Hypotheek aflossen

Wil je extra aflossen op je hypotheek? Hoe weet je dan of dit in jouw geval aantrekkelijk is? Hoe zit het met de belasting als je extra aflost? En kun je een schenking ook gebruiken om de hypotheek mee af te lossen?

De onafhankelijke hypotheekadviseurs van Vereniging Eigen Huis kijken graag met je mee of het zinvol is om extra af te lossen op je hypotheek. Maak een afspraak om de mogelijkheden te bespreken.

Is het voor mij aantrekkelijk om extra af te lossen?

Heb je spaargeld en vraag je je af of aflossen voor jou aantrekkelijk is? Dat kun je uitrekenen met onze handige rekenhulp: 'Extra aflossen op je hypotheek'.

Twijfel je wat je gaat doen met je spaargeld: sparen, aflossen of beleggen? Ga dan naar de rekenhulp 'Sparen, aflossen of beleggen' van Startpunt Geldzaken, een initiatief van onder andere Vereniging Eigen Huis.

Lees ook eens de blog 'Aflossen een goed idee?' van onze financieel specialist Clasien Ouderdorp.

Kan de rente omlaag?

Banken berekenen een renteopslag voor hoge hypotheken in verhouding tot de waarde van de woning. Die opslagen zijn vastgesteld op het moment dat je de hypotheek afsloot. Als de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde onder de circa 90 % komt, laten veel banken een deel van die opslag vervallen. Je komt dan in een lagere risicoklasse, waardoor de rente kan dalen met bijvoorbeeld 0,3 %. Als de verhouding verder daalt, bijvoorbeeld onder de 65 %, kan de rente opnieuw dalen. Een lagere risicoklasse bespaart je al snel tientallen euro's per maand.

Elke geldverstrekker heeft zijn eigen voorwaarden en risicoklassen. De rente-opslag geldt meestal niet voor hypotheken met NHG. De afgelopen jaren zijn het aantal risicoklassen en de opslagen fors toegenomen. 

Je kunt in een lagere risicoklasse komen doordat je extra aflost op de hypotheek, doordat de woning meer waard wordt óf (bij een spaarhypotheek) doordat de waarde in de spaarpolis is toegenomen. Steeds meer geldverstrekkers passen tussentijds de rente automatisch aan als je voldoende (extra) aflost. Voor een renteaanpassing bij een gestegen woningwaarde moet je zelf actie ondernemen. Een aantal geldverstrekkers betrekt de opgebouwde waarde van de spaarhypotheek op verzoek in de berekening. Het loont dus om hier zelf alert op te zijn.

Bij tussentijdse aanpassing kijkt de bank voor het bepalen van je nieuwe rente naar de risicoklassen die gebruikt zijn voor het bepalen van de oude rente. De bank kijkt naar de actuele risicoklassen aan het einde van je renteperiode.

Ontdek of je hypotheekrente omlaag kan en zo ja, hoe je in actie kunt komen

Aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek loopt, net als veel andere hypotheken, meestal dertig jaar. Aan het eind van deze periode zul je de hypotheek moeten aflossen. Kan of wil je niet aflossen, dan zul je moeten onderzoeken of de hypotheek kan worden voortgezet. 

Meer over aflossingsvrije hypotheek

Spaarhypotheek aflossen

De spaarhypotheek en bankspaarhypotheek zijn minder geschikt voor extra aflossen dan andere hypotheekvormen. Je kunt bij een (bank)spaarhypotheek vaak beter extra storten in de polis of op de bankrekening, maar het eindkapitaal mag niet hoger worden en de looptijd van de polis mag niet worden verlengd. Het is wel toegestaan om onder voorwaarden je polis of bankspaarrekening vervroegd belastingvrij te laten uitkeren om je eigenwoningschuld mee af te lossen.

Bekijk goed of het vroegtijdig afkopen van een spaarpolis of bankspaarrekening voor aflossing wel verstandig is. Dit is onder meer afhankelijk van de resterende looptijd (van de polis of bankspaarrekening) en het rendement dat je ontvangt. Met je polis of bankspaarrekening behaal je meestal meer rendement dan op een gewone spaarrekening. De beoordeling is dus maatwerk. Vraag je adviseur welk resultaat het je oplevert als je gaat aflossen of bijstorten.

