Hypotheekrenteaftrek

Heeft u een eigen huis? Dan mag u de rente die u betaalt over de hypotheekschuld of een andere schuld volledig aftrekken van het inkomen (box 1 - PDF). Zolang u aan bepaalde voorwaarden voldoet:

  • De (hypotheek-)schuld is bedoeld voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van een woning die uw hoofdverblijf is. Deze schuld heet de 'eigenwoningschuld'. De rente over de financiering van een tweede huis of over een lening voor consumptieve doeleinden is niet aftrekbaar.
  • De hypotheekrente is sinds 2001 nog maximaal 30 jaar aftrekbaar. Voor iedere hogere hypotheek geldt die termijn steeds opnieuw voor het bedrag dat u extra leent.
  • Verkoopt u de woning? Dan moet u, als u binnen 3 jaar weer een nieuwe woning koopt, de overwaarde die vrijkomt bij de verkoop van de oude woning weer investeren. Doet u dat niet en gaat u een lening aan ter grootte van de aankoopprijs van de nieuwe woning, dan heeft u geen recht op renteaftrek over het leningbedrag ter grootte van die overwaarde. Dit deel van de lening verhuist naar box 3 (PDF). Dit is de zogenoemde bijleenregeling (PDF).

Hypotheekrenteaftrek beperkt

Het percentage van de maximale hypotheekrenteaftrek wordt geleidelijk verlaagd van 52 naar 38 procent. Dat gebeurt in 28 jaarlijkse stappen van een half procent. Deze beperking treft alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten.

2015

Per 1 januari 2015 is de aftrek verlaagd naar 51 procent. 

2016

Per 1 januari 2016 is de maximale aftrek verder verlaagd naar 50,5 procent. 

Eisen nieuwe leningen

Vanaf 1 januari 2013 zijn de voorwaarden voor renteaftrek aangescherpt. U mag de rente over nieuwe eigenwoningschulden alleen aftrekken als de eigenwoningschuld (lening waarover u de hypotheekrente mag aftrekken) volledig en binnen 360 maanden (30 jaar) minimaal annuïtair wordt afgelost. Deze verplichting moet zijn opgenomen in de leenovereenkomst wat meestal de hypotheek zal zijn.

Ook moet jaarlijks aan deze aflossingsverplichting worden voldaan. Overeenkomsten die verder gaan dan een annuïtair aflossingsschema, zoals een lineaire aflossing, komen eveneens in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.

Sluit u een lening af voor uw eigen woning bij een persoon of instelling, zoals een familielid of een buitenlandse bank, die niet verplicht is deze gegevens aan de Belastingdienst te melden? Dan moet u de relevante gegevens omtrent uw lening zelf aan de Belastingdienst doorgeven.

Voor leningen die zijn afgesloten in 2015 of eerder, kunt u dit doen via een digitaal formulier. Leningen afgesloten na 1 januari 2016, kunt u voortaan doorgeven via de aangifte inkomstenbelasting, die u het volgende jaar indient.

Voldoet een hypotheeklening niet aan de eisen of wordt de aflossingsverplichting niet nageleefd, dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek.

Met deze rekenhulp kunt u controleren of u aan de aflossingseis voldoet en ziet u hoeveel u maandelijks moet aflossen.

Overgangsregeling bestaande hypotheken

De annuitaire aflossingseisen zijn alleen verplicht voor hypotheken die na 1 januari 2013 worden afgesloten. Voor bestaande eigenwoningschulden geldt het overgangsrecht en verandert er na 1 januari 2013 in grote lijnen niets. 

U heeft een bestaande eigenwoningschuld als:

  • u op 31 december 2012 in het bezit bent van een woning waarop een hypotheek rust.
  • u in 2012 uw woning heeft verkocht en momenteel huurt. De hypotheekschuld van uw voormalige woning valt onder het overgangsrecht, mits u in 2013 opnieuw een woning koopt en hiervoor een schuld bent aangegaan.
  • u in 2012 een woning koopt* en deze in 2013 financiert, ook al is dat voor de eerste keer. U valt dan nog onder het overgangsrecht en u bent dan niet verplicht een eigenwoningschuld met annuïtaire aflossing aan te gaan om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek.
  • u in 2012 nog onherroepelijk en schriftelijk met een aannemer een verbouwing overeenkomt. Dan valt de daarvoor aangegane schuld nog onder de oude regels, ook als de lening pas in 2013 wordt afgesloten. De verbouwing moet dan wel in 2013 worden afgerond. 

