Onderhoud? Voorkom gedoe, houd je aan de splitsingsakte

Een Vereniging van Eigenaars (VvE) is verantwoordelijk voor het onderhoud van een appartementencomplex. Ga je als appartementseigenaar zelf aan de gang, dan betaal je dubbel.

Als appartementseigenaar moet je onderhoud aan de buitenkant van het complex via de VvE laten verlopen, ‘en vooral niet zelf aan de slag gaan’, zegt advocaat Maarten Nijland van Vereniging Eigen Huis. Toch ziet hij dat heel wat appartementseigenaren zelf gaan klussen. Omdat ze zich verantwoordelijk achten voor het onderhoud van hun appartement, of omdat ze daarover binnen de VvE afspraken hebben gemaakt.

‘Ik ken appartementencomplexen waar het buitenschilderwerk al jaren door de eigenaren zelf wordt gedaan’, zegt Nijland. ‘In de loop der jaren is het een gewoonte geworden. Dat kan lang goed gaan. Totdat een appartement wordt verkocht en de nieuwe bewoner weigert.’

Verantwoordelijkheid van de VvE

Iedere VvE heeft een splitsingsakte met daarin opgenomen het splitsingsreglement. Meestal staat daarin duidelijk dat het onderhoud aan de buitenkant van een appartementencomplex en de gemeenschappelijke ruimten de verantwoordelijkheid is van de VvE.

Aangezien iedere appartementseigenaar verplicht lid is van de VvE, betalen alle bewoners dus mee aan het onderhoud. Vasthouden aan de splitsingsakte loont. ‘Stel nou dat jij al jarenlang je buitenkozijnen goed onderhoudt en daar zelf kosten voor maakt, maar je buurman laat de boel versloffen. Vervolgens verkoopt hij zijn appartement. De nieuwe eigenaar beroept zich op de splitsingsakte en eist dat de VvE het achterstallige onderhoud vergoedt. Dan draai jij met je keurig onderhouden appartement mede op voor de nalatigheid van een ander. Je betaalt dan dubbel: je kunt de gemaakte kosten niet terugvorderen op het moment dat de VvE zich door toedoen van nieuwe buren weer strikt aan de splitsingsakte houdt.’

Vooral in appartementencomplexen waar de staat van onderhoud per appartement sterk verschilt, speelt dit probleem. Geregeld moet een rechter zich hierover uitspreken. En bijna altijd oordeelt de rechter hetzelfde: wie zich beroept op de splitsingsakte, krijgt gelijk. 

Laat die kwast liggen

‘De rechter baseert zich dan op de goederenrechtelijke zekerheid’, zegt Nijland. ‘Het idee daarvan is dat als je een appartement koopt, je van tevoren weet wat je rechten en plichten zijn. Die staan beschreven in de splitsingsakte. Als een VvE daar om welke reden dan ook van afwijkt, ligt willekeur op de loer.’

Zomaar afwijken van de splitsingsakte mag niet. De VvE kan deze wel wijzigen, maar dat is een heel proces. Zo moet minimaal 80% van de VvE-leden met de wijzigingen instemmen. Ook moeten alle afzonderlijke geldverstrekkers van ieder VvE-lid toestemming geven. Daarna moet een notaris de wijzigingen vastleggen in een aangepaste splitsingsakte.

‘Als de verf op je kozijnen echt begint te bladderen, laat dan die kwast liggen en zet het schilderwerk op de agenda van de eerstvolgende VvE-vergadering’, zegt Nijland. ‘Ook als je dan iets meer geduld moet opbrengen.’ 

Tekst: Sander van der Ploeg

  

Meer over de VvE

Hoe je als VvE onderhoud regelt
Hoe regel je als VvE onderhoud aan het appartementencomplex? En hoe kun je onderhoudskosten financieren? VvE en onderhoud
Verduurzamen als VvE
Wil je als VvE het complex verduurzamen, dan zijn er verschillende mogelijkheden. Ontdek welke. VvE en verduurzamen
Zo is een VvE opgebouwd
Hoe is een VvE opgebouwd? Welke organen zijn er en wat zijn hun taken? Organen en hun taken
Wat je als VvE móét regelen
Ontdek wat je als VvE móét regelen, zoals een inschrijving bij de Kamer van Koophandel, een reservefonds en een opstalverzekering. VvE en regelgeving