Funderingsherstel
Vermoed je dat er iets mis is met de fundering van je woning of pand? Bijvoorbeeld door bepaalde signalen, geruchten van buren of omdat je in een risicogebied woont? Lees hier meer over welke stappen je kunt nemen naar funderingsherstel.
Wat is funderingsherstel en waarom is het belangrijk?
Funderingsherstel betekent dat de fundering van je woning wordt versterkt of vervangen om verdere schade te voorkomen. Het is ingrijpend, maar noodzakelijk als je fundering is verzwakt of verzakt. Hoe eerder je in actie komt, hoe beter je vervolgschade en hoge kosten voorkomt. Wil je eerst meer weten over risicogebieden en het herkennen van funderingsschade, kijk dan op de pagina Funderingsproblemen: risicogebieden en herkenning.
Stap 1: verzamel informatie
Heb je het vermoeden dat je woning of pand funderingsschade heeft, begin dan eerst met informatie verzamelen. Zo krijg je een beter beeld van de situatie en voorkom je onnodige kosten.
- Vraag rond in de buurt: Hebben buren of andere bewoners in de straat al te maken gehad met funderingsproblemen? Dat kan een belangrijke aanwijzing zijn.
- Check bij de gemeente: Bij de afdeling Bouw- en Woningtoezicht kun je vaak bouwtekeningen opvragen. Daarop staat soms welk type fundering je woning heeft.
- Laat eventueel een bouwkundige meekijken: Was je al van plan om de staat van je woning te laten controleren? Dan kun je een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Die kijkt niet specifiek naar de fundering, maar kan wel scheurvorming en andere signalen beoordelen. Dat helpt om in te schatten of verder onderzoek nodig is.
Stap 2: Quickscan laten doen
Blijkt uit je vooronderzoek dat er een sterk vermoeden is van funderingsproblemen? Dan is het verstandig om een quickscan te laten uitvoeren. Hierbij wordt niet gegraven: bij een quickscan kijkt een specialist naar zichtbare signalen van schade en voert hij metingen uit aan de buitenkant van de woning
Stap 3: Uitgebreid funderingsonderzoek
Blijkt uit de quickscan dat er mogelijk funderingsschade is? Dan is een uitgebreid funderingsonderzoek de volgende stap. Dit onderzoek geeft een volledig beeld van de staat van de fundering.
Vraag bij meerdere gespecialiseerde bedrijven offertes op. Let erop dat het onderzoek wordt uitgevoerd volgens de KCAF-richtlijn 'Fundering Onder Gebouwen'. Deze richtlijnen zorgen voor een objectieve en consistente aanpak van funderingsonderzoek in Nederland.
Woon je in een rijtjeshuis of appartementencomplex? Vraag dan offertes aan voor de hele bouweenheid. Zo voorkom je dat delen van het gebouw buiten beschouwing blijven. Bespreek samen met de andere eigenaren (en eventueel een expert) welke offerte jullie kiezen. Maak vooraf afspraken over de verdeling van de kosten, bijvoorbeeld op basis van de grootte van de woningen of volgens de regels van de Vereniging van Eigenaars (VvE).
Fundering herstellen
Je fundering laten herstellen of vernieuwen is een belangrijke klus. Woon je in een rijtjeshuis of twee-onder-een-kapwoning, pak het dan samen met je buren aan. Als je het niet tegelijk herstelt, kunnen verzakkingen blijven voorkomen. Woon je in een appartementencomplex? Bespreek het dan met de VvE.
Wie kan het funderingsherstel uitvoeren?
Laat het funderingsherstel doen door een gespecialiseerd funderingsherstelbedrijf. Je kunt bijvoorbeeld een bedrijf zoeken via de Nederlandse Vereniging Aannemers Funderingswerken (NVAF). Daarnaast is het goed om te kijken of je hulp kunt krijgen om alles goed te organiseren, bijvoorbeeld door een procesbegeleider. Sommige gemeenten hebben een funderingsloket waar je terecht kunt voor informatie en advies. Het funderingsherstel kan eruit zien zoals hieronder omschreven.
Nulmeting
Voordat met het herstelwerk wordt begonnen, moet er een 'nulmeting' worden gedaan. Dit betekent dat de huidige staat van je huis en de aangrenzende huizen in kaart worden gebracht. Elke eigenaar krijgt een rapport over de staat van hun huis. Een nulmeting geeft de bouwkundige visuele staat aan van het pand. Bij eventuele schade na of tijdens het funderingsherstel kan dan makkelijker worden vastgesteld of de schade al eerder aanwezig was of dat het tijdens de herstelwerkzaamheden is ontstaan.
