Nationale Hypotheek Garantie

Wat is NHG?

Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geef je jouw geldverstrekker de zekerheid dat je hypotheekschuld wordt terugbetaald als jij dat niet meer kunt doen. Daarnaast is het een vangnet om bij betalingsproblemen de hypotheek aan te passen en woningbehoud mogelijk te maken. Bijvoorbeeld wanneer je gaat scheiden, arbeidsongeschikt raakt, je partner overlijdt of bij werkloosheid. 

NHG streeft naar woningbehoud. Als dit echt niet mogelijk is, neemt NHG onder voorwaarden de restschuld over. In ruil voor deze zekerheid betaal je minder hypotheekrente, maar wel eenmalige kosten.

Wat zijn de voorwaarden van NHG?

Je kunt NHG krijgen als je een lening afsluit voor het kopen van een woning, maar ook als je bijvoorbeeld al een eigen woning bezit en deze wilt verbouwen (kwaliteitsverbetering).

Je kunt de garantie aanvragen via een geldverstrekker of tussenpersoon. Deze beoordeelt of je aan alle voorwaarden van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (de stichting achter NHG) voldoet. NHG meeverhuizen of jouw bestaande hypotheek omzetten naar een hypotheek met NHG is ook mogelijk.

De belangrijkste voorwaarden in 2025 zijn:

• De maximale hypotheek voor aankoop is € 450.000 (100% van de marktwaarde).
• De maximale hypotheek bij oversluiten is € 450.000, inclusief bijkomende kosten.
• Wanneer er sprake is van een energiebesparende maatregelen is de maximale hypotheek € 477.000 (106% van de marktwaarde). De extra 6% moet volledig uitgegeven worden aan energiebesparende maatregelen.
• De maximale koopsom/marktwaarde bij bestaande bouw en nieuwbouw is € 450.000.
• De maximale hypotheek bij een nieuwbouwwoning met een energielabel A++++ of A++++ met energieprestatiegarantie is € 477.000. De maximale koop-/aannemingssom is dan € 477.000. Het bedrag boven de € 450.000 moet wel worden besteed aan energiebesparende maatregelen.
• Is de koopsom hoger dan € 450.000, maar is het bedrag in het taxatierapport € 450.000 of lager, dan is NHG mogelijk. Er is dan wel meer inbreng van eigen geld nodig.
• De marktwaarde vrij van huur en gebruik van een bestaande woning moet blijken uit een taxatierapport dat is uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut.
• Bij nieuwbouw moet er een waarborgcertificaat zijn afgegeven door een instelling aan wie Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend.

Lagere rente met NHG

• Een hypotheek met NHG heeft veelal een lagere rente. Leen je meer dan 60% van de waarde van de woning? Dan betaal je met NHG vrijwel altijd een lagere rente over je hypotheek. 
• Bij een lagere rente kun je meer lenen. Overleg wel met je adviseur dat het een verantwoorde lening is. Zet je de hypotheekrente voor minimaal 10 jaar vast? Dan kun je met de lagere NHG-rente meer lenen dan zonder NHG garantie.

Wat zijn de nadelen van NHG?

NHG is niet gratis: de kosten voor de garantie zijn in 2025 eenmalig 0.4% van het totale hypotheekbedrag. Dat is maximaal € 1.800. Voor wie energiebesparende aanpassingen meefinanciert, kost NHG maximaal € 1.908. Wil je een huis kopen met NHG, dan moet je dus meer geld kunnen inleggen. In 2025 mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Wie gebruikmaakt van de kwijtschelding van NHG, krijgt een registratie bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). Hierdoor blijft het vijf jaar lang moeilijk om een nieuwe hypotheek of lening te krijgen.

Extra kosten waarmee je rekening moet houden:

• Boeterente, die je betaalt als je je huidige hypotheek voortijdig aflost
• Kosten voor de kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende maatregelen
• Notariskosten
• Taxatiekosten
• Hypotheekadvies kosten
• Kosten NHG

Zijn de kosten van NHG fiscaal aftrekbaar?

De kosten van NHG, de 0,4% over het totale hypotheekbedrag, zijn fiscaal aftrekbaar. Door de belastingteruggave en de rentekorting verdien je deze kosten terug. 

Heb ik een overlijdensrisicoverzekering nodig?

Vanaf 1 januari 2020 is de overlijdensrisicoverzekering niet meer verplicht bij oude NHG-hypotheken. Jouw hypotheekadviseur kan adviseren om toch een bedrag te verzekeren: dit vermindert de financiële druk op nabestaanden. Bij een hypotheek met NHG eist een aantal geldverstrekkers wel een overlijdensrisicoverzekering.

Verhuizen met NHG-hypotheek

De maximale koopsom voor een hypotheek met NHG is per 1 januari 2025 € 450.000.

Stel je hebt vijftien jaar geleden een woning gekocht voor € 340.000. Dat kon toen met NHG. Je verkoopt deze woning na 1 januari 2025 voor dezelfde prijs, en koopt een nieuwe woning voor € 400.000. Mogelijk heeft de bank in de hypotheekvoorwaarden genoteerd dat je de afgesproken rente mag meenemen naar een hypotheek voor een volgend huis, als de rentevaste periode nog niet is afgelopen. Omdat de nieuwe woning onder het bedrag van € 450.000 blijft kun je de NHG rente meeverhuizen.

Kan ik mijn bestaande hypotheek oversluiten naar NHG

Je kunt je hypotheek omzetten naar een hypotheek met NHG, zodat je een veilige, verantwoorde en voordelige hypotheek hebt tegen een lagere hypotheekrente. Er zijn wel voorwaarden verbonden aan oversluiten:

• De hypotheeksom is maximaal € 450.000 inclusief bijkomende kosten.
• Met energiebesparende maatregelen is de hypotheeksom maximaal € 477.000 inclusief bijkomende kosten.
• De hypotheeksom is aflossingsvrij voor maximaal 50% van de oorspronkelijke marktwaarde. De oude hypotheek moet dan voor 1 januari 2013 zijn afgesloten.
• Je moet een deel van de hypotheek gebruiken voor kwaliteitsverbetering van de woning en/of aanschaf van energiebesparende maatregelen. De geldverstrekker vraagt een kostenspecificatie en stelt soms een minimale eis aan het bedrag dat je daarin gaat investeren.
• Of je situatie moet verbeteren, door bijvoorbeeld lagere woonlasten zodat je de woning kunt behouden. 

NHG en starterslening

Een starterslening is een extra lening bovenop je hypotheek. De starterslening overbrugt het verschil tussen de koopprijs van een woning en wat je maximaal kunt lenen bij een geldverstrekker. De Starterslening bedraagt in de meeste gemeenten maximaal 20% van de koop(aanneem)som plus eventuele verbeter- of meerwerkkosten. De lening kan alleen in combinatie met Nationale Hypotheek Garantie worden afgesloten.

Je kunt een starterslening alleen aanvragen bij een instantie die deze lening mogelijk maakt. Dit kan de gemeente, provincie of een woningcorporatie zijn. Deze instanties bepalen zelf hun voorwaarden, doelgroep en de hoogte van de starterslening.

NHG-lening voor senioren met een verhuiswens

Ontvang je AOW (met pensioen) of bereik je over maximaal 10 jaar de AOW-leeftijd? Dan geeft NHG de mogelijkheid om op basis van de werkelijke hypotheeklasten te toetsen in plaats van de gangbare financieringsnormen. Dit geeft je een hogere leencapaciteit en zo kun je misschien toch de woning kopen die eerst niet mogelijk was.