Hypotheek oversluiten

Een hypotheek oversluiten kan zonder te verhuizen, bijvoorbeeld aan het einde van een rentevaste periode. Of omdat je intussen bij je huidige of bij een andere bank een gunstiger rente krijgt. Of misschien past een andere hypotheek beter bij je persoonlijke situatie?

De onafhankelijke hypotheekadviseurs via Vereniging Eigen Huis kijken graag met je mee of je hypotheek nog bij je past of dat je voordeliger uit bent door je hypotheek over te sluiten. Maak een afspraak om de mogelijkheden te bespreken.

Je maakt wel kosten voor het oversluiten. Je kunt bijvoorbeeld te maken krijgen met boeterente, als je je lopende hypotheek laat aanpassen of vanwege vertrek bij je huidige geldverstrekker. Maak je een overstap op het moment van renteherziening, dan hoef je geen boeterente te betalen.

Benieuwd of je kunt besparen op je hypotheek? 

Doe onze quickscan

Aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek kun je niet altijd ongewijzigd meenemen als je de hypotheek oversluit. Veel geldverstrekkers hanteren sinds augustus 2011 de regel dat een aflossingsvrije hypotheek niet hoger mag zijn dan 50 % van de marktwaarde van de woning, ook al had je voorheen een hoger aflossingsvrij deel. Er zijn ook geldverstrekkers die meer ruimte kunnen bieden. Informeer bij je geldverstrekker of adviseur welke mogelijkheden er voor jou zijn. Lees meer over aflossingsvrije hypotheken.

Spaarhypotheek

Met een (bank)spaarhypotheek heeft het doorgaans geen zin om over te sluiten naar een lagere rente. Een lagere rente heeft dan meestal een hogere verzekeringspremie of inleg op de bankspaarrekening tot gevolg (rentedempende werking). Je bruto lasten blijven over het algemeen vrijwel gelijk. Je netto lasten zullen bij een lagere rente veelal oplopen vanwege een lagere hypotheekrenteaftrek. Raadpleeg hiervoor je hypotheekadviseur.

Waarde van de woning

De nieuwe geldverstrekker kijkt ook naar de hoogte van je hypotheek, in verhouding tot de waarde van je woning. Is er sprake van onderwaarde (je huis is minder waard dan het hypotheekbedrag), dan is het meestal niet mogelijk om je hypotheek onder te brengen bij een nieuwe geldverstrekker. Je adviseur kan beoordelen of oversluiten mogelijk is.

Direct afspraak maken

Direct afspraak maken

Op zoek naar onafhankelijk hypotheekadvies waarbij jouw belang voorop staat? Maak direct online een afspraak met een van de adviseurs via Vereniging Eigen Huis.

Maak een afspraakkeyboard_arrow_right

Hypotheek oversluiten naar NHG

Hypotheek oversluiten naar NHG
Je kunt je hypotheek omzetten naar een hypotheek met NHG. Dan krijg je een verantwoorde en voordelige hypotheek, tegen een lagere rente. Wat zijn de voorwaarden? Lees meerkeyboard_arrow_right

 

Kosten hypotheek oversluiten

Sluit je je hypotheek over? Veranderen van geldverstrekker heeft alleen zin wanneer je de oversluitkosten bij de andere geldverstrekker kunt terugverdienen met een lagere netto maandlast. Vraag eerst je huidige geldverstrekker om een nieuw aanbod. Is dit aanbod voor jou aantrekkelijk, dan bespaar je veelal een deel van de kosten.

Oversluitkosten kunnen bestaan uit: 

  • Advies- en bemiddelingskosten
  • Taxatiekosten
  • Hypotheekaktekosten
  • Boeterente
  • Kosten Nationale Hypotheek Garantie  

De oversluitkosten zijn fiscaal aftrekbaar als de nieuwe hypotheek een lening vervangt die je destijds bent aangegaan voor de aanschaf, verbetering of het onderhoud van je eigen woning. Leen je geld om de oversluitkosten te betalen? Dan heb je over dit deel van de lening geen renteaftrek.

Leidraad vergoeding vervroegde aflossing

Op 20 maart 2017 heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) uitgangspunten voor de berekening boeterente gepubliceerd. De boete mag sinds 14 juli 2016 met de inwerkingtreding van nieuwe Europese regelgeving (MCD) niet groter zijn dan het financiële nadeel. Ook moeten geldverstrekkers hun klanten duidelijk uitleggen hoe de vergoeding is berekend.

