Hypotheek oversluiten

Je hypotheek oversluiten doe je bijvoorbeeld aan het einde van een rentevaste periode of omdat je intussen een gunstiger rente kunt krijgen. Of misschien past een andere hypotheek inmiddels beter bij je persoonlijke situatie. Wat komt erbij kijken?

Wat is oversluiten?

Bij het afsluiten van een hypotheek kies je een periode om de rente vast te zetten. De meeste huiseigenaren kiezen voor een periode van 10 jaar of langer. Gedurende deze periode kan de hypotheekrente voor nieuwe hypotheken wijzigen. De afgelopen jaren is de rente voor nieuwe hypotheken fors gedaald. Je hypotheek oversluiten kan hierdoor interessant zijn: je beëindigt het lopende rentecontract en stapt over naar een lagere hypotheekrente. 

Voor het oversluiten van je hypotheek maak je wel kosten. Je kunt bijvoorbeeld te maken krijgen met een boeterente als je je lopende hypotheek laat aanpassen of vanwege vertrek bij je huidige geldverstrekker. Maak je een overstap als je rentevaste periode is afgelopen, dan hoef je geen boeterente te betalen.

Hoe kan ik oversluiten?

Ben je geïnteresseerd in het oversluiten van je hypotheek, neem dan contact op met je hypotheekadviseur. Het is verstandig te laten berekenen of oversluiten zinvol is. Vragen die hierbij een rol spelen zijn bijvoorbeeld: verdien je een eventuele boeterente terug door lagere netto maandlasten? Is rentemiddeling een alternatief? Blijf je bij je huidige geldverstrekker of biedt een andere geldverstrekker een nog lagere rente?

Met De hypotheekwacht bekijk je zelf de mogelijkheden van oversluiten. Je ziet of het in jouw situatie loont en hoeveel je per maand minder gaat betalen. Is dit het geval? Onze hypotheekadviseurs kijken graag met je mee naar de mogelijkheden.  

Welke kosten heb ik bij oversluiten?

Sluit je je hypotheek over? Veranderen van geldverstrekker heeft alleen zin wanneer je de oversluitkosten bij de andere geldverstrekker kunt terugverdienen met lagere netto maandlasten. Vraag eerst je huidige geldverstrekker om een nieuw aanbod. Is dit aanbod voor jou aantrekkelijk, dan bespaar je veelal een deel van de kosten.

Oversluitkosten kunnen bestaan uit: 

  • Advies- en bemiddelingskosten
  • Taxatiekosten
  • Hypotheekaktekosten
  • Boeterente
  • Kosten Nationale Hypotheek Garantie

De oversluitkosten zijn fiscaal aftrekbaar als de nieuwe hypotheek een lening vervangt die je destijds bent aangegaan voor de aanschaf, verbetering of het onderhoud van je eigen woning. Leen je geld om de oversluitkosten te betalen? Dan heb je over dit deel van de lening geen renteaftrek.

Aandachtspunten oversluiten

Het is aan te raden het oversluiten van een hypotheek met een hypotheekadviseur te bespreken. De volgende aandachtspunten zijn van belang:

  • Boeterente bij oversluiten
  • Fiscale gevolgen oversluiten 
  • Waarde van de woning
  • Aflossingsvrije hypotheek
  • Spaarhypotheek
  • Hypotheekvorm aanpassen
  • Hypotheekvoorwaarden na oversluiten

Boeterente bij oversluiten

Vertrek je tijdens de lopende rentevaste periode? Dan berekent je geldverstrekker of je een boeterente verschuldigd bent. Daarbij wordt gekeken naar je huidige rente, de resterende looptijd en de op dat moment gebruikelijke rente voor de resterende periode. Informeer op voorhand hoeveel boeterente je moet betalen.

Let op: als de hypotheekrente daalt of stijgt vóór het moment waarop je daadwerkelijk aflost, kan dat gevolgen hebben voor de verschuldigde boete. De berekening van de boete is beperkt geldig. Wil je pas later oversluiten, vraag dan eerst om een nieuwe berekening. 

