Kennisbank

Is een hypotheek mogelijk bij erfpacht?

 De geldverstrekker kijkt naar wie de erfpacht heeft uitgegeven. Betreft het: 

• Gemeentelijke erfpacht
• Particuliere erfpacht

Gemeentelijke erfpacht

Ja, het is mogelijk om een hypotheek af te sluiten bij gemeentelijke erfpacht. Een geldverstrekker kijkt wel of de erfpacht voor bepaalde of onbepaalde tijd is verleend. In het algemeen geldt dat de looptijd van de lening niet langer mag zijn dan de looptijd van de erfpachtovereenkomst. Je kunt de erfpacht ook afkopen als het niet mogelijk is om de looptijd van de lening gelijk te stellen aan de looptijd van de erfpachtovereenkomst. 

Particuliere erfpacht

Voor een woning met particuliere erfpacht is het moeilijker om een hypotheek te krijgen. De toekomstige lasten zijn bij particuliere erfpacht soms onvoorspelbaar, omdat de grondeigenaar de canon bijvoorbeeld eenzijdig kan verhogen. Deze onvoorspelbare lasten maken financiering van deze huizen lastiger.

Bij het beoordelen kijkt de geldverstrekker naar het moment waarop de erfpachtrechten gevestigd of gewijzigd zijn. Afhankelijk van de geldverstrekker zal hij een notariele opinie verlangen en/of eisen dat de erfpachtrechten voldoen aan de Bancaire richtlijn van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). 

Notariële opinie
Bij een notariële opinie wordt de erfpachtovereenkomst getoetst door een notaris op de volgende vijf criteria:

• Duur van de erfpacht en de vergoedingsregeling
• Canon en canonaanpassing
• Geen verplichting tot koop
• Wijziging erfpachtvoorwaarden
• Geen materiële aantasting genotsrecht

Voldoet de overeenkomst aan alle criteria, dan geeft de notaris een groene beoordeling af. Er is geen reden om een financieringsaanvraag af te wijzen. Bij een rode beoordeling wijst de notaris de aanvraag af. Bij een oranje beoordeling is het mogelijk dat de geldverstrekker de overeenkomst nader wil onderzoeken of ook afwijst.

Bancaire richtlijn
Eist de geldverstrekker dat de erfpachtrechten moeten voldoen aan de Bancaire richtlijn van de NVB? In deze richtlijn wordt beschreven wat banken in het algemeen verantwoord financierbaar vinden met betrekking tot toekomstig te vestigen particuliere erfpachtrechten. Deze richtlijn geldt vanaf 1 januari 2013.

Aandachtspunten

• Is de erfpachtovereenkomst gesloten vóór 1 januari 1992? Dan mag de (resterende) duur van het recht van erfpacht niet korter zijn dan de helft van de looptijd van de lening. Dit geldt voor NHG hypotheken maar bij veel geldverstrekkers ook voor niet-NHG hypotheken. Is in de overeenkomst opgenomen dat het recht van erfpacht na de (resterende) duur onvoorwaardelijk wordt verlengd, dan vervalt deze eis.
• Is de erfpacht uitgegeven na 1 januari 1992 dan stellen de meeste geldverstrekkers de eis dat het erfpachtrecht nog minstens 10 jaar duurt. 
• Verkoop je je huis met particuliere erfpacht en voldoet het contract niet aan de criteria? Vraag je huidige geldverstrekker of deze een nieuwe hypotheek zou willen afsluiten op jouw huis. Mocht je geldverstrekker positief antwoorden, dan kun je dat ook de potentiële kopers vertellen. Vraag de geldverstrekker om dit op papier te zetten. Dat geeft meer houvast voor de eventuele koper. 
• De Rechtbank Amsterdam oordeelde in oktober 2017 dat bepalingen over herziening van de canon en wijziging van de voorwaarden door de erfverpachter oneerlijk zijn en in dit geval niet mag, omdat deze voorwaarden leiden tot een slechte financierbaarheid en verkoopbaarheid.
• NHG heeft nieuwe criteria opgesteld voor goedkeuring van het gebruik van erfpacht- en kortingsconstructies in combinatie met NHG. Het kan zijn dat vanaf 1 januari 2023 oude koopvarianten niet meer voldoen aan de nieuwe NHG criteria. 

Hoe nu verder

• Particuliere erfpacht (NVB)
• Eigen Huis Hypotheekadvies: voor onafhankelijk en betrouwbaar hypotheekadvies via Vereniging Eigen Huis