Aflossingsvrije hypotheek voor starters

Kun je als starter een aflossingsvrije hypotheek afsluiten?

Ja, ook als starter kun je een aflossingsvrije hypotheek krijgen. Daar zit alleen wel een enorme 'maar' aan. Je hebt namelijk sinds 2013 bij een aflossingsvrije hypotheek geen recht meer op renteaftrek. Je hypotheek valt dan in box 3, in plaats van box 1. Ook kom je niet in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie. Dat maakt een aflossingsvrije hypotheek dus een stuk minder interessant.

Hoeveel mag je aflossingsvrij lenen?

Bij de meeste geldverstrekkers mag je maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij lenen. De rest moet je aflossen, met een annuïteiten- of lineaire hypotheek.

Kun je een aflossingsvrije hypotheek combineren met een lineaire of annuïtaire hypotheek?

Jazeker, je hoeft niet perse voor één hypotheekvorm te kiezen. Je kunt een aflossingsvrije hypotheek prima combineren met een annuïtaire of lineaire hypotheek.

Let op: over het deel dat annuïtair of lineair wordt afgelost, mag je de hypotheekrente wel aftrekken. Over het deel van je hypotheek dat je aflossingsvrij hebt afgesloten niet.

Wat zijn de fiscale gevolgen van een aflossingsvrije hypotheek?

Geen renteaftrek

Je kunt de rente op een aflossingsvrije hypotheek niet aftrekken van de inkomstenbelasting. Sinds 1 januari 2013 geldt namelijk: als je voor het eerst een woning koopt, heb je alleen recht op renteaftrek over een annuïtaire of lineaire hypotheek die je in maximaal 30 jaar aflost.

Belastingtechnisch zit dat als volgt: de rente over een hypotheek kan je alleen aftrekken als deze in box 1 van de belasting valt. Een aflossingsvrije hypotheek voor de aankoop van je eerste woning valt in box 3.

Zet je jouw aflossingsvrije hypotheek later om naar een annuïtaire of lineaire hypotheek? Dan wordt de rente wel aftrekbaar. De lening valt dan alsnog in box 1. Je moet dan wel aan alle voorwaarden voldoen. Zo moet je de hypotheek aflossen in maximaal 30 jaar. Dat moet je hebben vastgelegd in het contract met je geldverstrekker. Zie ook paragraaf 3.3 in deze toelichting van de Belastingdienst.

Afsluiten hypotheek

Bij het afsluiten van een hypotheek worden financieringskosten gemaakt. Heb je leningdelen waarover je geen recht op renteaftrek hebt? Dan mag je de financieringskosten over die leningdelen niet aftrekken. Voor leningdelen waarover je wel recht hebt op renteaftrek zijn de financieringskosten wel aftrekbaar.

Verkoop woning

Verkoop je je woning? Dan wordt de overwaarde berekend zonder rekening te houden met de leningen waarover je geen recht op renteaftrek hebt.  Als je over de verkoopsom alleen de schuld in mindering mag brengen waarvoor je wel renteaftrek hebt gekregen dan wordt de fiscale overwaarde hoger. In werkelijkheid ontvang je een lagere overwaarde omdat je ook de hypotheek aflost waarover je geen renteaftrek hebt. Koop je binnen 3 jaar weer een nieuwe woning? Dan ben je verplicht om de hogere fiscale overwaarde te gebruiken. Doe je dat niet en ga je een volledig nieuwe financiering aan? Dan heb je voor de hoogte van de hogere fiscale overwaarde geen recht op renteaftrek. Dit heet de bijleenregeling.

Schenking

Koop of verbouw je een huis? En krijg je hiervoor een schenking van je ouders? Dan betaal je in 2023 over een bedrag van maximaal € 28.947 geen schenkbelasting. Deze schenkingsvrijstelling van maximaal € 28.947 mag echter niet gebruikt worden om een aflosvrije hypotheek in box 3 af te lossen.

Wat zijn de voordelen van een aflossingsvrije hypotheek?

• Je betaalt alleen rente geen aflossing, dus je hypotheeklast is lager.
• Je betaalt minder belasting in box 3. Je aflossingsvrije lening heeft namelijk impact op je vermogen. Daarom mag je de lening van je vermogen aftrekken.

Wat zijn de nadelen van een aflossingsvrije hypotheek?

• De geldverstrekker toetst een aflossingsvrije hypotheek in box 3 zwaarder dan in box 1, omdat de rente niet aftrekbaar is. Dit betekent dat je minder kunt lenen dan als de gehele hypotheek in box 1 valt.
• Je maandlast wordt gedurende de looptijd niet lager.
• Heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek over je aflossingsvrije hypotheek? Dan heb je bij verkoop te maken met een hogere fiscale overwaarde. Daar moet je rekening mee houden als je weer een nieuwe koopwoning koopt.
• Heb je aan het einde van de looptijd je hypotheek niet afgelost? Dan kan het zijn dat de geldverstrekker de hypotheek niet wil verlengen. Je moet dan je hypotheek oversluiten of als dat niet mogelijk is in het uiterste geval je woning verkopen om je hypotheek af te kunnen lossen.
• De hypotheekrente voor een aflossingsvrije hypotheek ligt vaak iets hoger dan voor een annuïteiten of lineaire hypotheek.
• Je hebt een grotere kans op een restschuld bij waardedaling.