Overdrachtsbelasting: wie betaalt wel en wie niet

Wie hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen bij de aanschaf van een huis? 

Alle kopers tussen de 18 en 35 jaar die zelf het huis gaan bewonen, kunnen ervoor kiezen om eenmalig vrijgesteld te worden van overdrachtsbelasting. Het maakt niet uit of zij ooit eerder een woning hebben gekocht. 

Geldt dat voor alle woningen? 

Met ingang van 1 januari 2024 is de grens voor de vrijstelling op € 510.000 gezet. Deze vrijstelling geldt per woning en niet per persoon. Is de woning duurder dan € 510.000 of blijkt de woning, bijvoorbeeld na een taxatie, meer waard te zijn dan € 510.000, dan betaal je over het hele bedrag 2% overdrachtsbelasting. Ook dan geldt de eis dat je de woning zelf moet bewonen. 

Wie betalen wel overdrachtsbelasting bij de koop van een huis? 

Kopers van 35 jaar of ouder of jongere kopers die vanaf 2021 al eerder gebruik hebben gemaakt van de vrijstelling betalen 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Voorwaarde is dat zij zelf in de gekochte woning gaan wonen en dat schriftelijk aangeven bij een notaris. Kopers die niet zelf in de woning gaan wonen, zoals beleggers en investeerders, betalen 10,4 % overdrachtsbelasting. Dat geldt ook voor ouders die een woning kopen voor hun kind. De Belastingdienst controleert achteraf of een koper zelf in de gekochte woning woont of niet eerder gebruik heeft gemaakt van de vrijstelling. 

Een stel koopt samen een huis. Wat nu als een van de kopers boven de 35 is en de andere daaronder?

De vrijstelling van overdrachtsbelasting is persoonlijk. Degene van 35 jaar of ouder betaalt 2%, de koper jonger dan 35 jaar betaalt geen overdrachtsbelasting over zijn of haar deel. 

Wordt de vrijstelling automatisch toegepast?

Nee, als je op het moment van aankoop van de woning bij de notaris voldoet aan alle voorwaarden dan kun je ervoor kiezen om de vrijstelling toe te passen. Dat doe je door middel van een verklaring. Dat gaat niet automatisch. De vrijstelling is eenmalig, dus als je verwacht op den duur een duurdere woning te gaan kopen, kan het voordeliger zijn om de vrijstelling bij die aankoop in te zetten.

Geldt de vrijstelling ook als de verkoper nog een tijdje in de woning blijft wonen?

De vrijstelling is alleen van toepassing als je bedoeling hebt om de woning ook zelf te gaan bewonen. Wel keurt de Belastingdienst goed dat als de verkoper nog een korte tijd na de overdracht bij de notaris in het huis blijft wonen, de starter toch nog aanspraak maakt op de vrijstelling. Duurt de verhuurperiode langer, dan is de koper 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Wat zijn de gevolgen als we de vrijstelling bij aankoop hebben toegepast maar uiteindelijk niet de woning zelf kunnen bewonen?  

De vrijstelling geldt alleen als je de woning zelf gaat bewonen. Met de verklaring bij de notaris heb je die bedoeling ook vastgelegd. Doe je dat niet, dan kan de Belastingdienst via een naheffingsaanslag toch 10,4 % overdrachtsbelasting in rekening brengen en eventueel een boete.

Het kan voorkomen dat ondanks de intentie om de woning als hoofdverblijf te gaan bewonen, de situatie na verkrijging toch verandert. Alleen in bepaalde onvoorziene gevallen hoeft de overdrachtsbelastingvrijstelling niet met terugwerkende kracht ongedaan te worden gemaakt. Onder deze onvoorziene gebeurtenissen na de verkrijging kun je bijvoorbeeld het volgende verstaan: 

• het overlijden van een van de verkrijgers, 
• echtscheiding van de verkrijgers, 
• baanverlies of het aanvaarden van een baan in een andere regio of emigratie.

Benieuwd of je zelf wel of geen overdrachtsbelasting moet betalen? 

Geen overdrachtsbelasting voor jongeren (pdf)