Kennisbank

Ik ben ondernemer en wil een hypotheek sluiten. Waar moet ik aan denken?

Geldverstrekkers zijn kritisch op welke ondernemers zij wel, en welke zij niet een hypotheek willen geven. Dat komt omdat ondernemers bepaalde ondernemersrisico’s lopen. Zij zijn niet vanzelfsprekend verzekerd tegen werkloosheid en arbeidsongeschiktheid.

Er zijn geldverstekkers die in ieder geval geen hypotheken aan ondernemers willen geven. Of geldverstrekkers die slechts een deel van het inkomen meerekenen, waardoor je minder kunt lenen. Het is daarom belangrijk om goed inzicht te krijgen in jouw mogelijkheden.

Bescherm je tegen het risico dat je je niet kunt houden aan de afspraken in de koopovereenkomst. Wij raden ondernemers altijd aan om een financieringsvoorbehoud op te nemen in de koopovereenkomst.

Hoe wordt het ondernemersinkomen berekend?

Met inkomen wordt bedoeld de winst uit onderneming voor belastingen. Geldverstrekkers kijken meestal naar het gemiddelde inkomen over de laatste 3 kalenderjaren voorafgaand aan het jaar waarin je de hypotheek aanvraagt. Daarbij geldt het inkomen in het laatste jaar als maximum. Tot slot wordt gekeken naar het lopende boekjaar. Het actuele inkomen moet minstens in lijn zijn met het gemiddelde. 

Heb je een eenmanszaak of een vof? Dan kijkt de geldverstrekker naar het saldo fiscale winst uit jouw aangifte. Ben je directeur-grootaandeelhouder (DGA)? Dan gaat de geldverstrekker uit van het loon dat in jouw aangifte staat.

Werk je minder dan 3 jaar als zelfstandige? Ook dan zijn er mogelijkheden om een hypotheek te sluiten. De geldverstrekker stelt wel aanvullende voorwaarden. Vaak is de maximale hypotheek beperkt of moet je meer eigen geld inbrengen. 

De inkomensverklaring voor ondernemers

Wil je vooraf zekerheid krijgen over het inkomen waarmee de geldverstrekker de maximale hoogte van je hypotheek berekent? Vraag dan als ondernemer een inkomensverklaring op. Deze kun je opvragen bij Raadhuys, Pentrax, Zakelijk Inkomen. Viiz of Overviewz. Binnen 5 werkdagen heb je zekerheid over het inkomen. Deze verklaring kun je gebruiken bij de meeste geldverstrekkers.

De kosten voor het aanvragen van de inkomensverklaring zijn afhankelijk van jouw ondernemingsvorm. Ze liggen tussen de € 250 voor een eenmanszaak, tot € 650 exclusief btw voor een besloten vennootschap met meerdere werkmaatschappijen. De inkomensverklaring is 6 maanden geldig. 

Wil je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Je bent dan verplicht een inkomensverklaring aan te vragen. Bijna alle geldverstrekkers accepteren de inkomensverklaring voor ondernemers. 

De vermogenspositie van de onderneming

Geldverstrekkers kijken ook kritisch naar de vermogenspositie van jouw onderneming. Als de onderneming meer schulden dan bezittingen heeft, is dit niet wenselijk. De onderneming is dan niet solvabel. Je kan dan geen hypotheek krijgen. In de voorwaarden van NHG staat dat de solvabiliteit minimaal 25 % moet zijn. Dit betekent dat het eigen vermogen van de onderneming minimaal een kwart is van de totale balans. Daarnaast moeten er ook voldoende middelen in de onderneming aanwezig zijn om aan de kortdurende verplichtingen te kunnen voldoen.

Welke documenten moet je aanleveren?

Voor het krijgen van een hypotheek als ondernemer moet je veel documenten aanleveren. Dit moet bij het aanvragen van een inkomensverklaring. En ook bij het aanvragen van de hypotheek bij de geldverstrekker. Verzamel de volgende stukken: 

• Een uittreksel van de inschrijving bij de Kamer van Koophandel
  Heb je meerdere ondernemingsvormen of werkmaatschappijen? Lever dan van ieder een uittreksel aan.
• De definitieve en volledige jaarrekeningen van de laatste 3 kalenderjaren van jouw onderneming
  Vraag je de hypotheek aan na 1 april? Je moet dan de definitieve jaarrekeningen van het vorige boekjaar aanleveren. Doe je dit na 1 juli? Dan moet je ook halfjaarcijfers en de aangifte omzetbelasting over het lopende jaar bijvoegen.
• De definitieve aangiftes inkomstenbelasting (IB) van de laatste 3 kalenderjaren
  Vraag je de hypotheek aan na 1 april? Je moet de aangifte over het vorige boekjaar aanleveren.
• De laatste 3 aanslagen inkomstenbelasting (IB) die je van de Belastingdienst hebt ontvangen.

DGA
Ben je directeur-grootaandeelhouder (DGA)? Dan lever je de volgende stukken aan:

• Bovenstaande documenten om te toetsen of het persoonlijke salaris wel verantwoord is.
• Organogram van jouw onderneming.
  Dit is een schematische weergave van jouw BV’s en hoe deze zich verhouden tot elkaar. Je kunt de boekhouder of accountant vragen om deze voor jou te maken.
• Recente loonstrook.
• Loonstrook van december van het vorige jaar.

Minder dan 3 jaar ondernemer?
Je kunt een hypotheek krijgen als je minimaal 12 maanden ondernemer bent. De volgende stukken moet je daarnaast kunnen aanleveren:

• Kwartaalcijfers en aangifte omzetbelasting tot het meest recente kwartaal.
• Laatste loonstrook en jaaropgave van het vorige loondienstverband.

Aandachtspunten

• Wil je een huis kopen? Laat dan de boekhouder de benodigde stukken voor je verzamelen. Dit kan soms veel tijd in beslag nemen. 
• Soms willen geldverstrekkers extra informatie van jouw boekhouder. Vraag dan ook of de boekhouder bereid is om zaken toe te lichten als dat nodig is.
• Sommige geldverstrekkers beperken de maximale hypotheek voor ondernemers tot 90 % van de marktwaarde.
• Je kunt zelf de inkomensverklaring ondernemer aanvragen. Je kunt dit ook door de hypotheekadviseur laten doen. 
• Ondernemers uit bepaalde branches, zoals horeca, kunnen soms minder lenen of worden door sommige geldverstrekkers uitgesloten.
• Word jij afgewezen voor een hypotheek? Probeer het dan eens bij jouw eigen zakelijke bank. Zij zijn op de hoogte van jouw financiële situatie en geven jou mogelijk daarom wel een hypotheek.
• Aan bepaalde ondernemers wordt bij de aanvraag van een Inkomensverklaring door de rekenexpert de volgende extra vraag gesteld: wordt jouw onderneming financieel getroffen door de coronacrisis? Of heb je juist meer winst behaald? Wat is de oorzaak en is dit blijvend of tijdelijk?

Hoe nu verder

• NHG voor ondernemers (NHG)
• Eigen Huis Hypotheekadvies: voor hypotheekadvies via Vereniging Eigen Huis