Ga je naar een andere geldverstrekker, dan krijg je naast een eventuele boeterente ook te maken met veel andere kosten. Daarom is het aan te raden om bij een tussentijdse oversluiting eerst je huidige geldverstrekker om een nieuw renteaanbod te vragen. Als dit een goed aanbod is, dan ben je nog steeds eventuele boeterente en administratiekosten verschuldigd, maar je betaalt dan meestal geen overige oversluitkosten.

Fiscale gevolgen oversluiten

Wat zijn de fiscale gevolgen als je je huidige hypotheekvorm oversluit naar een andere aanbieder? Voor de bestaande hypotheekschuld (die vóór 1 januari 2013 is afgesloten) blijft de renteaftrek ongewijzigd, ongeacht de hypotheekvorm. Dat betekent dat de huidige hypotheekvorm zonder verlies van renteaftrek kan worden overgesloten naar een andere geldverstrekker.

Waarde van de woning

De nieuwe geldverstrekker kijkt naast je inkomen ook naar de hoogte van je hypotheek in verhouding tot de waarde van je woning. Is er sprake van onderwaarde (je huis is minder waard dan het hypotheekbedrag), dan is het meestal niet mogelijk om je hypotheek onder te brengen bij een nieuwe geldverstrekker. Je adviseur kan beoordelen of oversluiten mogelijk is.

Aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek kun je niet altijd ongewijzigd meenemen als je de hypotheek oversluit. Veel geldverstrekkers hanteren de regel dat een aflossingsvrije hypotheek niet hoger mag zijn dan 50% van de marktwaarde van de woning, ook al had je voorheen een hoger aflossingsvrij deel. Er zijn ook geldverstrekkers die meer ruimte kunnen bieden. Informeer bij je geldverstrekker of adviseur welke mogelijkheden er voor jou zijn. Lees meer over aflossingsvrije hypotheek ›

Spaarhypotheek

Met een (bank)spaarhypotheek heeft het doorgaans geen zin om over te sluiten naar een lagere rente. Een lagere rente heeft dan meestal een hogere verzekeringspremie of inleg op de bankspaarrekening tot gevolg (rentedempende werking). Je bruto lasten blijven over het algemeen vrijwel gelijk. Je netto lasten zullen bij een lagere rente veelal oplopen vanwege een lagere hypotheekrenteaftrek. Raadpleeg hiervoor je hypotheekadviseur.

Bij een (bank)spaarhypotheek of een beleggingshypotheek hoort ook een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) of spaarrekening eigen woning (SEW). Deze is fiscaal aan de hypotheekschuld gekoppeld. Sluit je je hypotheek over naar een andere geldverstrekker of verander je jouw spaar- of beleggingshypotheek in een bankspaarhypotheek? Dan kun je het al opgebouwde vermogen in je KEW of op je SEW in principe belastingvrij meenemen naar een nieuwe KEW of SEW. Dit heet fiscaal geruisloze voortzetting. Het gegarandeerde eindbedrag dan wel de oorspronkelijke inleg mag niet hoger uitkomen dan voorheen. Je geldverstrekker of financieel adviseur kan je hierover meer vertellen.

Hypotheekvorm aanpassen?

Wil je je aftrekbare aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een aflossingsvorm met behoud van renteaftrek? Dan heb je uitsluitend de keuze uit een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.

Wil je jouw spaar- of beleggingshypotheek omzetten naar een andere hypotheekvorm en bestond de oorspronkelijke hypotheek al vóór 1 januari 2013? Dan kun je deze hypotheek nog omzetten naar een aflossingsvrije hypotheek met renteaftrek. Je geldverstrekker zal dan wel toetsen op de nieuwe financieringsregels: de aflossingsvrije hypotheek mag over het algemeen niet hoger zijn dan 50% van de marktwaarde van de woning. Voor het overige deel heb je de keuze uit een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.

Ook de fiscale regels van afwikkeling van kapitaalverzekeringen, zoals je spaar- of beleggingspolis, vragen speciale aandacht. Raadpleeg hiervoor je hypotheekadviseur. 

Wil je je spaar- of beleggingshypotheek omzetten in een bankspaarhypotheek? Het gegarandeerde eindbedrag (bij een spaarhypotheek) dan wel de oorspronkelijke inleg (bij een beleggingshypotheek) mag bij de nieuwe bankspaarrekening niet hoger uitkomen dan in de oude situatie.

Handige diensten bij oversluiten