Verbouwen: aannemer en offerte
Ben je van plan je huis te verbouwen en wil je de verbouwing uitbesteden, dan moet je op zoek naar een aannemer. Waar let je op als je een offerte krijgt en welke afspraken leg je vast in het contract met de aannemer?
Hoe vind ik een goede aannemer voor mijn verbouwing?
Hoe vind je een betrouwbare partij voor je verbouwing? Je kunt beginnen bij familie en vrienden: misschien kennen zij iemand die goed werk heeft afgeleverd. Zo niet, vraag dan vrijblijvend meerdere offertes op, zodat je kunt vergelijken wat de aannemers doen voor welke prijs.
Kies het liefst altijd voor een aannemer die is aangesloten bij een brancheorganisatie en die consumentenvoorwaarden hanteert, zoals BouwGarant. Een brancheorganisatie stelt eisen aan aangesloten aannemers, zoals opleidings- en kwaliteitseisen.
ACTUEEL: Prijsstijgingen in de bouw
Als gevolg van de enorme prijsstijgingen van bouwmaterialen is het nog belangrijker geworden om duidelijke afspraken te maken over de prijs. Probeer een vaste prijs af te spreken met de aannemer én kijk goed in de algemene voorwaarden wat daarin staat over het doorberekenen van prijsstijgingen. Heb je een vaste prijs afgesproken en staat er niets over het doorberekenen van de prijsstijgingen in de algemene voorwaarden? Dan kan de aannemer alleen in zeer uitzonderlijke situaties en alleen via de rechter prijsstijgingen doorberekenen!
BouwGarant
Een bij BouwGarant aangesloten aannemer hanteert meestal het BouwGarant-contract met de Consumentenvoorwaarden Verbouwingen. Dit zijn consumentvriendelijke voorwaarden, tot stand gekomen in samenwerking met Vereniging Eigen Huis. Je kunt hiernaast kiezen voor de Verbouwgarantie, die je zekerheid biedt bij bijvoorbeeld faillissement van de aannemer tijdens de verbouwing.
Consumentenvoorwaarden Verbouwingen van Stichting BouwGarant (pdf)
Waar let ik op bij een offerte?
Vraag voor een verbouwing altijd meerdere offertes op, zodat je deze kunt vergelijken. De volgende vragen helpen je hierbij:
- Wat is de geldigheidsduur van de offerte?
- Is de aannemer aangesloten bij een brancheorganisatie, zoals BouwGarant?
- Is duidelijk welke werkzaamheden de aannemer verricht en welke materialen hij hierbij gebruikt?
- Is duidelijk welke werkzaamheden je eventueel zelf moet doen of doet de aannemer de gehele afwerking?
- Staan er afspraken in de offerte over de aanvang, duur en oplevering van de verbouwing?
- Hanteert de aannemer een vaste aanneemsom?
- Kunnen er nog extra kosten bijkomen? Let bijvoorbeeld op stelposten
- Staan de betalingstermijnen in de offerte?
- Worden er (algemene) voorwaarden genoemd en zijn deze ook meegeleverd?
- Wat voor garantie geeft de aannemer op de producten en de montage?
- Is er voldoende bescherming als de aannemer tijdens de verbouwing failliet gaat?
Bij een kleine verbouwing is het ondertekenen van de offerte vaak voldoende en kan de aannemer aan de slag. Laat je een grote verbouwing doen, stel dan een contract op.
Tip! Wat bespreek je met de aannemer?
Regelmatig hebben onze juristen leden aan de telefoon die een conflict hebben met de aannemer. Meestal komt dit door onduidelijke afspraken. Dit kun je zo veel mogelijk voorkomen door voorafgaand aan je verbouwing concrete afspraken op papier te zetten. Voor 5 veelvoorkomende verbouwingen hebben we daarom een aandachtspuntenlijst gemaakt. Handig voor als de aannemer langskomt om een offerte op te maken!
Aandachtspunten aanbouw (pdf)
Aandachtspunten dakkapel (pdf)
Aandachtspunten zolder (pdf)
Aandachtspunten keuken (pdf)
Aandachtspunten badkamer (pdf)
Welke afspraken zet ik in het contract met de aannemer?
Bij een grote verbouwing is het aan te raden een contract op te stellen waarin je afspraken met de aannemer vastlegt. Aan welke afspraken moet je denken? We hebben zeven aandachtspunten voor het contract op een rij gezet.
