Wel of geen aankoopmakelaar

Wie een huis koopt, kan een aankoopmakelaar inschakelen. Dat kan voor het hele kooptraject of voor een deel hiervan. Wat kost een aankoopmakelaar en wat kan hij allemaal voor je betekenen? 

Wat doet een aankoopmakelaar?

Ga je een huis kopen en wil je zo min mogelijk zelf doen, dan kun je een makelaar een zogeheten 'volledige bemiddelingsopdracht tot aankoop' geven. Deze opdracht begint bij het zoeken van een woning en eindigt bij de eigendomsoverdracht bij de notaris. In dit geval voert de aankoopmakelaar de volgende werkzaamheden uit:

  • Zoeken van een woning
  • Bepalen van de woningwaarde
  • Onderzoek doen naar de woning, bijvoorbeeld naar juridische beperkingen
  • Begeleiden van bezichtigingen
  • Onderhandelen over de prijs
  • Adviseren over de koopovereenkomst
  • Begeleiden van de eigendomsoverdracht bij de notaris

Naast een volledige bemiddelingsopdracht is een tussenvorm mogelijk. Je doet dan een deel zelf, bijvoorbeeld het begeleiden van de bezichtigingen, en je besteedt een deel uit aan de makelaar, zoals het bepalen van de woningwaarde en het onderhandelen. 

Kosten van een aankoopmakelaar

Een aankoopmakelaar vraagt courtage (een vergoeding) voor de werkzaamheden die hij verricht. Hierover kun je onderhandelen. Vaak is de courtage een percentage van de aankoopprijs of een vast bedrag. Vraag altijd bij meerdere aankoopmakelaars een offerte op, zodat je kunt vergelijken. En kijk goed of het tarief met of zonder 21 % btw is. 

Afspraken met de makelaar vastleggen 

Maak altijd duidelijke afspraken met de makelaar. Leg in ieder geval de volgende punten vast:

  • Welke werkzaamheden de makelaar verricht
  • Hoogte van de courtage
  • Eventuele kosten naast de courtage
  • Wat moet je betalen als je de opdracht intrekt? 

Wanneer moet je de makelaar betalen?

Vaak wordt afgesproken dat de courtage wordt betaald op het moment van de eigendomsoverdracht van het huis. Gemaakte kosten worden vaak tijdens de looptijd van de opdracht al aan de makelaar betaald.

Stoppen met de opdracht

Als je een opdracht wilt beëindigen, kun je die opzeggen (ook wel intrekken genoemd) of ontbinden. Opzeggen kan altijd, ontbinden is aan regels gebonden.

De opdracht opzeggen

  • Het kan zijn dat je intrekkingskosten moet betalen. Dit is een deel van het loon van de makelaar. De meeste makelaars werken met algemene voorwaarden waarin staat dat de makelaar alleen recht heeft op intrekkingskosten als je dit in de overeenkomst met de makelaar hebt afgesproken.
  • De makelaar heeft veelal recht op vergoeding van de door hem gemaakte kosten.

De opdracht ontbinden

  • Je moet kunnen aantonen dat de makelaar wezenlijk tekortschiet. Hij spant zich bijvoorbeeld onvoldoende in om een huis voor je te vinden. Dit is vaak lastig aan te tonen, omdat de makelaar in het algemeen een inspanningsverplichting heeft en geen resultaatsverplichting.
  • Leg een dossier aan van correspondentie, waaruit blijkt dat de makelaar zijn werk niet goed doet. 
  • Stel de makelaar eerst in gebreke via een aangetekende brief. Hierin geef je de makelaar een laatste kans om binnen een bepaalde termijn zijn verplichtingen alsnog na te komen. Doet hij dat niet, dan mag jij na die termijn de overeenkomst ontbinden. Win eerst juridisch advies in voordat je gaat ontbinden.
  • Is de ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd, dan betaal je vaak alleen de gemaakte kosten, geen intrekkingskosten of courtage.

Conflict over de nota

Een conflict met de makelaar over de nota? Dan kun je als volgt te werk gaan:

1. Probeer samen met de makelaar tot een oplossing te komen. Leg eventuele afspraken die hieruit voortvloeien schriftelijk vast.

2. Kom je niet tot een oplossing, geef in een brief aan welk deel van de betaling je betwist en om welke reden. Vraag de makelaar om een reactie binnen bijvoorbeeld twee weken. Betaal alvast het bedrag dat je niet betwist.

3. Als jij en de makelaar er niet uitkomen en je makelaar is aangesloten bij NVM, VBO of VastgoedPRO,kan het geschil worden voorgelegd aan de Geschillencommissie Makelaardij. Deze procedure is relatief goedkoop en laagdrempelig. Heb je een conflict met de makelaar over aansprakelijkheid voor schade, dan is de geschillencommissie slechts bevoegd tot een financieel belang van € 10.000.

Over de auteur

Diana Baal van het team Kopen van Vereniging Eigen Huis
We geven stap voor stap inzicht in het kopen van een huis.
Diana Baal

Ook interessant

Kuddegedrag bij huizenkopers
Kuddegedrag heeft invloed bij het kopen van een huis, legt columniste Irene van den Berg uit. De invloed van kuddegedrag
E-book 'Een huis bezichtigen'
Ga je een huis bezichtigen? Ontdek in ons e-book waar je op moet letten bij een bezichtiging. Download het e-book
Onze diensten
Van hypotheekadvies tot een bouwkundige keuring: ontdek hoe we jou kunnen helpen bij het kopen van woning. Bekijk onze diensten