Je huis als schatkist

Overwaarde verzilveren

Door de stijgende huizenprijzen zien huiseigenaren hun overwaarde omhoogschieten. Voor  woningbezitters boven de 45 jaar bedraagt die gemiddeld meer dan een ton. Maar hoe van dat geld te profiteren, zonder je huis te verkopen?    

Tekst: Lizanne Schipper

Door de stijgende huizenprijzen zien huiseigenaren hun overwaarde omhoogschieten. Voor woningbezitters boven de 45 jaar bedraagt die gemiddeld meer dan een ton. Maar hoe van dat geld te profiteren, zonder je huis te verkopen?   

Eerst sparen, dan pas uitgeven, is de stelregel van Mandy Schüller (36). Maar dat betekende dat zij en haar man nóg langer moesten aankijken tegen die lelijke keuken in hun jaren-zeventigwoning in Breda. De afgelopen jaren hebben zij verschillende verbouwingen met spaargeld bekostigd. Vorig jaar besloten ze toch een tweede hypotheek af te sluiten voor een nieuwe keuken. Dat kon dankzij hun overwaarde van ongeveer een ton. “We kunnen het beter nu doen en er dertig jaar van genieten, dan dertig jaar sparen en dán pas genieten”, aldus Schüller. 

Behoefte aan vrijmaken van overwaarde

De prijzen van Nederlandse koopwoningen zijn de laatste acht jaar gemiddeld 74 procent gestegen, zo blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Nu heeft niet iedereen zijn huis gekocht op het dieptepunt in de zomer van 2013, maar de afgelopen jaren heeft vrijwel elke huiseigenaar de waarde van zijn woning flink zien toenemen en zo vanzelf overwaarde opgebouwd. Hoe hoger de leeftijd, hoe meer overwaarde, blijkt uit gegevens van het CBS en nieuwssite Business Insider. Maar ook bijvoorbeeld huiseigenaren tussen 25 en 35 jaar hebben gemiddeld al ruim 55.000 euro overwaarde. Die bedragen zitten alleen wel vast in stenen. 
Hoe kun je daar, zonder je huis te verkopen, toch van profiteren? Dat daar veel behoefte aan is, merkt John van den Eeckhout, hypotheekadviseur bij Eigen Huis Hypotheekadvies. “De afgelopen anderhalf jaar hoor ik steeds meer mensen over het vrijmaken van de overwaarde. Ze hebben in de gaten gekregen dat door de stijgende huizenprijzen de waarde van hun huis soms met tonnen is gestegen.”

Wat klanten met het vrijgekomen geld doen? Een populaire bestemming is kinderen helpen met de aankoop van hun eerste huis. Maar op nummer één staan grootscheepse verbouwingen, constateert Van den Eeckhout. “Verhuizen zien veel mensen in deze woningmarkt niet zitten. We komen er toch niet meer tussen, zeggen ze. Dan maar verbouwen. Veel senioren willen bovendien in hun eigen woning blijven wonen, en hebben geld nodig om die levensloopbestendig te maken.”

Tweede hypotheek populairst
Veruit de populairste manier om overwaarde vrij te maken is het verhogen van de hypotheek, veelal met een tweede hypotheek. Daarbij sluit je een nieuwe lening af op (een deel van) je overwaarde, tegen de huidige rentevoorwaarden. Handig is het wanneer je bij het afsluiten van je eerste hypotheek alvast een hoger bedrag in het hypotheekregister hebt laten inschrijven. Dat heet een onderhandse verhoging. Op het moment dat je extra wilt lenen, zal de geldverstrekker altijd nog toetsen of je voldoende inkomen hebt. Maar je hoeft dan niet meer naar de notaris. Vaak vergeten mensen die hogere inschrijving, constateert Clasien Ouderdorp, financieel specialist bij Vereniging Eigen Huis. “Dat is iets om uit te zoeken, want het scheelt honderden euro’s aan notariskosten.”  Is de extra hypotheek bedoeld voor een verbouwing van je huis, dan is de rente aftrekbaar, mits je gedurende de looptijd aflost. Heeft het geld een andere bestemming, dan vervalt de renteaftrek. In beide gevallen kun je ook kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Dat is wel aan een maximum gebonden: je mag tot de helft van je woningwaarde aflossingsvrij lenen.  Voor de bekostiging van vluchtige zaken kan zo’n hogere hypotheek wel link zijn, vindt Ouderdorp. “Een wilde wereldreis is op zich een prima besteding, maar je betaalt er nog voor nadat de reis al lang voorbij is. Dat geldt ook voor een boot, de spreekwoordelijke camper of iets anders met een beperkte levensduur. Als die is afgeschreven, ben jij nog jarenlang die lening aan het afbetalen. Een aflossingsvrije lening blijft sowieso opletten, dat is een schuld die altijd blijft openstaan. Daar moet je goed bij stilstaan.”

Een opvallende bestemming had Berend Wilkens (59) voor het geld dat hij uit zijn Utrechtse woning haalde. Dankzij opknapwerk en de groeiende populariteit van zijn stad, bouwde hij de afgelopen dertien jaar een forse overwaarde op. Hij sloot een tweede hypotheek af om zijn schoonouders te helpen. Die wilden in Brabant van een huurwoning naar een levensloopbestendige koopwoning verhuizen, maar konden met hun kleine pensioen lang niet genoeg lenen bij de bank. Wilkens legde ruim een ton bij. Zijn schoonouders lossen dat bedrag annuïtair bij hem af en kunnen de rente aftrekken van de belasting. Wilkens: “Als de meneer van de bank zegt dat het niet kan, moet je zelf een beetje creatief zijn. Ons uitgangspunt was: we willen niet aan elkaar verdienen en de risico’s moeten binnen de perken blijven.” Gebruikelijker is een lening of gift aan de kinderen, vaak ook voor de aankoop van een eigen huis. Een mooie bestemming, vindt Ouderdorp maar het is ook uitkijken. “Je moet er wel rekening mee houden dat je een extra schuld krijgt. Heb je zelf later geld nodig voor een verbouwing of zorg, dan is daar misschien geen ruimte meer voor. Zorg ervoor dat je jezelf niet klem zet.”


