Hypotheek oversluiten

Een hypotheek oversluiten kan zonder te verhuizen, bijvoorbeeld aan het einde van een rentevaste periode. Of omdat u intussen bij uw huidige of bij een andere bank een gunstiger rente krijgt. Of misschien past een andere hypotheek beter bij uw persoonlijke situatie?

De onafhankelijke hypotheekadviseurs van Vereniging Eigen Huis kijken graag met u mee of uw hypotheek nog bij u past of dat u voordeliger uit bent door uw hypotheek over te sluiten. Maak een afspraak om de mogelijkheden te bespreken.

U maakt wel kosten voor het oversluiten. U kunt bijvoorbeeld te maken krijgen met boeterente, als u uw lopende hypotheek laat aanpassen of vanwege vertrek bij uw huidige geldverstrekker. Maakt u een overstap op het moment van renteherziening, dan hoeft u geen boeterente te betalen.

Benieuwd of u kunt besparen op uw hypotheek? 

Doe onze quickscan

Aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek kunt u niet altijd ongewijzigd meenemen als u de hypotheek oversluit. Veel geldverstrekkers hanteren sinds augustus 2011 de regel dat een aflossingsvrije hypotheek niet hoger mag zijn dan 50 % van de marktwaarde van de woning, ook al had u voorheen een hoger aflossingsvrij deel. Er zijn ook geldverstrekkers die meer ruimte kunnen bieden. Informeer bij uw geldverstrekker of adviseur welke mogelijkheden er voor u zijn.

Spaarhypotheek

Met een (bank)spaarhypotheek heeft het doorgaans geen zin om over te sluiten naar een lagere rente. Een lagere rente heeft dan meestal een hogere verzekeringspremie of inleg op de bankspaarrekening tot gevolg (rentedempende werking). Uw bruto lasten blijven over het algemeen vrijwel gelijk. Uw netto lasten zullen bij een lagere rente veelal oplopen vanwege een lagere hypotheekrenteaftrek. Raadpleeg hiervoor uw hypotheekadviseur.

Waarde van de woning

De nieuwe geldverstrekker kijkt ook naar de hoogte van uw hypotheek, in verhouding tot de waarde van uw woning. Is er sprake van onderwaarde (uw huis is minder waard dan het hypotheekbedrag), dan is het meestal niet mogelijk om uw hypotheek onder te brengen bij een nieuwe geldverstrekker. Uw adviseur kan beoordelen of oversluiten mogelijk is.

Kosten hypotheek oversluiten

Sluit u uw hypotheek over? Veranderen van geldverstrekker heeft alleen zin wanneer u de oversluitkosten bij de andere geldverstrekker kunt terugverdienen met een lagere netto maandlast. Vraag eerst uw huidige geldverstrekker om een nieuw aanbod. Is dit aanbod voor u aantrekkelijk, dan bespaart u zich veelal een deel van de kosten.

Oversluitkosten kunnen bestaan uit: 

  • Advies- en bemiddelingskosten
  • Taxatiekosten
  • Hypotheekaktekosten
  • Boeterente
  • Kosten Nationale Hypotheek Garantie  

De oversluitkosten zijn fiscaal aftrekbaar als de nieuwe hypotheek een lening vervangt die u destijds bent aangegaan voor de aanschaf, verbetering of het onderhoud van uw eigen woning. Leent u geld om de oversluitkosten te betalen? Dan heeft u over dit deel van de lening geen renteaftrek.

Boeterente bij oversluiten

Vertrekt u tijdens de lopende rentevaste periode? Dan berekent uw geldverstrekker of u boeterente verschuldigd bent. Daarbij wordt gekeken naar uw huidige rente, de resterende looptijd en de op dat moment gebruikelijke rente voor de resterende periode.

