Overdrachtsbelasting: wie betaalt wel en wie niet 

Het kabinet is van plan om vanaf 2021  de overdrachtsbelasting deels af te schaffen, zo bleek uit de Miljoenennota. De plannen zijn inmiddels door de Tweede Kamer aangenomen. Worden de plannen ook door de Eerste Kamer aangenomen, en die kans is heel erg groot, wie betaalt dan wel overdrachtsbelasting en wie niet? Zeven vragen over de nieuwe verhuisbelasting in 2021. 

Wie hoeven vanaf 1 januari geen overdrachtsbelasting meer te betalen bij de aanschaf van een huis? 

Alle kopers tussen de 18 en 35 jaar die zelf de woning gaan betrekken worden eenmalig vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Het maakt niet uit of zij ooit eerder een woning hebben gekocht. 

En wat gebeurt er vanaf 1 april?

Vanaf 1 april 2021 wordt de grens voor de vrijstelling € 400.000. Deze vrijstelling geldt per woning en niet per persoon. Is de woning duurder dan € 400.000, dan betaal je over het hele bedrag 2% overdrachtsbelasting. Ook dan geldt de eis dat je de woning zelf moet bewonen. Het bedrag van € 400.000 geldt per woning en niet per persoon.

Wie betalen wel overdrachtsbelasting bij de koop van een huis? 

Kopers van 35 jaar of ouder of kopers die vanaf 2021 al eerder gebruik hebben gemaakt van de vrijstelling betalen 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Voorwaarde is dat zij zelf in de gekochte woning gaan wonen en dat schriftelijk aangeven bij een notaris. Kopers die niet zelf in de woning gaan wonen, zoals beleggers en investeerders, betalen 8% overdrachtsbelasting. Dat geldt ook voor ouders die een woning kopen voor hun kind. De Belastingdienst controleert achteraf of een koper zelf in de gekochte woning woont of niet eerder gebruik heeft gemaakt van de vrijstelling. 

Een stel koopt samen een huis. Wat nu als een van de kopers boven de 35 is en de andere daaronder?

De vrijstelling van overdrachtsbelasting is persoonlijk. Degene van 35 jaar of ouder betaalt 2%, de koper jonger dan 35 jaar betaalt geen overdrachtsbelasting over zijn of haar deel. 

Wat nu als de verkoper de overdracht niet wil uitstellen? 

Dan houdt het op, want de verkoper is niet verplicht mee te werken. Er is immers een contract getekend met daarin een overeengekomen overdrachtsdatum. Daarbij kan uitstel van de overdracht nadelig voor de verkoper uitpakken. Hij kan de opbrengst van zijn woning snel nodig hebben om zijn volgende woning mee te financieren. Ook kan uitstel van de overdracht voor de verkoper betekenen dat hij langer met dubbele lasten zit. 

Is uitstel van de overdracht voor mij als koper altijd gunstig? 

Nee, niet altijd. Door uitstel van de overdracht kan in de tussentijd je hypotheekofferte verlopen. Is dat het geval, dan moet je opnieuw een hypotheek aanvragen. Mogelijk is in de tussentijd de rente verhoogd en kun je minder lenen. Ook zijn geldverstrekkers door de coronacrisis en de economische omstandigheden wat voorzichtiger geworden bij de beoordeling van hypotheekaanvragen. Mogelijk kun je dan minder lenen dan voorheen of krijg je helemaal geen hypotheek. Overweeg je uitstel van de overdracht en verloopt je hypotheekofferte in de tussentijd, laat je dan goed adviseren. 

De overdracht wordt uitgesteld en ik ben met de verkoper een sleutelverklaring overeengekomen. Waar moet ik op letten?

Met een sleutelverklaring spreken koper en verkoper af dat de koper vóór de overdracht van de woning alvast een sleutel van de woning krijgt. In een sleutelverklaring worden de afspraken hierover vastgelegd.

Daarmee moet je erg oppassen. Als de eigendomsoverdracht bij de notaris later dan de sleutelafgifte plaatsvindt, moet je mogelijk alsnog 8% overdrachtsbelasting betalen. Ook wanneer de verkoper na de overdracht langer dan een maand in de woning blijft wonen, is het risico groot dat je als koper 8% overdrachtsbelasting moet betalen.

De Belastingdienst geeft aan dat de verkoper nog een maand na de overdracht in de woning mag blijven wonen en dat koper direct na afloop van die termijn feitelijk de beschikking over de woning moet krijgen. Als de verkoper langer dan een maand in de woning woont wil de Belastingdienst vooraf geen zekerheid geven over de fiscale gevolgen.

Meer informatie

Ook interessant

Starters op de woningmarkt

Wij vinden dat starters hun huis veilig en verantwoord moeten kunnen financieren. Zo helpen wij starters

Meer weten over de overdracht?

Vlak voor de overdracht inspecteer je het huis nog een laatste keer. Daarna ga je met de verkoper naar de notaris voor het tekenen van de leveringsakte.

Lees meer

Onze diensten

Van hypotheekadvies tot een bouwkundige keuring: ontdek hoe we jou kunnen helpen bij het kopen van woning. Bekijk onze diensten