Hypotheek aflossen

Wilt u extra aflossen op uw hypotheek? Hoe weet u dan of dit in uw geval aantrekkelijk is? Hoe zit het met de belasting als u extra aflost? En kunt u een schenking ook gebruiken om de hypotheek mee af te lossen?

De onafhankelijke hypotheekadviseurs van Vereniging Eigen Huis kijken graag met u mee of het zinvol is om extra af te lossen op uw hypotheek. Maak een afspraak om de mogelijkheden te bespreken.

Is het voor mij aantrekkelijk om extra af te lossen?

Heeft u spaargeld en vraag u zich af of aflossen in uw specifieke geval aantrekkelijk is? Dat kunt u uitrekenen met onze handige rekenhulp: 'Extra aflossen op uw hypotheek' ›

Twijfelt u wat u gaat doen met uw spaargeld: sparen, aflossen of beleggen? Ga dan naar de rekenhulp 'Sparen, aflossen of beleggen' van Startpunt Geldzaken.

Kan de rente omlaag?

Banken berekenen een rente-opslag voor hoge hypotheken waarop nog weinig is afgelost. Die opslagen zijn vastgesteld op het moment dat u de hypotheek afsloot. Als de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde onder de circa 90% komt, laten veel banken een deel van die opslag vervallen. U komt dan in een lagere risicoklasse, waardoor de rente kan dalen met bijvoorbeeld 0,3%. Als de verhouding verder daalt, bijvoorbeeld onder de 65%, kan de rente opnieuw dalen. Een lagere risicoklasse bespaart u al snel tientallen euro's per maand.

Elke geldverstrekker heeft hiervoor zijn eigen voorwaarden en risicoklassen. De rente-opslag geldt meestal niet voor hypotheken met NHG. De afgelopen jaren zijn de opslagen fors toegenomen. 

U kunt in een lagere risicoklasse komen doordat u extra aflost op de hypotheek, doordat de woning meer waard wordt óf (bij een spaarhypotheek) doordat de waarde in de spaarpolis is toegenomen. Belangrijk is dat veel geldverstrekkers de rente niet automatisch aanpassen. Of dit pas doen als u een nieuwe rentevaste periode moet kiezen. Bovendien betrekt niet elke geldverstrekker de opgebouwde waarde van de spaarhypotheek in de berekening. Het loont dus om hier zelf alert op te zijn.

Niet elke bank biedt de mogelijkheid om tussentijds de rente te laten aanpassen. Vaak kan dit alleen aan het einde van de renteperiode. Kunt u wel om tussentijdse aanpassing vragen, dan kijkt de bank voor het bepalen van uw nieuwe rente naar de risicoklassen die gebruikt zijn voor het bepalen van de oude rente. De bank kijkt alleen naar de actuele risicoklassen aan het einde van uw renteperiode.

Informeer bij uw geldverstrekker of hypotheekadviseur op welke voorwaarden uw hypotheekrente kan worden aangepast.

Aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek loopt, net als veel andere hypotheken, meestal dertig jaar. Aan het eind van deze periode zult u de hypotheek moeten aflossen. Kunt of wilt u niet aflossen, dan zult u moeten onderzoeken of de hypotheek kan worden voortgezet. 

Meer over aflossingsvrije hypotheek

Spaarhypotheek aflossen

De spaarhypotheek en bankspaarhypotheek zijn minder geschikt voor extra aflossen dan andere hypotheekvormen. U kunt bij een (bank)spaarhypotheek wel extra storten in de polis of op de bankrekening, maar het eindkapitaal mag niet hoger worden en de looptijd van de polis mag niet worden verlengd. Raadpleeg uw adviseur, om vast te stellen of aflossen in uw geval verstandig is. 

Lees meer over de spaarhypotheek (pdf)

Voorwaarden aflossen

Per kalenderjaar mag u een deel van de hypotheek boetevrij aflossen. Vaak ligt dit tussen de tien en twintig procent van de oorspronkelijke hoofdsom. Een beperkt aantal geldverstrekkers berekent nooit boeterente als er wordt afgelost met eigen geld. Er zijn ook geldverstrekkers die boetevrij aflossen toestaan voor het gedeelte van de hypotheek boven de WOZ-waarde. Informeer naar de voorwaarden. De geldverstrekker kan eisen dat u een extra aflossing vooraf aankondigt (meestal een maand). 