Lees meer over de spaarhypotheek (pdf)

Voorwaarden aflossen

Per kalenderjaar mag je een deel van de hypotheek boetevrij aflossen. Vaak ligt dit tussen de tien en twintig procent van de oorspronkelijke hoofdsom. Een beperkt aantal geldverstrekkers berekent nooit boeterente als er wordt afgelost met eigen geld. Er zijn ook geldverstrekkers die boetevrij aflossen toestaan voor het gedeelte van de hypotheek boven de WOZ-waarde. De geldverstrekker kan eisen dat je een extra aflossing vooraf aankondigt (meestal een maand). Vaak wordt een minimumbedrag gehanteerd. Bekijk op de website van je geldverstrekker wat de voorwaarden zijn of neem contact op met je hypotheekadviseur.

Boeterente 

Los je meer af dan volgens je voorwaarden boetevrij is toegestaan, dan kun je te maken krijgen met een boete. Dit is meestal alleen het geval als de rente nu lager is dan je contractrente.

Heb je een standaard hypotheek zonder uitgeklede voorwaarden, dan kun je vrijwel altijd boetevrij aflossen:

  • aan het einde van je rentevastperiode
  • bij verkoop van de woning
  • bij overlijden
  • als de huidige rente hoger is dan je contractrente.

Extra kosten

Los je je volledige hypotheek af, dan brengt de geldverstrekker mogelijk administratiekosten in rekening. Laat je je hypotheek doorhalen (royeren) uit het hypotheekregister bij het Kadaster, dan betaal je daarnaast notariskosten.

Aflossen en belastingen

Extra aflossen kan fiscaal aantrekkelijk zijn, vooral als de spaarrente laag en de hypotheekrente relatief hoog is. Als je besluit extra af te lossen, is het verstandig om dat voor 1 januari te doen. Hoe lager je spaarsaldo dan is, hoe minder belasting je betaalt.

Minder hypotheekrenteaftrek

Na aflossing op je hypotheek kun je minder hypotheekrente aftrekken. Maak je gebruik van de voorlopige teruggave, pas deze dan aan.

Overwaarde 

Door extra af te lossen, vergroot je mogelijk de overwaarde op je woning. Koop je een nieuwe woning, dan let de Belastingdienst erop dat je die overwaarde besteedt aan de aankoop of verbetering van die nieuwe woning. Doe je dit niet, dan kun je voor dit bedrag geen hypotheek met renteaftrek sluiten. Dit principe heet de bijleenregeling

Geen of een kleine hypotheekschuld

Heb je geen of een kleine hypotheekschuld? Oftewel: is je eigenwoningforfait hoger dan je aftrekbare kosten zoals de hypotheekrenteaftrek? Dan heb je recht op een extra aftrekpost. Daardoor vallen het eigenwoningforfait en de aftrek grotendeels tegen elkaar weg. In je digitale aangifte gebeurt deze verrekening automatisch. Deze aftrekpost wordt vanaf 2019 in 30 jaar volledig afgebouw. Dat betekent dat je in de toekomst ook met de bijtelling van het eigenwoningforfait te maken krijgt wanneer je geen of een kleine eigenwoningschuld hebt.

Geen of een kleine eigenwoningschuld

Overgangsregeling 

Voor hypotheken die na 1 januari 2013 zijn afgesloten gelden aangescherpte aflossingseisen. Voor bestaande eigenwoningschulden geldt het overgangsrecht en verandert er in grote lijnen niets.

Als voor jouw hypotheek overgangsrecht geldt, ben je niet verplicht om de schuld minstens annuïtair af te lossen om recht te houden op rentaftrek. Als je de schuld in 2020 (gedeeltelijk) aflost, behoud je het overgangsrecht over de aflossing, mits je hiervoor uiterlijk in 2021 weer een nieuwe hypotheek aangaat. Je moet het geld van de hypotheek dan wel gebruiken voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van de woning. Los je af in 2021, dan moet je uiterlijk in 2022 een nieuwe hypotheek aangaan en zo verder.

Als je langer wacht met het afsluiten van een hypotheek, vervalt het overgangsrecht en moet je wel voldoen aan de huidige regels om de rente te kunnen aftrekken.

Voorwaarden voor overgangsrecht