Onderzoeksplicht

De onderzoeksplicht houdt in dat de koper zowel de bouwkundige als de juridische staat van een woning moet onderzoeken. Onderzoek naar de juridische staat is bijvoorbeeld een check van het bestemmingsplan.

Voor onderzoek naar de bouwkundige staat van een woning schakelt u een bouwkundige in. Deze levert een keuringsrapport. Hiermee weet u beter wat u koopt en kunt u aantonen dat u aan de onderzoeksplicht heeft voldaan. Het keuringsrapport is ook handig als u na de overdracht van de woning een verborgen gebrek ontdekt, waarvoor u de verkoper aansprakelijk wilt stellen. 

Zorg dat u vóór de koop een antwoord heeft op de volgende vragen: 

Wat is de staat van de woning?

Let op sporen van lekkage en controleer de kozijnen en het houtwerk. Bij de bezichtiging van een huis is het handig om een checklist mee te nemen. Serieus geïnteresseerd in de woning? Laat dan een bouwtechnische keuring uitvoeren. Voor een keuring heeft u toestemming nodig van de verkoper. 

Zijn er erfdienstbaarheden?

Een erfdienstbaarheid (art. 5:70 BW) is een last waarmee een onroerende zaak ten behoeve van een andere onroerende zaak is bezwaard. Het ene erf is dienstbaar aan het andere (vaak aangrenzende) erf. Een concreet voorbeeld van een erfdienstbaarheid is een recht van overpad. Dat houdt in dat een eigenaar het recht heeft om over het erf van zijn buurman te lopen om bijvoorbeeld bij zijn achterdeur te komen.

Een erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging via een notariële akte gevolgd door inschrijving in de openbare registers bij het Kadaster, of door verjaring. Een erfdienstbaarheid die door verjaring is ontstaan, blijkt niet altijd uit het Kadaster. Dit kunt u expliciet aan de verkoper vragen.

Zijn er kwalitatieve verplichtingen?

Dit betekent dat u als woningeigenaar iets moet dulden. Zo moet u bijvoorbeeld accepteren dat er kabels door uw perceel lopen. Kwalitatieve verplichtingen worden vastgelegd in een notariële akte en gaan over op de volgende eigenaar. Er kan een aantekening van worden gemaakt in het Kadaster, maar dat hoeft niet. Wel kunt u het Kadaster opdracht geven onderzoek te doen naar de aanwezigheid van een kwalitatieve verplichting. 

Is er een kettingbeding?

Dit is de verplichting om iets te doen, zoals de voortuin onderhouden. Die verplichting wordt vastgelegd in de koopovereenkomst, met daaraan gekoppeld een ‘doorgeefverplichting’: als u de woning later verkoopt, moet u weer in de koopovereenkomst opnemen dat de koper zijn tuin moet onderhouden én dat hij die verplichting op zijn beurt weer aan zijn rechtsopvolger moet opleggen. Dit alles op straffe van een boete. 

Zijn er verkoopregulerende bepalingen?

Een veelvoorkomende bepaling is het anti-speculatiebeding. Dit houdt in dat u, als u de woning binnen een bepaalde termijn verkoopt, de winst geheel of gedeeltelijk moet afdragen. De mate van winst die u moet afdragen wordt ieder jaar minder.

De meeste verkoopregulerende bepalingen zijn vastgelegd als kettingbeding. De bepaling geldt dan alleen voor de koper als de verkoper deze overdraagt in de koopovereenkomst. Als u het huis weer verkoopt, moet u ditzelfde beding weer met een koper afspreken.

Wat zegt het bestemmingsplan?

Vraag het bestemmingsplan op. Hierin staat of er bijvoorbeeld bouwplannen zijn in de wijk waar de woning staat. Een bestemmingsplan staat meestal voor 10 jaar vast. 

Heeft de gemeente voorkeursrecht?

Wilt u de woning verkopen en de gemeente heeft een voorkeursrecht? Dan moet u het huis eerst aanbieden aan de gemeente. Vraag bij de gemeente na of op uw huis de wet Voorkeursrecht Gemeenten van toepassing is.

Is er bodemverontreiniging?

Op bodemloket.nl kunt u opzoeken of de woning wellicht op verontreinigde grond staat. Informeren bij de gemeente kan ook.

Is er erfpacht?

Ga na of het huis op eigen grond of op erfpachtgrond staat. Is er sprake van erfpacht, dan wordt u geen eigenaar van de grond waarop de woning staat. U betaalt jaarlijks een vergoeding voor het gebruik van de grond. Deze vergoeding wordt ook wel canon genoemd.  

Bouwtechnische keuring

Voorkom verrassingen en laat een bouwtechnische keuring uitvoeren. Eventuele kosten voor vervangen of opknappen staan ook in het rapport. Plan een keuring ›

Uitkomst keuring en eventuele consequenties

Valt de uitkomst van de keuring tegen? Dan kunt u, als u nog geen overeenstemming heeft bereikt over de prijs of als u een voorbehoud heeft gemaakt, opnieuw onderhandelen over de vraagprijs. U kunt ook helemaal onder de koop uit, als u deze mogelijkheid heeft opgenomen in de ontbindende voorwaarden

Zekerheid over de staat van uw droomhuis?

Laat een bouwtechnische keuring uitvoeren. Hiermee krijgt u een goed, objectief en betrouwbaar inzicht in de staat van de woning. Zodat u weet wat u koopt.

Boek een bouwtechnische keuring

Klaar voor de volgende fase?

Bent u al verder in het proces, en staat u op het punt om het koopcontract te tekenen?

Of ga naar het stappenplan Bestaande bouw