Mogelijk hanteert uw geldverstrekker een minimumbedrag voor boetevrije aflossing. Dat minimumbedrag kan oplopen tot € 2.000. In uw hypotheekvoorwaarden en de hypotheekakte kunt u hier meer informatie over vinden. Of neem contact op met uw geldverstrekker.

Boeterente 

Lost u meer af dan volgens uw voorwaarden boetevrij is toegestaan, dan kunt u te maken krijgen met een boete. Dit is meestal alleen het geval als de rente nu lager is dan uw contractrente.

Heeft u een standaard hypotheek zonder uitgeklede voorwaarden, dan kunt u vrijwel altijd boetevrij aflossen:

  • aan het einde van uw rentevastperiode
  • bij verkoop van de woning
  • bij overlijden
  • als de huidige rente hoger is dan uw contractrente.

Extra kosten

Lost u uw volledige hypotheek af, dan brengt de geldverstrekker mogelijk administratiekosten in rekening. Laat u uw hypotheek doorhalen (royeren) uit het hypotheekregister bij het Kadaster, dan betaalt u daarnaast notariskosten.

Aflossen en de belasting

Extra aflossen kan fiscaal aantrekkelijk zijn, vooral als de spaarrente laag en de hypotheekrente relatief hoog is. Als u besluit extra af te lossen, is het verstandig om dat voor 1 januari te doen. Hoe lager uw spaarsaldo dan is, hoe minder belasting u betaalt.

Minder hypotheekrenteaftrek

Na aflossing op uw hypotheek kunt u minder hypotheekrente aftrekken. Maakt u gebruik van de voorlopige teruggave, pas deze dan aan.

Overwaarde 

Door extra af te lossen, vergroot u mogelijk de overwaarde op uw woning. Koopt u een nieuwe woning, dan verlangt de Belastingdienst dat u die overwaarde besteedt aan de aankoop of verbetering van die nieuwe woning. Dit principe heet de bijleenregeling

Geen of een kleine hypotheekschuld

Heeft u geen of een kleine hypotheekschuld? Oftewel: is uw eigenwoningforfait hoger dan uw aftrekbare kosten zoals de hypotheekrenteaftrek? Dan heeft u recht op een extra aftrekpost ter grootte van het verschil. Daardoor vallen het eigenwoningforfait en de aftrek tegen elkaar weg.

Als u van deze aftrekpost gebruik wilt maken, vult u dit in de aangifte in bij het onderwerp: geen of een kleine eigenwoningschuld. Als u digitaal aangifte doet, gebeurt dit vanzelf.

Geen of een kleine eigenwoningschuld

Overgangsregeling 

Voor hypotheken die na 1 januari 2013 zijn afgesloten gelden aangescherpte aflossingseisen. Voor bestaande eigenwoningschulden geldt het overgangsrecht en verandert er in grote lijnen niets.

Als voor uw hypotheek overgangsrecht geldt, bent u niet verplicht om de schuld minstens annuïtair af te lossen om recht te houden op rentaftrek. Als u de schuld in 2016 (gedeeltelijk) aflost, behoudt u het overgangsrecht over de aflossing, mits u hiervoor uiterlijk in 2017 weer een nieuwe hypotheek aangaat. Lost u af in 2017 dan moet u uiterlijk in 2018 een nieuwe hypotheek aangaan en zo verder.

Als u na deze periode een nieuwe hypotheek afsluit, heeft u hiervoor geen recht op het overgangsrecht. U dient deze nieuwe schuld minstens annuïtair af te lossen om recht te hebben op renteaftrek.

Voorwaarden voor overgangsrecht

Kijk ons online seminar terug

Wanneer is het interessant om extra af te lossen? Wat zijn de fiscale gevolgen? Zijn er andere zaken waar u rekening mee moet houden? Dit soort vragen komen aan de orde tijdens ons online seminar ‘Extra aflossen op uw hypotheek'.

Naar het online seminar 'Extra aflossen op uw hypotheek'