Verbouwen: problemen met de aannemer

Tijdens of na je verbouwing kun je een probleem krijgen met de aannemer. Misschien wil hij na de oplevering ontdekte gebreken niet herstellen. Of gaat hij tijdens je verbouwing failliet. Wat kun je dan doen? We hebben een aantal situaties op een rij gezet met daarbij een plan van aanpak. 

Mijn aannemer wil gebreken niet herstellen na de oplevering  
Mijn aannemer is tijdens de verbouwing failliet gegaan 
Mijn aannemer komt niet meer opdagen
Mijn aannemer voert bepaalde werkzaamheden niet uit, maar eist wel betaling  
Mijn aannemer heeft schade veroorzaakt aan mijn woning 

Mijn aannemer wil gebreken niet herstellen

Ontdek je na de oplevering van je verbouwing een gebrek, maar wil de aannemer dit niet herstellen? Kijk dan eerst in het contract met de aannemer en in de algemene voorwaarden welke garantieafspraken en/of aansprakelijkheidsbepalingen van toepassing zijn. In het algemeen kun je de volgende stappen ondernemen:

Stap 1: verzoek om herstel

Meld de gebreken zo snel mogelijk schriftelijk (per brief of e-mail) aan de aannemer en verzoek om herstel. Noem ook de gewenste termijn, bijvoorbeeld herstel van de gebreken binnen twee weken. Wil je de aannemer liever eerst telefonisch spreken, bevestig de melding dan schriftelijk.

Heb je de Verbouwgarantie van BouwGarant of de Garantie- en waarborgregeling Verbouwingen van Woningborg? Meld het gebrek dan ook aan Bouwgarant of Woningborg en volg de procedure die in de betreffende garantieregeling staat.

Stap 2: stel de aannemer in gebreke

Reageert de aannemer niet of wil hij de gebreken niet herstellen? Dan is in gebreke stellen per aangetekende brief de volgende stap. Zet in de brief dat je binnen een termijn van bijvoorbeeld twee weken herstel verwacht of anders verdere (juridische) stappen overweegt. Neem voordat je de brief stuurt contact op met je verzekeraar als je een rechtsbijstandverzekering hebt.  

Stap 3: start een procedure

Als de aannemer nog steeds niet tot actie overgaat, kun je een procedure overwegen. Of dit zinvol is, hangt onder andere af van je rechtspositie, het financiële belang, de kosten van de procedure en of je een rechtsbijstandsverzekering hebt. In je contractstukken staat mogelijk bij welke instantie je voor een procedure terechtkunt.

  • Heb je een garantieregeling bij BouwGarant of Woningborg en is sprake van een gebrek dat onder die garantie valt? Dan kun je, in plaats van het starten van een procedure, een beroep doen op deze garantie. Neem in dit geval contact op met BouwGarant of Woningborg.
  • Als de Consumentenvoorwaarden Verbouwingen gelden, is de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw de bevoegde instantie om het geschil voor te leggen. Deze procedure is relatief goedkoop en eenvoudig en is erop gericht dat je de procedure zelf kunt voeren zonder rechtsbijstand. Schakel wel je rechtsbijstandsverzekeraar in als je die hebt.

Staat er geen instantie in de contractstukken, dan is de rechter bevoegd: bij geschillen tot € 25.000 de kantonrechter, bij geschillen met een groter financieel belang de civiele rechter. Bij de sector civiel is een advocaat verplicht.

Mijn aannemer is tijdens de verbouwing failliet gegaan

In je contract met de aannemer kan staan welke regels gelden bij faillissement. In het algemeen geldt dat je direct contact moet opnemen met de curator die het faillissement afhandelt. Wie de curator is, kun je opzoeken in het Centraal Insolventieregister of het Handelsregister.

Vraag de curator schriftelijk of hij het contract dat jij met de aannemer hebt gesloten gaat nakomen. Krijg je bericht dat hij dit niet doet, dan wordt de verbouwing dus niet afgemaakt. In dit geval kun je de overeenkomst schriftelijk ontbinden en een overeenkomst met een andere aannemer sluiten. Sluit géén overeenkomst met een andere partij, voordat je uitsluitsel hebt van de curator.

Leg schriftelijk een vordering bij de curator neer over de schade die je lijdt. De kans is wel klein dat je de schade vergoed krijgt.

Verbouwgarantie van BouwGarant

Heb je de Verbouwgarantie van BouwGarant? Neem dan niet alleen contact op met de curator, maar ook met BouwGarant. BouwGarant vergoedt (deels) de extra kosten die je krijgt als een andere aannemer de verbouwing afmaakt. Je moet deze schade binnen 30 dagen nadat de ondernemer failliet is verklaard schriftelijk aan BouwGarant melden. Verlenging met 30 dagen is mogelijk als je aantoont dat je niet eerder bekend kon zijn met het faillissement.

Garantieregeling van Woningborg

Heb je de Garantie- en waarborgregeling Verbouwingen van Woningborg, neem dan contact op met Woningborg. Woningborg vraagt de curator namens jou of het contract wordt nagekomen. Als de curator de overeenkomst niet nakomt, stelt Woningborg je tot een bepaald bedrag schadeloos. Woningborg vergoedt de meerkosten die nodig zijn voor de afbouw door een andere aannemer, of de termijnen van de aanneemsom die je al betaald hebt. Informeer Woningborg uiterlijk binnen 14 dagen nadat je op de hoogte bent van het faillissement.

