Als zzp'er hypotheek afsluiten

Hoe bereken je als ondernemer of zzp'er de hypotheek?

Ben je zzp'er of ondernemer, dan kijken hypotheekverstrekkers voor het bepalen van je hypotheek naar je gemiddelde inkomen over de laatste drie kalenderjaren. Het inkomen in het laatste jaar geldt hierbij als maximum. Met inkomen bedoelen we hier de winst uit de onderneming vóór belastingen.

Stel: je verdiende in de afgelopen drie jaar achtereenvolgens € 30.000, € 36.000 en € 21.000, dan is het gemiddelde € 29.000. Omdat de € 21.000 uit het laatste jaar lager is, is dit inkomen het uitgangspunt.

Om een hypotheek te kunnen afsluiten vragen hypotheekverstrekkers om jaarcijfers, belastingaangiftes en belastingaanslagen over de jaren dat je als zzp'er werkt. Zijn de laatste cijfers nog niet beschikbaar, dan kan een hypotheekverstrekker akkoord gaan met een onderbouwde accountantsprognose.

Sommige hypotheekverstrekkers wijken mogelijk af van de inkomenseis van drie kalenderjaren en behandelen hypotheekaanvragen van zzp'ers die korter zelfstandig zijn. Ben je minder dan drie jaar zelfstandig? Vraag bij je eigen bank na wat de mogelijkheden zijn; omdat daar het meest bekend is over je financiële situatie, is de kans op succes hier het grootst.

> Hypotheek berekenen? Doe als zzp'er een hypotheek proefberekening

Kun je als ondernemer of zzp'er ook een hypotheek met NHG krijgen?

Ja, ook als zzp'er kun je een hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Met de zogeheten 'Inkomensverklaring Ondernemer' kunnen ondernemers en zzp'ers zelfs al een hypotheek met NHG na een jaar krijgen. Vanaf 1 januari 2019 is de inkomensverklaring ondernemer voor alle zzp'ers verplicht bij een hypotheekaanvraag met NHG. De inkomensverklaring geeft het toetsinkomen aan en kan gebruikt worden bij de hypotheekaanvraag. Met een inkomensverklaring kun je een woning financieren met een waarde van maximaal € 405.000 (2023); dit is NHG-kostengrens. Een aantal geldverstrekkers accepteren de inkomensverklaring ondernemer ook bij niet-NHG hypotheken.

Hypotheek en woningwaarde

Voor alle huizenkopers geldt dat de hypotheek in 2023 niet hoger mag zijn dan 100% van de woningwaarde. Wie energiebesparende maatregelen neemt, kan maximaal 106% van de woningwaarde lenen.

Aanvullende voorwaarden hypotheek zzp'ers

Naast de inkomenseis stellen banken vaak nog aanvullende voorwaarden aan zzp'ers hun hypotheken. Soms kan een zzp'er  zijn hypotheek bijvoorbeeld maar tot 90% van de woningwaarde lenen of wordt het inkomen voor bijvoorbeeld 90% of 75% meegenomen.

Wat heb je nodig voor een hypotheek als zzp'er?

Bij een hypotheekaanvraag kost het verzamelen van documenten veel tijd. Vooral zzp'ers moeten behoorlijk wat informatie overleggen voor een hypotheek. Met onze checklist kun je alvast wat voorwerk doen, zodat het proces rondom je hypotheekaanvraag zo soepel mogelijk verloopt. 

Tip: vraag je boekhouder om de documenten voor je te verzamelen. Dat scheelt tijd. Informeer van tevoren of je hiervoor moet betalen.

Tip: in een aantal gevallen willen geldverstrekkers extra informatie van je boekhouder. Bespreek daarom vooraf met je boekhouder of hij bereid is extra toelichting te geven.

Checklist voor het verzamelen van je documenten

Persoonlijke documenten

• Kopie van je paspoort of identiteitskaart
• Afschrift van je spaarrekening(en)
• Eventuele pensioengegevens

Inzicht in je financiële situatie als zzp'er/ondernemer

• Kvk-inschrijving
• Heb je een arbeidsongeschiktheidsverzekering? Pak dan je polis erbij

Ben je langer dan 3 jaar zzp'er? Verzamel:

• jaarcijfers van de afgelopen 3 jaar
• je belastingaangiftes en -aanslagen van de afgelopen 3 jaar

Wil je een hypotheek met NHG-garantie? Dan is een inkomensverklaring ondernemer verplicht. Een aantal geldverstrekkers accepteert de inkomensverklaring ook voor hypotheekaanvragen zonder NHG.

Ben je korter dan drie jaar zzp'er? Verzamel:

• jaarcijfers van alle jaren dat je als zzp'er actief bent
• een prognose van een accountant
• informatie over je loon- en arbeidsverleden (op te vragen via Mijn UWV)
• een inkomensverklaring Ondernemers voor als je een hypotheek met NHG wilt

Documenten voor je nieuwe huis

• Kopie van het koopcontract
• Taxatierapport
• Bouwkundig rapport (in specifieke situaties zal de geldverstrekker hierom vragen)

Aanvullende documenten

• Bij een aanvullende lening of schenking van ouders: getekende overeenkomst
• Bij energiebesparende maatregelen: een verbouwingsspecificatie met begroting
• Bij schulden: bewijs van financiële verplichtingen
• Bij studieschulden: DUO-afschrift met bewijs van studieschuld
• Na scheiding of uit elkaar gaan: echtscheidingsconvenant, echtscheidingsbeschikking en bewijs van inschrijving bij de gemeente. Waren jullie niet getrouwd? Neem dan de akte van verdeling mee. Deze kan ook opgevraagd worden als je getrouwd bent geweest.

Vraag om advies

Of het verstandig is om als zzp'er een hypotheek af te sluiten, hangt natuurlijk helemaal af van de situatie: hoeveel verdien je, hoeveel spaargeld heb je, hoe hoog is de hypotheekrente, enzovoort. Mocht je wel wat hulp of onafhankelijk advies kunnen gebruiken, dan kun je altijd terecht bij een hypotheekadviseur van Vereniging Eigen Huis. Het eerste gesprek is gratis.