Informeer op voorhand hoeveel boeterente u moet betalen, om niet voor verrassingen te komen staan. Let op: als de hypotheekrente daalt of stijgt vóór het moment waarop u daadwerkelijk aflost, kan dat gevolgen hebben voor de verschuldigde boete. Gaat u naar een andere geldverstrekker, dan krijgt u naast eventuele boeterente ook te maken met veel andere kosten. Daarom is het wel aan te raden om bij een tussentijdse oversluiting eerst uw huidige geldverstrekker om een nieuw renteaanbod te vragen. Als dit een goed aanbod is, dan bent u nog steeds eventuele boeterente en administratiekosten verschuldigd, maar u betaalt dan meestal geen overige oversluitkosten.

Modelbrieven boeterente

Vereniging Eigen Huis dringt bij banken aan op meer transparantie over boeterente. Wilt u meer helderheid over de wijze waarop uw boeterente is berekend? Dan kunt u gebruik maken van onderstaande voorbeeldbrieven. Er is een modelbrief voor een nieuw verzoek om boeterente te berekenen, met specificatie. En een modelbrief waarmee u kunt vragen om specificatie van de eerder berekende boeterente.

Fiscale gevolgen oversluiten

Wat zijn de fiscale gevolgen als u uw huidige hypotheekvorm oversluit naar een andere aanbieder? Voor de bestaande hypotheekschuld (die voor 1 januari 2013 is afgesloten) blijft de renteaftrek ongewijzigd, ongeacht de hypotheekvorm. Dat betekent dat de huidige hypotheekvorm zonder verlies van renteaftrek kan worden overgesloten naar een andere geldverstrekker. Had u bijvoorbeeld al een aflossingsvrije hypotheek, dan kunt u ook bij de nieuwe geldverstrekker voor datzelfde bedrag weer een aflossingsvrije hypotheek sluiten. Dat geldt ook voor een (bank)spaarhypotheek.

Belastingvrij meenemen

Bij een (bank)spaarhypotheek of een beleggingshypotheek hoort ook een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) of spaarrekening eigen woning (SEW). Deze is fiscaal aan de hypotheekschuld gekoppeld. Sluit u uw hypotheek over naar een andere geldverstrekker of verandert u uw spaar- of beleggingshypotheek in een bankspaarhypotheek? Dan kunt u het al opgebouwde vermogen in uw KEW of op uw SEW in principe belastingvrij meenemen naar een nieuwe KEW of SEW. Dit heet fiscaal geruisloze voortzetting. Het gegarandeerde eindbedrag dan wel de oorspronkelijke inleg mag niet hoger uitkomen dan voorheen. Uw geldverstrekker of financieel adviseur kan u hierover meer vertellen.

Hypotheekvorm aanpassen?

Wilt u uw aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een aflossingsvorm met behoud van renteaftrek? Dan heeft u uitsluitend de keuze uit een annuiteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.

Wilt u uw spaar- of beleggingshypotheek omzetten naar een andere hypotheekvorm en bestond de oorspronkelijke hypotheek al vóór 1 januari 2013? Dan kunt u deze hypotheek nog omzetten naar een aflossingsvrije hypotheek met renteaftrek. Uw geldverstrekker zal dan wel toetsen op de nieuwe financieringsregels die sinds 1 augustus 2011 bestaan: de aflossingsvrije hypotheek mag over het algemeen niet hoger zijn dan 50 % van de marktwaarde van de woning.

Ook de fiscale regels van afwikkeling van kapitaalverzekeringen, zoals uw spaar- of beleggingspolis, vragen speciale aandacht. Raadpleeg hiervoor uw hypotheekadviseur. 

Bankspaarhypotheek

Over het algemeen kunt u uw spaar- of beleggingshypotheek omzetten in een bankspaarhypotheek. Het gegarandeerde eindbedrag (bij een spaarhypotheek) dan wel de oorspronkelijke inleg (bij een beleggingshypotheek) mag bij de nieuwe bankspaarrekening niet hoger uitkomen dan in de oude situatie.