Boeterente bij oversluiten

Vertrek je tijdens de lopende rentevaste periode? Dan berekent je geldverstrekker of je boeterente verschuldigd bent. Daarbij wordt gekeken naar je huidige rente, de resterende looptijd en de op dat moment gebruikelijke rente voor de resterende periode.

Informeer op voorhand hoeveel boeterente je moet betalen, om niet voor verrassingen te komen staan. Let op: als de hypotheekrente daalt of stijgt vóór het moment waarop je daadwerkelijk aflost, kan dat gevolgen hebben voor de verschuldigde boete. Ga je naar een andere geldverstrekker, dan krijg je naast eventuele boeterente ook te maken met veel andere kosten. Daarom is het wel aan te raden om bij een tussentijdse oversluiting eerst je huidige geldverstrekker om een nieuw renteaanbod te vragen. Als dit een goed aanbod is, dan ben je nog steeds eventuele boeterente en administratiekosten verschuldigd, maar je betaalt dan meestal geen overige oversluitkosten.

Modelbrieven boeterente

Vereniging Eigen Huis dringt bij banken aan op meer transparantie over boeterente. Wil je meer helderheid over de wijze waarop je boeterente is berekend? Dan kun je gebruik maken van onderstaande voorbeeldbrieven. Er is een modelbrief voor een nieuw verzoek om boeterente te berekenen, met specificatie. En een modelbrief waarmee je kunt vragen om specificatie van de eerder berekende boeterente.

Boeterente: modelbrief voor nieuw verzoek
Boeterente: modelbrief voor eerder verzoek

Fiscale gevolgen oversluiten

Wat zijn de fiscale gevolgen als je je huidige hypotheekvorm oversluit naar een andere aanbieder? Voor de bestaande hypotheekschuld (die voor 1 januari 2013 is afgesloten) blijft de renteaftrek ongewijzigd, ongeacht de hypotheekvorm. Dat betekent dat de huidige hypotheekvorm zonder verlies van renteaftrek kan worden overgesloten naar een andere geldverstrekker. Je geldverstrekker bepaalt ook op basis van de Gedragscode Hypothecaire financieringen hoe groot het gedeelte is dat je aflossingsvrij kunt lenen. Uitgangspunt is dat dat maximaal 50% van de waarde van de woning is. Een aantal geldverstrekkers biedt meer ruimte. Meer informatie vind je op: aflossingsvrij hypotheek.

Belastingvrij meenemen

Bij een (bank)spaarhypotheek of een beleggingshypotheek hoort ook een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) of spaarrekening eigen woning (SEW). Deze is fiscaal aan de hypotheekschuld gekoppeld. Sluit je je hypotheek over naar een andere geldverstrekker of verander je jouw spaar- of beleggingshypotheek in een bankspaarhypotheek? Dan kun je het al opgebouwde vermogen in je KEW of op je SEW in principe belastingvrij meenemen naar een nieuwe KEW of SEW. Dit heet fiscaal geruisloze voortzetting. Het gegarandeerde eindbedrag dan wel de oorspronkelijke inleg mag niet hoger uitkomen dan voorheen. Je geldverstrekker of financieel adviseur kan je hierover meer vertellen.

Hypotheekvorm aanpassen?

Wil je je aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een aflossingsvorm met behoud van renteaftrek? Dan heb je uitsluitend de keuze uit een annuiteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.

Wilt je jouw spaar- of beleggingshypotheek omzetten naar een andere hypotheekvorm en bestond de oorspronkelijke hypotheek al vóór 1 januari 2013? Dan kun je deze hypotheek nog omzetten naar een aflossingsvrije hypotheek met renteaftrek. Je geldverstrekker zal dan wel toetsen op de nieuwe financieringsregels die sinds 1 augustus 2011 bestaan: de aflossingsvrije hypotheek mag over het algemeen niet hoger zijn dan 50 % van de marktwaarde van de woning.

Ook de fiscale regels van afwikkeling van kapitaalverzekeringen, zoals je spaar- of beleggingspolis, vragen speciale aandacht. Raadpleeg hiervoor je hypotheekadviseur. 

Bankspaarhypotheek

Over het algemeen kun je jouw spaar- of beleggingshypotheek omzetten in een bankspaarhypotheek. Het gegarandeerde eindbedrag (bij een spaarhypotheek) dan wel de oorspronkelijke inleg (bij een beleggingshypotheek) mag bij de nieuwe bankspaarrekening niet hoger uitkomen dan in de oude situatie. 

;