Voorbereidingen aannemer
Voordat de aannemer begint, worden er voorbereidingen getroffen. Dit omvat een bodemonderzoek, bouwwerkzaamheden plannen, vergunningen aanvragen en de bouwplaats voorbereiden. De aannemer maakt een planning voor de uitvoering en spreekt af hoe en waar het bouwmateriaal (graafmachine en hei-installatie) wordt geplaatst. Dit kan bijvoorbeeld door een raam, vloer of gat in de gevel.
Uitvoering
Tijdens de uitvoering van het werk zorgt de aannemer ervoor dat er zo min mogelijk overlast is. Ook wordt de veiligheid op de bouwplaats gegarandeerd en blijven bewoonbare delen van het huis toegankelijk. Er worden regelmatig bouwvergaderingen gehouden om de voortgang te bespreken en eventuele problemen op tijd aan te pakken. Dit wordt schriftelijk vastgelegd om toekomstige discussies te voorkomen.
Oplevering en eindafrekening
Na de voltooiing van het werk worden er controles uitgevoerd om te zorgen dat alles volgens plan is verlopen. Soms komt ook bouwtoezicht van de gemeente langs om dit te controleren. Bij de oplevering (als het funderingsherstel klaar is) gaan de eigenaar, de toezichthouder en de aannemer samen na of er opleverpunten overblijven. Als alles is opgeleverd zoals overeengekomen, wordt de eindafrekening opgemaakt.
Kosten funderingsherstel
De kosten om fundering te herstellen zijn hoog, maar ook erg uiteenlopend. We geven een indicatie van de kosten.
- Ondiepe fundering: bij op staal gefundeerde woningen helpt het om de bodem te versterken op de plekken waar scheuren zijn ontstaan. Dat kost € 1.500 per strekkende meter. Voor een muur van bijvoorbeeld zes meter lang kunnen de kosten oplopen tot ongeveer € 9.000.
- Houten fundering: bij rottende houten palen is een nieuwe fundering vaak de enige uitweg. Voor een huis met een oppervlak van 50 m2 kost dat al snel € 80.000. Woon je in een rijtjeshuis, dan heeft dit alleen zin als de buren op hetzelfde moment funderingsherstel uitvoert. Anders blijven verzakkingen plaatsvinden.
Denk naast de directe kosten voor het herstellen van de fundering ook aan andere kosten, zoals het vervangen of herstellen van de begane grond, scheuren in de muren en scheve kozijnen.
Kosten zijn voor de eigenaar
De kosten voor een funderingsonderzoek en funderingsherstel zijn voor de eigenaar. Gemeenten en waterschappen hebben slechts een zorgplicht: zij moeten de langdurige, nadelige gevolgen van de grondwaterstand zoveel mogelijk voorkomen of beperken. Er zijn soms wel andere mogelijkheden om funderingsherstel te financieren.
Fonds Duurzaam Funderingsherstel
Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel helpt particuliere woningeigenaren in Nederland die kampen met funderingsproblemen, maar geen lening kunnen krijgen. Huiseigenaren kunnen bij het fonds een lening aanvragen en daarmee funderingsherstel aan de woning financieren. Kijk op de website van het fonds hoe het werkt: Fonds Duurzaam Funderingsherstel.
Verzekering
Schade door bodemdaling ontstaat geleidelijk en wordt daarom niet gedekt door de verzekering. Doordat het gevolg van verzakking pas later zichtbaar is, hebben huiseigenaren vaak op een later moment pas door wat er aan de hand is.
Stappenplan funderingsherstel houten palen
Het KCAF heeft een stappenplan funderingsherstel opgesteld voor woningen met een houten paalfundering. Hierin lees je stap voor stap hoe het herstelproces eruitziet.
Dit vindt Vereniging Eigen Huis
Vereniging Eigen Huis pleit al enige jaren - samen met de woningcorporaties, verzekeraars, banken en kennisinstellingen – voor een sterke nationale aanpak van funderingsproblematiek. Een aanpak waarbij veel meer informatie beschikbaar komt, bijvoorbeeld om (aspirant) kopers te beschermen tegen een miskoop. Tegelijkertijd moeten mensen met al bestaande funderingsproblemen écht worden geholpen. Huiseigenaren dragen nu onterecht alleen de lasten, terwijl ze geen invloed hebben op de oorzaak: klimaatverandering en (grond)waterbeheer. De kosten van het herstellen van de fundering moeten eerlijk verdeeld worden tussen de overheid en huiseigenaren. Er is nu geen verzekering die deze kosten dekt, dus het is belangrijk dat er een nationaal plan komt om dit probleem aan te pakken.
Zorg goed voor je huis, net als 800.000 andere huiseigenaren
Persoonlijk juridisch en financieel advies
Gratis e-books en checklists
Korting op handige diensten
voor € 37,50 per jaar