaal aangifte doet, gebeurt dit vanzelf.

Geen of een kleine eigenwoningschuld

Kijk ons online seminar terug

Wanneer is het interessant om extra af te lossen? Wat zijn de fiscale gevolgen? Zijn er andere zaken waar u rekening mee moet houden? Dit soort vragen komen aan de orde tijdens ons online seminar ‘Extra aflossen op uw hypotheek'.

Naar het online seminar 'Extra aflossen op uw hypotheek'