* Er is sprake van een gekochte woning in 2012 als u uiterlijk 31 december 2012 een onherroepelijke schriftelijke koopovereenkomst bent aangegaan. Die koopovereenkomst mag de gebruikelijke bedingen bevatten.

De stand van uw eigenwoningschuld op 31 december 2012 is het bedrag dat wordt aangemerkt als bestaande eigenwoningschuld en waarvoor u onder het overgangsrecht valt.

Als u in 2016 uw eigenwoningschuld (gedeeltelijk) aflost, waarover u op dat moment overgangsrecht geniet, dan behoudt u het overgangsrecht over deze aflossing, mits u uiterlijk in 2017 hiervoor weer een nieuwe eigenwoningschuld aangaat. Het is belangrijk hiermee rekening te houden als u bijvoorbeeld uw woning in 2016 verkoopt of indien u van plan bent om de eigenwoningschuld over te sluiten.

Aftrek voor twee woningen

U heeft ruim drie jaar recht op hypotheekrenteaftrek voor twee woningen als u:

  • Uw oude woning te koop heeft staan en al in uw nieuwe woning woont. De aftrek geldt gedurende het jaar van te koop zetten en de daaropvolgende drie jaar; of
  • Nog in uw oude woning woont omdat uw nieuwe woning in aanbouw is of wordt verbouwd: de verhuisregeling (PDF). De in aanbouw zijnde woning moet in het jaar van aankoop of de daaropvolgende drie jaar uw hoofdverblijf worden. Voor de woning waarin u niet woont, hoeft u geen eigenwoningforfait aan te geven.

Voorlopige teruggave

De hypotheekrenteaftrek claimt u in de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting. U betaalt maandelijks de bruto hypotheeklasten en pas na verwerking van de aangifte krijgt u het belastingvoordeel terug. U kunt het fiscale voordeel ook iedere maand laten uitbetalen. Dat kan door een voorlopige teruggaaf aan te vragen. Zie Stappenplan voorlopige teruggave (PDF).

Hypotheekrenteaftrek bij scheiding

Zijn u en uw partner uit elkaar? En woont u niet meer in het huis waarin uw ex-partner nog wel woont? Dan is het huis niet langer uw hoofdverblijf voor de inkomstenbelasting. Daardoor komt u eigenlijk niet meer in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Om deze reden is er de scheidingsregeling (PDF): nadat een van de partners de woning daadwerkelijk heeft verlaten, geldt onder voorwaarden nog twee jaar de eigenwoningregeling voor de vertrokken partner.

Betalingsproblemen en aflossen

Sluit u na 1 januari 2013 voor het eerst een hypotheek af en lost u vervolgens onvoldoende af, dan kunt u de achterstand in het volgende kalenderjaar inhalen zonder het recht op hypotheekrenteaftrek te verliezen.

Als u aannemelijk kunt maken dat u vanwege betalingsproblemen niet aan het aflossingschema kon voldoen, heeft u zelfs tot vier jaar de tijd om een nieuw aflossingsschema vast te stellen. Daar moet uw geldverstrekker wel mee instemmen.

Slaagt u er desondanks niet in voldoende af te lossen, dan beschouwt de Belastingdienst de hypotheeklening niet meer als eigenwoningschuld. U verliest dan het recht op hypotheekrenteaftrek. Dit heeft geen gevolgen voor de al eerder afgetrokken rente. Zodra u uw achterstand volledig inhaalt, heeft u weer recht op hypotheekrenteaftrek voor de resterende woningschuld.

In het volgende overzicht ziet u de mogelijkheden om aflossingsachterstanden te herstellen. Ook laat het overzicht zien per wanneer het recht op renteaftrek vervalt als iemand niet voldoet aan de herstelmogelijkheden.

Overzicht aflossingsachterstand en hypotheekrenteaftrek