Rekenvoorbeelden overdrachtsbelasting

Wanneer een woning binnen 6 maanden 2 keer van eigenaar wisselt geldt er een vrijstelling van overdrachtsbelasting. De vrijstelling geldt tot de hoogte van de koopsom bij de eerste koop en de koper bij de tweede overdracht ontvangt het voordeel.

Koper en verkoper kunnen echter afspreken dat dit voordeel van het niet hoeven betalen van overdrachtsbelasting toekomt aan de verkoper. In onderstaande voorbeelden wordt op de verschillende situaties ingegaan.

Voorbeeld 1: Woning wordt gekocht voor dezelfde prijs

Els wordt eigenaar van een woning voor € 300.000. Hierover betaalt ze 2 % overdrachtsbelasting, dus € 6.000. Ze draagt het huis binnen zes maanden over voor € 300.000 aan Martin. Martin betaalt geen overdrachtsbelasting.

Voorbeeld 2: Woning wordt gekocht voor een hogere prijs

Els wordt eigenaar van een woning voor € 300.000. Hierover betaalt ze 2 % overdrachtsbelasting, dus € 6.000. Ze draagt het huis binnen zes maanden voor € 350.000 over aan Martin. Martin betaalt overdrachtsbelasting over het verschil. Hij betaalt dus 2 % over € 50.000 (€ 350.000 - € 300.000)= € 1.000.

Voorbeeld 3: Woning wordt gekocht voor dezelfde prijs. Afspraak is dat de koper de niet-betaalde overdrachtsbelasting aan de verkoper vergoedt.

Els wordt eigenaar van een woning voor € 300.000. Hierover betaalt ze 2 % overdrachtsbelasting, dus € 6.000. Ze draagt het huis binnen zes maanden voor € 300.000 over aan Martin.

Martin betaalt geen overdrachtsbelasting over € 300.000. Dit is voor hem een voordeel. Maar in het modelcontract is afgesproken dat hij de € 6.000 die hij anders aan overdrachtsbelasting had moeten betalen nu aan Els vergoedt. Daarnaast betaalt Martin aan de fiscus overdrachtsbelasting over dit extra aan Els betaalde bedrag van € 6.000. Dit komt neer op een overdrachtsbelasting van 2 % over € 6.000. Dat is € 120.

Als Martin en Els gebruik maken van het modelcontract, geldt dat Martin de betaalde overdrachtsbelasting mag aftrekken van het bedrag dat hij aan Els vergoedt. Hij betaalt Els dus in dit geval € 6.000 - € 120 = € 5.880.

Voorbeeld 4: Woning wordt verkocht aan een belegger.

Peter is belegger en wordt eigenaar van een woning die korter dan 6 maanden geleden door Els is verkregen. Els heeft de woning voor € 350.000 gekocht en verkoopt deze door aan Peter voor € 370.000. Peter gaat de woning niet zelf bewonen en is dus 8% overdrachtsbelasting verschuldigd over € 370.000. Dit is € 29.600. Hierop komt in mindering het bedrag dat Els destijds aan overdrachtsbelasting heeft betaald, namelijk (€ 350.000 x 2%) € 7.000. Peter betaalt dus geen € 29.600, maar € 22.600 aan overdrachtsbelasting.

Voorbeeld 5: Woning wordt verkocht aan een belegger. Afspraak is dat de koper de niet-betaalde overdrachtsbelasting aan de verkoper vergoedt.

In dit geval vergoedt Peter de eerder door Els betaalde belasting van € 7.000. Omdat de Belastingdienst deze vergoeding ziet als onderdeel van de koopsom is over dit bedrag eveneens 8% overdrachtsbelasting verschuldigd, dus € 560. Het is gebruikelijk dat Els dit voor haar rekening neemt. Ze krijgt per saldo dan € 6.440 van Peter.

Voorbeeld 6: Woning wordt gekocht in 2020, doorverkocht en na meer dan zes maanden geleverd voor dezelfde prijs.

Els koopt op 1 maart 2020 een huis voor € 300.000. Hierover betaalt ze 2% overdrachtsbelasting, dus € 6.000. Ze verkoopt de woning voor € 300.000 en levert deze op 1 november 2020 aan Martin. Dit is meer dan zes maanden later. Martin betaalt in dit geval 2 % overdrachtsbelasting over € 300.000. Hij moet dus, net als Els, weer € 6.000 overdrachtsbelasting betalen. De vrijstelling is niet van toepassing.