Tienduizenden euro’s verschil in bouwvergunningen gemeenten

Een bouwvergunning kan in de ene gemeente tienduizenden euro’s duurder zijn dan in de andere. Uit de jaarlijkse steekproef van Vereniging Eigen Huis onder 39 gemeenten blijkt dat een vergunning voor een nieuwbouwwoning met €300.000 bouwkosten in Wormerland circa €21.000 kost. In Oegstgeest kost een vergelijkbare aanvraag €122. Vereniging Eigen Huis wil daarom een landelijke rekenmethode voor bouwleges.

Twee jaar na de invoering van de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen zijn de verschillen in bouwleges nog altijd moeilijk te controleren en uit te leggen. Gemeenten mogen geen winst maken op leges. Inkomsten uit bouwleges mogen bijvoorbeeld niet gebruikt worden voor het verlagen van woonbelastingen. Maar nu maken gemeenten vaak onvoldoende inzichtelijk hoe hun tarieven zijn opgebouwd. Daardoor kan een inwoner nauwelijks beoordelen of een hoog tarief redelijk is.

Gemiddelde stijging beperkt, verschillen extreem groot

Gemiddeld veranderden de tarieven in 2026 beperkt. Maar dat gemiddelde zegt weinig over wat een aanvrager in de praktijk betaalt. De lokale verschillen blijven extreem groot. Zo steeg het bedrag voor een vergunningsaanvraag binnen het omgevingsplan in Woensdrecht volgens de steekproef met bijna 600 procent (van €570 naar € 3975). Voor nieuwbouw buiten het omgevingsplan kost een vergunning in Ede €45.000. In Amsterdam kost een vergelijkbare vergunning €1.017.

“Hier is geen peil op te trekken”, zegt Cindy Kremer, algemeen directeur van Vereniging Eigen Huis. “Gemeenten moeten kunnen uitleggen waar inwoners voor betalen. Een vergunning van €20.000 of meer kan voor particuliere opdrachtgevers het verschil maken tussen wel of niet bouwen. Zeker nu betaalbare nieuwbouw voor starters en senioren hard nodig is, moet elke onnodige drempel eruit.”

Extra kosten bovenop bouwleges

Sinds 2024 is bij veel nieuwbouwprojecten een private kwaliteitsborger verplicht. Die controleert of een bouwwerk voldoet aan bouwtechnische eisen. De kosten daarvan worden uiteindelijk doorberekend aan de koper of particuliere opdrachtgever. Naar schatting gaat het om gemiddeld €6.500 per woning. Kremer: "Als er naast de vergunning ook andere verplichte kosten bijkomen, wordt het des te belangrijker dat gemeenten hun eigen tarieven goed onderbouwen. Je zou namelijk verwachten dat de tarieven voor leges dalen als de kosten voor de bouwtechnische toets niet meer meegerekend kunnen worden. Dat lijkt nu bij lang niet alle gemeenten het geval te zijn."

Ook verbouwvergunning verschilt sterk per gemeente 

Ook bij vergunningen voor verbouwingen zijn de verschillen groot. Voor een verbouwing van €80.000 betaalt een aanvrager in Breda bijvoorbeeld €938 aan leges, tegenover €6.525 in Zeist. Gemiddeld werden verbouwvergunningen in de steekproef iets goedkoper dan vorig jaar, maar ook hier blijft de tariefopbouw per gemeente moeilijk te vergelijken.

VEH: Steekproef bouwleges 2026 (pdf)

Vereniging Eigen Huis: maak berekening controleerbaar

Vereniging Eigen Huis wil een landelijke rekenmethode voor bouwleges. Gemeenten moeten openbaar maken hoe hun tarieven zijn opgebouwd zodat inwoners kunnen controleren waarom een vergunning in de ene gemeente duurder is dan in de andere en erop kunnen vertrouwen dat verschillen redelijk en uitlegbaar zijn. Het Rijk en de provincies moeten zorgen voor heldere regels en toezicht. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) kan gemeenten helpen met een praktisch rekenmodel.

Over de steekproef

Vereniging Eigen Huis onderzocht tussen maart en juli 2026 de bouwleges van 39 gemeenten. Daarbij is gekeken naar drie vaste voorbeeldsituaties: een vrijstaande nieuwbouwwoning met €300.000 bouwkosten, zowel binnen als buiten het omgevingsplan, en een verbouwing met €80.000 bouwkosten. Alle bedragen zijn exclusief btw, bouwgrondkosten en aanvullende legeskosten zoals welstand. Voor de vergelijking zijn de gemeentelijke legesverordeningen gebruikt.

De berekeningen zijn vooraf aan alle gemeenten voorgelegd; 37 van de 39 gemeenten reageerden. Twee gemeenten daarvan bevestigden of corrigeerden de berekeningen niet. Bij opvallende afwijkingen ten opzichte van eerdere jaren is aanvullend navraag gedaan.

Gemiddeld veranderden de tarieven in 2026 beperkt. Nieuwbouw binnen het omgevingsplan werd gemiddeld 2,08 procent duurder en kwam uit op €6.468. Nieuwbouw buiten het omgevingsplan steeg gemiddeld met 0,79 procent naar €11.007. Verbouwingen werden gemiddeld 1,13 procent goedkoper en kwamen uit op €2.932. Deze gemiddelden verhullen grote verschillen tussen gemeenten. Uit de reacties en aanvullende navraag blijkt dat gemeenten zoekende zijn hoe zij de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging in de legestarieven kunnen verwerken. Daardoor blijft het lastig om tarieven goed met elkaar te vergelijken.