1. Beschrijf de werkzaamheden specifiek
Maak duidelijke afspraken met de aannemer over de werkzaamheden die hij gaat uitvoeren, de materialen die hij gebruikt en volgens welke tekeningen hij gaat verbouwen. Leg deze afspraken vast in het contract. Hoe specifieker de omschrijving, des te minder ruimte er later is voor discussie. Een voorbeeld: is niet afgesproken van welk materiaal de kozijnen zijn, dan kan de aannemer voor goedkopere materialen kiezen.
2. Spreek af wat je betaalt en wanneer
Voor een verbouwing kun je op verschillende manieren een prijs afspreken. Als de aannemer werkt met een uurtarief, een open begroting of een richtprijs weet je vooraf niet goed wat je uiteindelijk voor de verbouwing betaalt. Je hebt de meeste zekerheid als je met de aannemer een vaste prijs afspreekt.
Leg ook vast wanneer je betaalt. Bij een kleine verbouwing is het soms mogelijk in één keer achteraf te betalen. Bij een wat grotere verbouwing is het gebruikelijk om in termijnen te betalen. Zorg er dan voor dat de betalingen gelijk lopen met de vorderingen van het werk. Betaal dus niet vooruit; gaat de aannemer tijdens de verbouwing failliet, dan ben je mogelijk je geld kwijt.
3. Leg vast hoe lang de verbouwing gaat duren
Spreek met de aannemer af op welke datum hij met de verbouwing start en op welke datum de verbouwing uiterlijk klaar is en aan jou wordt opgeleverd. In plaats van een concrete opleveringsdatum kun je ook een aantal werkbare werkdagen afspreken waarbinnen hij moet opleveren. Spreek als stok achter de deur een vergoeding af voor iedere dag dat hij te laat oplevert.
Tip! Laat je contract beoordelen
Laat je contract met de aannemer controleren door een juridisch expert van Vereniging Eigen Huis.
Beoordeling regelen4. Zijn ontbindende voorwaarden nodig?
Mogelijk zijn er nog zaken onzeker op het moment dat je het contract voor je verbouwing wilt tekenen. Je weet bijvoorbeeld nog niet zeker of je de financiering rond krijgt. Of misschien is de vergunning voor de verbouwing nog niet definitief, bijvoorbeeld omdat buren bezwaar hebben gemaakt. Voor dit soort situaties kun je zogeheten ontbindende voorwaarden in het contract opnemen, zodat je binnen een afgesproken termijn nog van het contract afkunt.
5. Maak afspraken over garantie
Maak afspraken over garantie op het werk en over de periode waarbinnen de aannemer aansprakelijk is voor gebreken. Als je algemene voorwaarden (de kleine lettertjes) van de aannemer krijgt, staat dit daar vaak al in.
6. Welke algemene voorwaarden gelden?
Informeer bij de aannemer welke algemene voorwaarden gelden naast de afspraken in het contract. Meerdere brancheorganisaties hebben in samenwerking met Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond consumentvriendelijke voorwaarden opgesteld. Mogelijk is jouw aannemer hierbij aangesloten.
7. Bescherm jezelf tegen een faillissement
Een van de grootste risico’s die je bij een verbouwing loopt, is dat de aannemer failliet gaat. Het werk moet dan door een ander afgemaakt worden; dit is vaak veel duurder. Je kunt jezelf hiertegen beschermen door een aannemer te kiezen die is aangesloten bij BouwGarant en een verbouwgarantie af te spreken. Als alternatief kun je afspreken dat de aannemer een bankgarantie regelt; de bank keert dan een bepaald bedrag aan jou uit als de aannemer tijdens de verbouwing failliet gaat.
Tip: informeer naar een CAR-verzekering
Informeer bij de aannemer of hij een CAR-verzekering heeft afgesloten en zo ja wat er meeverzekerd is. Een CAR-verzekering dekt schade die ontstaat tijdens de (ver)bouwwerkzaamheden. Het is afhankelijk van de polisvoorwaarden welke schade precies wordt gedekt. Denk bijvoorbeeld aan schade aan het bouwwerk zelf of aan spullen van jou als opdrachtgever. Heeft je aannemer geen CAR-verzekering, dan bestaat het risico dat hij eventuele schade niet kan vergoeden omdat hij daarvoor de financiële middelen niet heeft.