Fiscale gevolgen bij tijdelijke verhuur
Tijdelijke verhuur van een te koop staande woning heeft ingrijpende fiscale gevolgen. Het bepaalt in belangrijke mate of je er daadwerkelijk op vooruit gaat met de tijdelijke verhuur van je woning.
Ook komt er heel wat kijken bij verhuur. Het voordeel van de huurinkomsten moet opwegen tegen de inspanningen en de kosten.
Tijdelijke verhuur: woning naar box 3
Bij een woning die leeg te koop staat, is normaal gesproken nog gedurende drie tot uiterlijk vier jaar hypotheekrenteaftrek mogelijk. De woning valt dan namelijk nog steeds in box 1 van de inkomstenbelasting ('Inkomen uit werk en eigen woning'). In de download hieronder vind je een overzicht van de periode dat de woning maximaal in box 1 kan blijven als die is aangekocht voor toekomstige bewoning of als die in de verkoop staat en tijdelijk wordt verhuurd.
Boxenstelsel (pdf)
Als de woning niet in de verkoop staat en (tijdelijk) wordt verhuurd, verhuist de woning naar box 3 ('Inkomen uit sparen en beleggen'). Dat betekent dat er vanaf dat moment geen hypotheekrenteaftrek meer mogelijk is. Gedurende de verhuurperiode moet de woning wel te koop blijven staan.
In box 3 wordt het saldo van de waarde van de woning en de daarop rustende hypotheekschuld belast tussen de 0,56 en 1,71 % vermogensrendementsheffing (afhankelijk van de grootte van je vermogen en voor zover het saldo niet binnen de vrijstelling valt van box 3). Daar staat tegenover dat de huurinkomsten onbelast zijn.
Regeling tijdelijke verhuur
Er is een regeling om de fiscaal ingrijpende gevolgen van het tijdelijk verhuren van de woning te verzachten. De mogelijkheid van renteaftrek kan weer herleven vanaf het moment dat de woning niet meer wordt verhuurd en (opnieuw) leeg te koop staat. De woning valt vanaf dat moment weer in box 1. Hierdoor heb je weer recht op hypotheekrenteaftrek tot aan het einde van de periode waarin de rente aftrekbaar zou zijn geweest als de woning onafgebroken leeg te koop had gestaan.
De periode heeft maximaal betrekking op het jaar van het (leeg) te koop zetten van de woning plus de drie daaropvolgende jaren.
Overzicht renteaftrek tijdelijke verhuur (pdf)
Voorbeeld regeling tijdelijke verhuur
- Een woning is op 1 februari 2021 leeg te koop gezet. Zolang deze woning niet wordt verkocht, is de rente tot uiterlijk 1 januari 2025 aftrekbaar.
- In februari 2022 is de woning nog steeds niet verkocht en wordt besloten de te koop staande woning te verhuren. Vanaf dat moment valt de woning in box 3 en is de rente niet meer aftrekbaar. In tegenstelling tot reguliere verhuur is de bijleenregeling hier niet van toepassing. Je hoeft dus nog geen rekening te houden met de eventuele overwaarde van de verhuurde woning.
- Als vervolgens op 1 februari 2023 wordt besloten de verhuur te beëindigen en de woning weer leeg te koop te zetten, dan is de rente vanaf dat moment tot uiterlijk 1 januari 2025 weer aftrekbaar.
Duur regeling tijdelijke verhuur
De tijdelijke verhuurregeling geldt gedurende drie tot uiterlijk vier jaar. Dit is afhankelijk van het moment dat de verhuisregeling is gestart. De bijleenregeling is bij deze tijdelijke verhuursituaties niet van toepassing.
bijleenregeling.pdf (pdf)
Woning niet verhuurd
Verhuur je je woning niet, maar staat deze leeg in de verkoop of heb je een woning die nog in aanbouw is, dan heb je wel recht op renteaftrek voor deze woning. In dit overzicht kun je zien hoe lang dat is.
Overzicht renteaftrek tijdelijke verhuur (pdf)
Rekenvoorbeeld tijdelijke verhuur (cijfers 2022)
Stel: je besluit je lege, te koop staande woning te verhuren
Uitgangspunten:
- Door de tijdelijke verhuur verhuist de woning van box 1 naar box 3.
- Verkoopprijs van de woning: € 400.000.
- Hypotheekschuld: € 250.000.
- Aftrek drempel schuld in box 3: € 6.400 (uitgaande van twee fiscale partners)
- Heffingvrije vermogen box 3: € 101.300 (2 x € 50.650)
- Het totaal vermogen in box 3 bedraagt: € 400.000 - (€ 250.000 - de drempel van € 6.400) = € 156.400.
- Belastbaar bedrag in box 3: € 55.100 (€ 156.400 - € 101.300).
- Vermogensrendementsheffing is 0,56%: € 308,56 per jaar (€ 25,71 per maand)
Uitwerking:
- Gedurende de periode van verhuur betaal je de volledige rente van € 521 per maand (2,5% x € 250.000 op jaarbasis).
- Dat scheelt je netto € 193 per maand (het gemiste belastingvoordeel uitgaande van een belastingpercentage van 37,07%. Het eigenwoningforfait wordt hier niet meegerekend omdat de woning leeg te koop staat). Bovendien betaal je € 25,71 per maand aan vermogensrendementsheffing (box 3).
- Toen het huis nog leeg te koop stond, betaalde je afgerond netto € 328 per maand (€ 521 - € 193).
Per maand kost de verhuizing van box 1 naar box 3 dus netto ruim € 218,71 per maand (€ 193 aan gemist belastingvoordeel in box 1 plus € 25,71 extra heffing in box 3). Je zult in dit voorbeeld dus minimaal een huursom van € 218,71 per maand moeten ontvangen om zo het verlies aan belastingvoordeel in box 1 en de extra verschuldigde belasting in box 3 op te moeten vangen. Indien je niet alleen het gemiste belastingnadeel wilt terugverdienen, maar ook de betaalde hypotheekrente, dan zul je minimaal € 546,71 aan huur moeten vragen.
Op het moment dat de woning weer uit de verhuur komt en de woning weer in lege toestand te koop komt te staan, kun je de rente weer in box 1 aftrekken en is de netto hypotheekrente weer € 328 per maand. Ook betaal je dan geen vermogensrendementsheffing in box 3 meer.