Mijn aannemer komt niet meer opdagen

In de meeste contracten staat een concrete opleveringsdatum of bouwtijd. Meestal staat er niet in dat de verbouwing niet mag stilliggen of dat deze met een bepaalde regelmaat moet doorgaan. Ontbreekt in jouw contract een duidelijke afspraak over de voortgang van de verbouwing, dan is de aannemer juridisch gezien moeilijk aan te pakken zolang hij nog niet te laat is met opleveren. Wat kun je wel doen?

Stuur een brief naar de aannemer

Neem eerst contact op met de aannemer en vraag waarom hij de verbouwing niet voortzet. Maak afspraken om het werk te hervatten. Als dit niet tot een oplossing leidt, kun je een aangetekende brief naar de aannemer sturen. Neem hierin de volgende punten op:

  • geef aan hoe lang het werk al stilligt
  • verzoek dringend om het werk te hervatten binnen bijvoorbeeld een week
  • meld dat je verdere juridische stappen overweegt als hij het werk niet binnen de genoemde termijn hervat

Claim schade

Verstrijkt de bouwtijd of de opleveringsdatum die in het contract staat, dan kun je schade claimen. Kijk in je contract of in de algemene voorwaarden of hierin een concreet schadebedrag wordt genoemd. Zo niet, claim de daadwerkelijke schade, bijvoorbeeld de extra kosten die je maakt. Als deze situatie van toepassing is, voeg dan aan bovengenoemde brief toe dat je:

  • recht hebt op schadevergoeding wegens te late oplevering
  • het schadebedrag verrekent met het nog openstaande bedrag

Als de aannemer niet meer komt opdagen, kan dat een aanwijzing zijn dat hij failliet dreigt te gaan. Wees in dit geval terughoudend met het doen van betalingen.

Lees ook 'Kan ik van mijn aannemer af als hij de verbouwing niet wil afmaken?' ›

Mijn aannemer voert bepaalde werkzaamheden niet uit, maar eist wel betaling

In deze situatie is het van belang dat je kunt aantonen dat de werkzaamheden wel zijn afgesproken, maar niet zijn uitgevoerd. Kijk dit na in het contract met de aannemer. Heb je in het contract betaling in termijnen afgesproken? Dan hoef je de termijnnota pas te betalen als de werkzaamheden die bij die termijn horen zijn afgemaakt. Zijn die werkzaamheden niet af? Stuur een (aangetekende) brief naar de aannemer met daarin de volgende punten:   

  • benoem de werkzaamheden die nog niet zijn gedaan  
  • meld dat je daarom de betaling van de termijnnota uitstelt
  • vraag de aannemer de werkzaamheden zo snel mogelijk uit te voeren

Mijn aannemer heeft schade veroorzaakt aan mijn woning

Als de aannemer tijdens de verbouwing schade veroorzaakt aan je woning, is hij daar aansprakelijk voor. Wel moet je kunnen aantonen dát je schade hebt, hoe groot die schade is en dat de aannemer de veroorzaker is. Wat kun je in deze situatie doen?

Stap 1: meld de schade

Meld de schade zo snel mogelijk aan de aannemer en probeer tot een oplossing te komen. Een oplossing kan bijvoorbeeld zijn: een schadevergoeding, herstel van de schade of een verrekening van het schadebedrag met nog te betalen facturen. Als je de schade telefonisch meldt, bevestig je melding en de eventuele oplossing dan schriftelijk. Meld de schade ook bij je opstal- en/of inboedelverzekeraar.

Stap 2: stuur een aangetekende brief

Als je niet tot een oplossing komt met de aannemer, stuur dan een aangetekende brief. Afhankelijk van de situatie, kun je hierin bijvoorbeeld aangeven dat:

  • je schade hebt en welke schade dat is
  • hij aansprakelijk is voor deze schade
  • je vergoeding van de schade verwacht binnen bijvoorbeeld twee weken
  • jij je vrij acht verdere stappen te nemen als je binnen de genoemde termijn geen schadevergoeding hebt ontvangen.

Stap 3: schakel professionele hulp in

Leiden bovengenoemde stappen niet tot een oplossing, schakel je rechtsbijstandsverzekeraar in of maak gebruik van onze juridische dienstverlening.

Tip! Vraag het onze juristen

Van gratis telefonisch advies tot naar de rechtbank: onze juristen en advocaten staan voor je klaar.

Bekijk de mogelijkheden

Lees meer over verbouwen

Wat kost verbouwen?

Van een dakkapel tot een aanbouw of nieuwe keuken: bekijk de gemiddelde prijzen van de 5 meest voorkomende verbouwingen. Deze kun je gebruiken als indicatie voor het bepalen van je budget. Bekijk de prijzen

Zo vind je een goede aannemer

Hoe vind je een goede aannemer voor je verbouwing? Waar let je op als je een offerte krijgt? En welke afspraken leg je vast in het contract met de aannemer? Tips aannemer en offerte

Hoe kan ik mijn verbouwing financieren?

Een verbouwing financieren kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld met een lening of hypotheek. Hoe werkt dat? En wat zijn de gevolgen voor de belasting? Mogelijkheden financiering

Oplevering en garanties na je verbouwing

Tijdens de oplevering controleer je of de verbouwing volgens afspraak is gedaan. Hoe werkt de oplevering, wat is een opleveringskeuring en hoe zit het met garanties? Zo werkt de oplevering