EHM - Artikel - oltober 2021 - Overwaarde
Verzilverhypotheek voor senioren Voor een verhoging van je hypotheek moet je door de inkomenstoets van de geldverstrekker komen. Zeker voor senioren met een klein pensioen kan dat lastig blijken. Voor een aanvulling op hun inkomsten kunnen zij kiezen voor een verzilverhypotheek. Dat kan vanaf een leeftijd van minimaal 57 jaar, de leeftijdsgrens verschilt per aanbieder en product. Je krijgt met zo’n ver zilver- of opeethypotheek elke maand een afgesproken bedrag van je overwaarde overgemaakt. Je schuld stijgt en de verschuldigde rente wordt bij die schuld opgeteld. Die hoef je dus niet uit je maandelijkse budget te betalen. Dit kan een prima product zijn, vindt Ouderdorp. “Een tweede hypotheek is wel voordeliger. Maar als je niet door de inkomenstoets komt, kan een verzilver- of opeethypotheek een alternatief zijn. Het is een manier om, ondanks een klein inkomen, toch in je huis te blijven wonen.” Omdat je geleidelijk je vermogen opeet, heeft dit consequenties voor de erfenis, waarschuwt de financieel specialist. 

En wat als de overwaarde op is? Van de geldverstrekker krijg je de toezegging dat je levenslang in je huis mag blijven wonen. Stel dat bij overlijden de schuld groter is geworden dan de waarde van het huis, dan is de restschuld voor de bank. De rente voor een verzilverhypotheek kan enkele procentpunten hoger zijn dan normaal. Zo is het rentetarief voor een aflossingsvrije hypotheek bij ABN Amro voor tien jaar vast 1,14 procent en betaal je voor de overwaardehypotheek 2,65 procent bij een periodieke opname. Een nieuw dak Een variant van de verzilverhypotheek is de krediethypotheek, al wordt die beperkt aangeboden. Daarbij krijg je geen periodieke uitkering, maar staat er een groot bedrag op een speciale rekening klaar waaruit je kunt putten als dat nodig is. Je betaalt alleen rente over het opgenomen bedrag, en die rente wordt net als bij de verzilverhypotheek bij de schuld gevoegd.  

Wie hiervan tot tevredenheid gebruikmaakt, is Isabel (80) uit Heemstede (uit privacyoverwegingen laat zij haar achternaam graag achterwege). Zij woont in een vrijstaand jarendertighuis, dat zij in 1971 met haar toenmalige echtgenoot kocht. De hypotheek betaalde ze helemaal af. Totdat ze jaren geleden een nieuw dak nodig had, à 56.000 euro. Ze sloot een krediethypotheek af, en kon tot 68 procent van de waarde van haar woning ineens of in delen opnemen. Nu resteert nog een flink bedrag, dat ze achter de hand houdt voor reparaties, een traplift die er eerdaags zal moeten komen en meer zorg aan huis. “Ik ben zó gelukkig met deze constructie, daardoor kan ik in dit huis blijven wonen. Dat is wat ik wil. Ik ga er alleen horizontaal uit.” Isabel stort wel maandelijks de verschuldigde rente over het geleende bedrag terug. “Als die bij de hoofdschuld wordt opgeteld, ben ik zo door mijn geld heen.”  

Toch maar huren? 
Een wat minder bekende optie om overwaarde te verzilveren is sale and leaseback. De aanbieder van dit product koopt jouw huis en jij huurt het vervolgens tegen een marktconforme (lees: hoge) huur die jaarlijks wordt geïndexeerd. “Dit vinden wij een lastig product”, zegt Ouderdorp. “Je krijgt niet de volledige waarde van het huis in handen en je gaat maandelijks meer betalen dan voorheen. Stel dat je het vrijgekomen kapitaal op den duur moet aanspreken om de huur te kunnen betalen, dan is het snel op. Wij zijn hier niet per se heel enthousiast over.”  

Lagere rente dankzij overwaarde 
Dan als laatste nog een simpele manier om te profiteren van overwaarde: niet door er een bedrag bij te krijgen, maar door de maandlasten te verlagen. Hoe? Als je overwaarde flink is gestegen, kun je met je hypotheek in een lagere risicoklasse terechtkomen en dat kan een rentekorting opleveren. Dat is omdat de geldverstrekker minder risico loopt met een lagere loan-to-value, ofwel het percentage dat de lening uitmaakt van de woningwaarde. Het kan tot wel een half procentpunt rente schelen. Stel dat op een lening van drie ton de rente met 0,5 procent zakt naar 2 procent, dan scheelt dat bij een aflossingsvrije hypotheek 125 euro bruto per maand. Je moet zelf het initiatief nemen, maar doorgaans volstaat de WOZ-beschikking als bewijs van de gestegen woning-waarde. Makkelijk verdiend.

Meer lezen

Verhuizen met bestaande hypotheek

Voor welke hypotheekvormen kom je in aanmerking als je jouw oude woning verkoopt en een nieuwe woning koopt? Lees meer

Extra aflossen

Wilt u extra aflossen op uw hypotheek? Hoe weet u dan of dit in uw geval aantrekkelijk is? Lees meer