Offerte en contract bij verbouwing
Ga je verbouwen of heb je een klus en wil je het uitbesteden, dan moet je op zoek naar een aannemer. Waar let je op als je een offerte krijgt en welke afspraken leg je vast in het contract met de aannemer?
De offerte van de aannemer
Ga op zoek naar meerdere potentiële goede aannemers en vraag voor een verbouwing altijd meerdere offertes op, zodat je deze kunt vergelijken. De volgende vragen helpen je hierbij:
- Wat is de geldigheidsduur van de offerte?
- Is duidelijk welke werkzaamheden de aannemer verricht en welke materialen hij hierbij gebruikt?
- Is duidelijk welke werkzaamheden je eventueel zelf moet doen of doet de aannemer de gehele afwerking?
- Staan er afspraken in de offerte over de aanvang, duur en oplevering van de verbouwing?
- Wat zijn de prijsafspraken? Een vaste prijs (vaste aanneemsom) geeft duidelijkheid. Het bedrijf bepaalt van te voren hoeveel geld de klus kost, zo weet je precies waar je aan toe bent. Let op dat de prijs die afgesproken wordt inclusief btw is.
- Kunnen er nog kosten bij komen? Vermijd het liefst zoveel mogelijk stelposten in de offerte. Een stelpost is een bedrag waarvan de aannemer nog niet helemaal zeker is (een voorlopige schatting). Pas bij het uitvoeren van de werkzaamheden wordt duidelijk wat de exacte kosten van het werk bedragen.
- Staan de betalingstermijnen in de offerte?
- Worden er (algemene) voorwaarden genoemd en zijn deze ook meegeleverd?
- Wat voor garantie geeft de aannemer op de producten en de montage?
- Is er voldoende bescherming als de aannemer tijdens de verbouwing failliet gaat?
Bij een kleine klus is het ondertekenen van de offerte vaak voldoende en kan de aannemer aan de slag. Laat je een grotere verbouwing doen, stel dan een contract op.
Stelposten
Een stelpost in een aannemingsovereenkomst is een geschat bedrag voor een onderdeel van de verbouwing; de daadwerkelijke kosten zijn nog niet bekend. Zodra de precieze kosten bekend zijn, verrekent de aannemer ze met de stelpost. Valt het bedrag lager uit, dan heb je geluk. Maar vaak zijn de kosten hoger en moet je bijbetalen.
Informeer naar een CAR-verzekering
Informeer bij de aannemer of hij een CAR-verzekering heeft afgesloten en zo ja wat er verzekerd is. Een CAR-verzekering dekt schade die ontstaat tijdens de (ver)bouwwerkzaamheden. Het is afhankelijk van de polisvoorwaarden welke schade precies wordt gedekt. Denk bijvoorbeeld aan schade aan het bouwwerk zelf of aan spullen van jou als opdrachtgever. Heeft je aannemer geen CAR-verzekering, dan bestaat het risico dat hij eventuele schade niet kan vergoeden omdat hij daarvoor de financiële middelen niet heeft.
Het contract met de aannemer
Bij een grote verbouwing is het verstandig om een contract op te stellen waarin je afspraken met de aannemer vastlegt. Zo kom je niet voor vervelende verrassingen te staan. Aan welke afspraken moet je denken? We hebben acht aandachtspunten voor het contract op een rij gezet. Ook hebben we een voorbeeldcontract gemaakt dat je kunt gebruiken.
Naar het voorbeeldcontractBeschrijf de werkzaamheden specifiek
Maak duidelijke afspraken met de aannemer over de werkzaamheden die hij gaat uitvoeren, de materialen die hij gebruikt en volgens welke tekeningen hij gaat verbouwen. Leg deze afspraken vast in het contract. Hoe specifieker de omschrijving, des te minder ruimte er later is voor discussie.
Spreek af wat je betaalt en wanneer
Voor een verbouwing kun je op verschillende manieren een prijs afspreken. Als de aannemer werkt met een uurtarief, een open begroting of een richtprijs weet je vooraf niet goed wat je uiteindelijk voor de verbouwing betaalt. Je hebt de meeste zekerheid als je met de aannemer een vaste prijs afspreekt. Leg ook vast wanneer je betaalt. Bij een kleine verbouwing is het soms mogelijk in één keer achteraf te betalen. Bij een wat grotere verbouwing is het gebruikelijk om in termijnen te betalen. Zorg er dan voor dat de betalingen gelijk lopen met de vorderingen van het werk. Betaal niet vooruit, want als de aannemer tijdens de verbouwing failliet gaat, dan ben je mogelijk je geld kwijt.
Leg vast hoe lang de verbouwing gaat duren
Spreek met de aannemer af op welke datum hij met de verbouwing start en op welke datum de verbouwing uiterlijk klaar is en aan jou wordt opgeleverd. In plaats van een concrete opleveringsdatum kun je ook een aantal werkbare werkdagen afspreken waarbinnen hij moet opleveren. Spreek als stok achter de deur een vergoeding af voor iedere dag dat hij te laat oplevert.
Zijn ontbindende voorwaarden nodig?
Mogelijk zijn er nog zaken onzeker op het moment dat je het contract voor je verbouwing wilt tekenen. Je weet bijvoorbeeld nog niet zeker of je de financiering rond krijgt. Of misschien is de vergunning voor de verbouwing nog niet definitief, bijvoorbeeld omdat buren bezwaar hebben gemaakt. Voor dit soort situaties kun je zogeheten ontbindende voorwaarden in het contract opnemen, zodat je binnen een afgesproken termijn nog van het contract afkunt.
Maak afspraken over garanties
Maak afspraken over garantie op het werk en over de periode waarbinnen de aannemer aansprakelijk is voor gebreken. Als je algemene voorwaarden (de kleine lettertjes) van de aannemer krijgt, staat dit daar vaak al in.
Informeer naar de algemene voorwaarden
Informeer bij de aannemer welke algemene voorwaarden gelden naast de afspraken in het contract en lees deze vooraf goed door.
Bescherm jezelf tegen faillisement
Een van de grootste risico’s die je bij een verbouwing loopt, is dat de aannemer failliet gaat. Het werk moet dan door een ander afgemaakt worden en dat is vaak veel duurder. Je kunt jezelf hiertegen beschermen door een aannemer te kiezen die is aangesloten bij BouwGarant en een verbouwgarantie af te spreken. Als alternatief kun je afspreken dat de aannemer een bankgarantie regelt; de bank keert dan een bepaald bedrag aan jou uit als de aannemer tijdens de verbouwing failliet gaat.
Let op het opleverdossier
Heb je de verbouwingsovereenkomst op of na 1 januari 2024 gesloten? Dan moet de aannemer jou bij de aankondiging van de oplevering van de verbouwing een dossier geven met informatie over het bouwwerk. Denk hierbij aan tekeningen, garantiebepalingen, onderhoudsvoorschriften en informatie voor gebruik. Vaak zal de aannemer in de overeenkomst aangeven welke stukken hij overhandigt. Maar hij mag ook in de overeenkomst afspreken dat hij niks overhandigt.
Laat je contract beoordelen
Conflicten met de aannemer komen vaak door onduidelijke afspraken. Zet daarom voorafgaand aan je verbouwing concrete afspraken op papier. Laat je contract beoordelen door een juridisch expert van Vereniging Eigen Huis.
Contractbeoordeling verbouwing