
Tijdelijke verhuur van een te koop staande woning heeft ingrijpende fiscale gevolgen. Het bepaalt in belangrijke mate of je er daadwerkelijk op vooruit gaat met de tijdelijke verhuur van je woning. Er komt daarnaast heel wat kijken bij verhuur. Het voordeel van de huurinkomsten moet opwegen tegen de inspanningen en de kosten.
Bij een woning die leeg te koop staat, is normaal gesproken nog gedurende drie tot uiterlijk vier jaar hypotheekrenteaftrek mogelijk. De woning valt dan namelijk nog steeds in box 1 van de inkomstenbelasting ('Inkomen uit werk en eigen woning'). In de bijlage (Hieronder) tref je een overzicht van de periode dat de woning maximaal in box 1 kan blijven als die is aangekocht voor toekomstige bewoning of als die in de verkoop staat en tijdelijk wordt verhuurd.
Als de woning niet in de verkoop staat en (tijdelijk) wordt verhuurd, verhuist de woning naar box 3 ('Inkomen uit sparen en beleggen'). Dat betekent dat er vanaf dat moment geen hypotheekrenteaftrek meer mogelijk is. Gedurende de verhuurperiode moet de woning wel te koop blijven staan.
In box 3 wordt het saldo van de waarde van de woning en de daarop rustende hypotheekschuld belast tussen de 0,56 en 1,71 % vermogensrendementheffing (afhankelijk van de grootte van je vermogen en voor zover het saldo niet binnen de vrijstelling valt van box 3). Daar staat tegenover dat de huurinkomsten onbelast zijn.
› Boxenstelsel (pdf)
Er is een regeling om de fiscaal ingrijpende gevolgen van het tijdelijk verhuren van de woning te verzachten. De mogelijkheid van renteaftrek kan weer herleven vanaf het moment dat de woning niet meer wordt verhuurd en (opnieuw) leeg te koop staat. De woning valt vanaf dat moment weer in box 1. Hierdoor heb je weer recht op hypotheekrenteaftrek tot aan het einde van de periode waarin de rente aftrekbaar zou zijn geweest als de woning onafgebroken leeg te koop had gestaan.
De periode heeft maximaal betrekking op het jaar van het (leeg) te koop zetten van de woning plus de drie daaropvolgende jaren.
> Overzicht renteaftrek tijdelijke verhuur (pdf)
De tijdelijke verhuurregeling geldt gedurende drie tot uiterlijk vier jaar. Dit is afhankelijk van het moment dat de verhuisregeling is gestart. De bijleenregeling (pdf) is bij deze tijdelijke verhuursituaties niet van toepassing.
Verhuur je je woning niet, maar staat deze leeg in de verkoop of heb je een woning die nog in aanbouw is, dan heb je wel recht op renteaftrek voor deze woning. In dit overzicht kun je zien hoe lang dat is.
Per maand kost de verhuizing van box 1 naar box 3 dus netto ruim € 218,71 per maand. (€ 193 aan gemist belastingvoordeel in box 1 plus € 25,71 extra heffing in box 3). Je zult in dit voorbeeld dus minimaal een huursom van € 218,71 per maand moeten ontvangen om zo het verlies aan belastingvoordeel in box 1 en de extra verschuldigde belasting in box 3 op te moeten vangen. Indien je niet alleen het gemiste belastingnadeel wilt terugverdienen, maar ook de betaalde hypotheekrente, dan zul je minimaal € 546,71 aan huur moeten vragen.
Op het moment dat de woning weer uit de verhuur komt en de woning weer in lege toestand te koop komt te staan, kun je de rente weer in box 1 aftrekken en is de netto hypotheekrente weer € 328 per maand. Ook betaal je dan geen vermogensrendementsheffing in box 3 meer.